开发商虚假宣传、欺诈销售，为什么得不到法律的惩罚？

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导语

虽然这种典型的欺诈行为显而易见，但打民事诉讼法院就是不支持，到相关部门投诉又往往无人管。

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文：王玉臣律师

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经常会遇到开发商虚假宣传、欺诈销售的咨询，很多的纠纷也是因为开发商的虚假宣传、欺诈销售引起的。

但是，令很多购房人无奈的是，虽然这种典型的欺诈行为显而易见，但打民事诉讼法院就是不支持，到相关部门投诉又往往无人管。

究竟是什么原因造成的呢？难道就没有相关的法律法规去约束去规范吗？

1、先下手为强，先从合同上把责任踢出去！

遇到这种情况，一般直接打民事诉讼法院很难支持，关键的原因在于双方签订的商品房预售合同或商品房销售合同都是开发商提前准备好的，开发商已经把自己的所有风险、所有问题都想尽一切办法在合同中进行规避，甚至会直接写明除了书面合同约定，之前作出的所有承诺，所有的宣传资料都不是合同的一部分，对开发商都不会有任何约束。

而购房人原本就处于相对比较弱势的地位，即使提出合同有问题，开发商也不会同意改一个字，甚至不会同意改一个标点符号。爱买不买，反正有的是人买！

2、相关部门不作为。

截图中这位朋友遇到工商局能够协调下，在现实生活中其实已经很不错了。有不少朋友遇到这种情况，去相关部门理都不理，或者直接推脱说和他们没有关系。

其实，咱们国家对这种违法行为的规定是极为明确的。比如《商品房销售管理办法》第十四条：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。”

比如《房地产广告发布规定》第三条 房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。

3、违法成本低。

有个极为尴尬的事情，相关规定对于房产广告的处罚和其因此而获取的不法利益相比，是微不足道的。比如《房地产广告发布规定》第二十一条违反本规定发布广告， 《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。

而且，最尴尬的是，购房人实际上也属于消费者，无非是消费的产品价值更大。但是在实践中，对消费者力度保护很大的《消费者权益保护法》是不适用于房产纠纷的。比如大家都很熟悉的三倍赔偿、十倍赔偿，在房产纠纷处理时几乎不可能适用。

4、保护自己权利的意识差。

很多购房人遇到这种情况会因这样、那样的原因选择放弃维护自己的权利，无疑也会助长那些用虚假宣传、欺诈销售来非法牟利的开发商的嚣张气焰。

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那么，应当如何避免出现这种问题？如何鉴别开发商宣传的真伪呢？

首先，把握一个基本原则，只要是合同中没有明确约定的内容，都有很大的可能是假的，都有很大的可能是宣传的伎俩，误导购房者。

其次，需要分清开发商宣传一般着重从几个角度出发：

第一，对配套设施的极力渲染是开发商最常用的手段。以云南西双版纳某国际度假区为例，开发商在多种媒体宣传中明确表示小区配有高尔夫球场、人工湖、三甲医院、国际学校等对房屋价值有极大益处的配套。

第二，学区房营销也是开发商惯用的手段，学区房往往意味着房价的大幅度提高。

第三，对房屋高配置的鼓吹是精装修商品房销售的必用手段。精致的室内效果宣传图美轮美奂，天上地下人间少有。

第四，地理位置的优越，将来的发展前景等也是不少开发商吸引购房者的着力点。

再次，针对不同的内容，辨别方法有所不同。比如：

1、关于配套的宣传，可以通过小区的建设工程规划许可证附件附图去核实，看看小区究竟是否有这方面的规划。如果规划中都没有，将来几乎不可能实现。

2、关于学区房的宣传，可以要求开发商提供相关的政府文件，如果没有，购房者还可以去教委部门进行核实。

3、关于房屋的配置，可以要求开发商提供所购买房屋的施工图纸进行核实。

4、关于地理位置和将来的发展前景可以要求开发商提供这一片土地的控制性详细规划，如果开发商提供不了，可以到相关的规划部门进行核实。

最后，总结一句话：宣传天花乱坠，履行支离破碎；甄别小心谨慎，入住顺心如意。

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