【原】婚前房产，加名离婚时房产如何分配？

金诉律师事务所 2021-03-26

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我这朋友在双方父母的帮助下，买了婚房，这是好事呀，但是，咨询完中介后，她不符合北京买房的条件，社保还没有到5年。也即是说，买了房，房产证上也只能写一个人的名字。

咱们都知道房产证是权利人享有该不动产物权的证明。也就是只有在房产证上有你的名字，这个房子才是你的房子。你们双方出资买的房，登记在一人名下，这个怎么办？

我给他支了几招，其中一招是在房产证上加名。

房产证加名可不是在房产证添上一笔就了事，从法律意义上来说是增加房屋的共有权人。那么房产证加名该如何操作呢？为了帮助我朋友，我咨询不动产登记中心。

房产证加配偶的名分为几种情况：

1、婚姻关系存续期间房产证加名

若是没有贷款，双方带好带好三证(结婚证、身份证、房产证)正本及复印件，去房屋所在地不动产登记中心办理即可，北京市通州区不动产登记中心只收取20块的工本费即可办理。非常简单。
若是有贷款，除了需要上述条件之外，还需要征得银行的同意或者提前还清所有的贷款。（提示：在办理之前，务必先跟银行沟通，必要的时候，让银行跟不动产登记中心电话先联系，再去不动产登记中心办理。）

2、非婚期间房产证加名或者更名，比较复杂，该办理方式不仅适用于“配偶”，还适用女儿或父母、亲人等。

不能直接添加“配偶”名字，需要以赠与或者买卖等方式加名或者更名。
若是以赠与方式，需要签署赠与合同，然后到公证处办理公证。
若是以买卖方式，需要签署买卖合同，缴纳相关税费，然后办理。

需要注意的是，在实践中，若是有贷款的，银行一般不会同意，因为在签订按揭贷款合同时，一般银行都会声明不能随意更改借款人。

签合同时抵押人是一人，银行只对这一个人的征信等进行调查。如果产权人变成两个，银行就得对另一个人进行重新调查，如果此人的征信有污点，还会影响到贷款合同。

房贷合同涉及贷款利率等问题，目前一套房和二套房的利率是不同的，原来银行只调查一个人的购房情况，现在加了一个人，如果这个人已经有多套房产，那么房贷利率还得重新计算。

因此，在房产证上加名须经过银行批准，一般银行规定，房贷没有还完是不能加名的。

那问题来了，婚前婚后有啥不同？

婚前加名：房子为一方婚前个人购买的，双方未办理结婚手续，想要加上另一半的名字，需通过二手房转让或者赠与的方式，这种情况下要交纳契税、个人所得税、增值税等税费。也即是走买卖和赠与的方式。
婚后加名：夫妻婚后，房产证上只有一方的名字，想把对方的名字也加上，若是没有按揭贷款，只需要双方持结婚证、身份证、房产证，到房管局办事大厅填写一份双方共同拥有该房产的申请，费用包含配图费、登记费等。

提醒：无论房产是婚前还是婚后购入的，如果还在按揭中，想加名字流程更复杂！

假如是婚前房产，之后在房产证加上了另一方名字，万一离婚了，房产该如何分配？

离婚有财产分割协议的，有协议的从协议，没有协议的，还需要综合考虑各方对房产的贡献等因素。

就像我朋友这事，也是我给支的第二招：签署婚内协议。

自婚姻法解释三出台后，婚内是可以签署财产分割协议的。只要当事人之间的约定没有违法法律，那么他们约定的内容就是有效的，并受到法律保护的。这就表明婚内的任何财产都可以是个人财产。

没有协议的，那么首先得明确婚前的房产是个人财产还是共同财产。

有人会问，都结婚了，如何界定个人财产还是共同财产?

婚后取得的财产属于夫妻一方财产的，由《婚姻法》第十八条规定，具体包括：

①一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;
②遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;
③一方专用的生活用品;
④其他应当归一方的财产。

好，回到我们上面的问题，婚前房产，加名离婚时房产如何分配？

如果是婚前购房且没有共同还贷部分，那么离婚时，如果房产证只有一方名字，那么房产就属于婚前个人财产，归产权方所有。如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。

举个例子：

女方小金在结婚前全款买了一套房子，登记在女方名下，婚后也没有加上男方的名，那么若是离婚，就没有男方什么事了，因为属于女方的个人财产。

如果是婚前购房但存在共同还贷，但房产证只有一方名字时，根据婚姻法新司法解释相关规定，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿；

这句话比较拗口，简单说就是：女方小金在结婚前买房，支付了首付款款，登记在女方名下，婚后也没有加上男方的名，那么若是离婚，房产归女方，共同还贷的钱和房屋增值部分属于共同财产来分割。

如果婚后房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。

若是婚后加上了男方的名，那么有协议的就从约定，没有约定的就法定。

下面跟大家探讨一下今天晚上话题相关的常见问题：

▊ 1、目前离婚案件的财产分割，房产证有另一方名字和没有另一方名字，判决有何区别？有名字的话就一定能分到二分之一房产吗？

答：有区别。
如果产权登记有另一方名字，另一方对房产就有产权份额。但有名字分割时并不一定就是二分之一。关于分割，有协议的从协议，没有协议的，还需要综合考虑各方对房产的贡献等因素。
如果是婚前购房且没有共同还贷部分，房产证只有一方名字，那么离婚时房产就属于婚前个人财产，归产权方所有；如果是婚前购房且没有共同还贷部分，房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，离婚时应协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。
如果是婚前购房但存在共同还贷，但房产证只有一方名字时，根据婚姻法新司法解释相关规定，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿；如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。
如果有贷款未还清，还要区别该房产本身属于婚前个人财产还是夫妻共有财产进行确定。如果属于夫妻共有财产，则未还贷部分作为夫妻共同债务进行处理。如果属于一方婚前购买、婚内还贷的，则未还清的贷款作为该产权人个人债务继续偿还，已经偿还的部分及其增值作为夫妻共同财产进行分割。

▊ 2、假设婚前房产证上只有夫妻一方名字，那么另一方名字婚前加上和婚后加上的法律效力一样吗？在离婚判决时会产生影响吗？

答：产权证上加名字性质上属于一方对另一方的赠予，因此，婚前或婚后加从法律效力上来说并无区别。

▊ 3、如果离婚时，房产还有贷款没有还清，那么又分几种情况？分别可能如何判决？

如果有贷款未还清，还要区别该房产本身属于婚前个人财产还是夫妻共有财产进行确定。如果属于夫妻共有财产，则未还贷部分作为夫妻共同债务进行处理。如果属于一方婚前购买、婚内还贷的，则未还清的贷款作为该产权人个人债务继续偿还，已经偿还的部分及其增值作为夫妻共同财产进行分割。

▊ 4、婚前财产公证、房产证加名字哪个效力更大，或者说更加优先？有没有必要“双管齐下”？