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人的生命中，只有死亡和税收是躲避不了的。地产进入红海时代，如何降本增效是摆在每一个地产运营人面前的难题。房企逐步重视税筹工作，但税筹仅靠财务部门能行么？税筹涉及项目的全周期，多个专业的协同，这是地产运营人的机会。HI，兄弟姐妹们！一起来了解点税筹知识吧，可以让现金流、利润率飞起呢！ 
国家税务总局官方的叫法：税务规划。 为了更明显的体现税收对地产项目的影响，小楼收集了两个案例。 
案例一中，项目一期交了1100万土增值税，而项目二期土增税合计为0。案例二中，B项目企业所得税比A项目企业所得税延迟缴纳最长17个月。在设计时，各种对比效果、样板选材，生怕选贵了一点；而这些工作对利润率、现金流的影响与税筹规划相比，税筹的性价比简直不要太高！从图中可以看出项目运营过程中涉及税种，主要是三大税种及其他小税种。小税种为：契税、印花税、土地使用税、城市建设税、教育附加税、地方教育附加税。土地增值额20%减免是有要求的，需要营销定位及户型设计时特别注意。需满足容积率大于1.0，建面120以下（各地区可放大1.2倍即144平），成交价低于同级别1.2倍的要求。细心的朋友会对扣除项目中开发费用10%及加计20%两个数据有疑问。开发费用10%，一般指营销费用5%，财务费用、管理费用5%，合计而来；加计20%，是指土增税中可扣除项目，根据土增税法，房地产项目可在土地成本及开发成本基础上额外多扣减20%。增值税一般计税，税率9%，可抵扣进项，可抵减土地成本；简易计税征收率5%（老项目），不抵进项、不抵土地成本。还有其他各类小税种，影响较小，筹划空间有限，在此就不一一列举了。
户型设计：结合各地普通住宅和非普通住宅的标准，确定合理的产品组合、户型搭配等（普通住宅户型144下方可有机会免土地增值税），但需满足容积率大于1.0，建面120以下（各地区可放大1.2倍即144平），成交价低于同级别1.2倍。 小楼在此说明下，普通住宅即指144平以下住宅。另外非普通住宅比普通住宅的土增税预缴税率高。 新老项目区别：老项目可采用简易计税方式（增值税），但施工许可、总包合同需满足条件（2016年前），现在基本没有了。 地块分期、工规证获取：在项目分期对不同增值率的产品合理搭配，以期降低整体增值率，应尽量避免高增值率产品和低增值率单独划分为一期（可参考案例一，工规证划分对土增税影响较大，且不同工规证之间的亏损无法互相弥补）。 成本规划：在不增加现有成本的前提下，通过项目开发成本分摊方式的调整，利用地价、公建配套、开发间接费、资本化利息等在各期、各产品类型中的转移，此消彼涨，从而达到降低整体税负的目的。
增加成本：如适当考虑精装修，提高材料品质。 自有总包或施工单位：合理提升总包或自有施工单位合同价格。 提前测算成本分摊方式：成本分摊方法有占地面积分摊、建筑面积分摊、直接成本法分摊、预算造价法分摊。对不同方法进行建模测算，选择对公司最有利的分摊方式。 合理规划各种产品成本，保持各产品比较均衡的增值比例。 由于各期产品增值率不同，应统筹考虑配套设施的建设进度和成本分摊办法，尽量将配套设施与增值比例较高的产品搭配。如跨产品类型调整－从低税负产品类型向高税负产品类型移动；跨期调整－从低税负向高税负移动；跨项目移动－利用总包单位将开发成本在高税负、低税负项目之间平移；通过园林、绿化、土地整理费等增加园林配套成本，拉低整体税负。 总包合同签订范围尽量与工规证一致：分摊成本时更准确，清算结果有理有据 合同金额签订向溢价较高业态倾斜：减少高溢价部分的增值额和利润。
例如：绿化合同，合同总金额为100万元，假设实际地面绿化面积高层和别墅基本一致，均为2万平方米。高层建面5万平方米，别墅建面1.5万平方米。 合同签订方式1：A合同绿化范围包含高层和别墅，成本分摊只能按照建筑面积分摊，高层可分摊成本100*5/(5+1.5）=76.92万元，别墅分摊成本100-76.92=23.1万元。溢价较高的别墅分摊的成本较少，增值率变高。 合同签订方式2：签订A合同（为别墅做绿化）和B合同（为高层做绿化），可以直接将成本对象化，无需分摊成本。别墅成本为50万元，高层成本为50万元，溢价较高的业态成本也较高，增值率降低。
例如：A项目全周期货值20亿元，其中车位货值1亿元，车位部分预计周期亏损0.8亿元。2019年4月份，除车位外全部销售完毕，已售出商品房合同收楼日期及实际收楼日期为2019年12月。经测算，2019年12月收楼时，结转收入成本后，当年结转收入成本部分：高层亏损0.2亿元，别墅盈利0.8亿元，商业盈利0.2亿元。2019年10月份，收到税务局通知书，要求90日内进行土地增值税清算并上报资料。（假设企业所得税与土地增值税扣除金额一致）1、若2019年打包出售车位，且车位收楼：2019年应交企业所得税：(0.8+0.2-0.2-0.8)*0.25=0万元 2019年应交企业所得税：(0.8+0.2-0.2)*0.25=2000万元，（1）企业所得税永久性损失：后续已无其他业态销售及收楼，车位每次卖出都是亏损，无法抵减以前年度企业所得税，损失税金0.8*0.5=2000万元。（2）土地增值税损失：非住宅增值额>=0.2亿元，车位亏损无法抵减非住宅盈利，以增值率30%为例，该项目需至少多交土地增值税0.2*30%=600万元。竣工交付的节点设置：如案例一，12月31日改为1月1日，只推迟了1天竣工、交付。相当于延迟1天竣备&交楼→延迟1个月确认收入→企业所得税延迟1年汇算清缴（系统确收的三个条件）。 好处：可带来上千万的税费延迟缴纳1年，可以减轻企业现金流的压力；同时可以为发票到账留足时间，减少因发票缺失带来暂时性损失；另外延迟1年汇算清缴，赚取税金的时间价值。 加快总包结算进度：1、尽早结算，取得进项发票，避免先有销项，后期进项无法抵扣；2、土增税成本分摊可根据结算书对象化，否则只能均摊成本（销售进度达到一定比例，未结算也应进行土增清算）。 总包结算金额倾斜：1、结算金额向溢价较高业态（别墅、商业）倾斜，形式上提高其成本；2、溢价较低或无溢价（高层、车位）的控制结算价格，但注意20%增值率的分界线。
税务筹划的关键是提前进行规划，并且落实。从案例中能看出，税筹对于项目的现金流、利润率影响都是十分巨大的，想多拿点奖金的地产运营朋友，你真的得懂点税筹啦！让现金流和利润率飞起来！
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