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本文导读：在二手房（存量房）买卖和交易时，买卖双方往往通过约定高违约金保证交易的顺利进行，比如在合同条款里约定“一方违约导致另一方行使合同解除权的，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金”。 但是这种高违约金在司法实践中，如果真的出现违约，导致一方单方面行使合同解除权的，真的能够拿到合同约定的房屋总价款20%的巨额违约金吗？ 本文将结合具体案例从以下两个方面进行分析—— 一、法院是否会支持房屋买卖中的高比例违约金赔付？ 二、影响法院考量违约金比例的因素有哪些？ 一、法院是否会支持房屋买卖中的高比例违约金赔付？答案是：房屋买卖纠纷案件中，法院大多都不支持高比例违约金赔付。 《民法典》基本延续了合同法的相关规定：
首先法律支持当事人双方就违约情形约定违约金事项，但是对于违约金的数额问题上，并非完全基于双方的意思自治，从“可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”可以看出，违约金的数额高低应以“损失多少”作为计算依据。 其次，对于违约金数额的调整问题上，则明确授予了人民法院的自由裁量权。 ——简言之，违约金的赔付比例，并非完全依照当事双方的约定，而是可由当地人民法院根据违约导致的实际损失情况来进行（上下）调整。 相关案例：（2020）沪02民终10204号 徐某某为上海市嘉定区外钱公路XXX弄XXX号1_3层房屋所有人。2019年3月10日，徐某某与仲某某签订《房地产买卖合同》一份，其中约定了房屋总价款520万元，同时违约事项中明确，如果因买方仲某某未能在约定日期前完成过户手续，则需支付总房价款20％的违约金。 后因买方原因房屋未能如约过户，徐某某向法院主张仲某某按照房屋总价款的20%支付违约金，仲某某则以违约金比例过高请求法院予以调整。法院审理后认为：
在本案中，房屋买卖总价款520万元，约定的违约金比例20%（104万），而法院判决45万违约金，实际违约金占比为8.65%。 相关案例2：（2020）沪02民终8380号 本案中，董某与戴某因房屋买卖合同产生违约纠纷，房屋总价款2120万元，约定违约金比例20%。法院审理后认为，本案中，董某存在违约情形，但是按照合同约定以房价总款的20%作为违约金，赔付比例过高。最终法院支持的违约金数额为40万元（实际违约金比例为总房价款的1.886%）。 综合上述两起因买卖房屋而产生的违约纠纷，法院对于违约金比例的调整可以看出，在司法实践中，法院并不会支持比例高达20%的违约金，而是结合实际情况进行调整。 二、影响法院考量违约金的因素有哪些1、买卖双方的实际损失 前面提到，从《民法典》第五百八十五条来看，“实际损失”是违约金调整的基础。 所以作为买方，当卖方出现违约，不能按照规定时间交付房屋时，可以向法院提交租房合同等各项可证明自己实际损失的证据，促使法院酌情提高违约金的赔付金额。 作为卖方，当买房出现违约时，最难的是证明自己的实际损失。在此情况下，可尽量说服法官将举证的责任分配给对方，使买方举证其违约行为并未给卖方造成实际损失，以期获得较好的审判结果。 2、买卖合同的实际履行情况和过错程度
3、其他因素 在这里，法院还会考虑标的金额大小、当事人情况、当事人的经济能力情况等等来综合考虑。 总的来说，关于违约金的争议一直都在。有人认为既已约定，就应尊重意思自治，如果约定了法院再调整必然会纵容诸多不诚信之人；也有认为如果法院不考虑任何情况就支持过高违约金，也很难真正兼顾公平。 不知大家对此怎么看呢？ |
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