 过去几年，许多人在咨询过湾叔之后，实现了自己在广州置业的梦想，买到了合适的房子。 但也有一些购房者，还在经历能不能买、要不要买、什么时候买、在哪里买的纠结。 买房这件事，说难也难，说容易也容易。关键在于你有没有掌握买房的基本逻辑。 其实买房和理财一样，都是需要学习的。 这篇文章，是湾叔基于多年来观察楼市的经验所做的总结，希望对正在买房路上的购房者能有所帮助。 如果你是第一次在广州买房，那么这篇文章你一定要好好读，或许能帮你少走不少弯路。 当然，广州楼市一直是在变化着的，买房逻辑也是不时更新的。 但这篇攻略，更注重于教你如何塑造区域选择的思维框架，而非细枝末节的实操指南，至少在未来三到五年，都可以用来指导我们的购房决策。
广州的面积很大，如果要在广州买房，一定要买在核心区域。 那么，哪里才是广州的核心区域？ 我们先来看一张图。  根据最新的《广州市城市总体规划》，除了荔湾、越秀、天河、海珠四区，白云北二环高速公路以南地区、黄埔九龙镇以南地区及番禺广明高速以北地区，也被纳入到广州的主城区。  我在上图中，帮大家标注出来了广州主城的北边界和南边界。有了这两根红线，谁都不能忽悠你。 其次，纵观广州城区的历史变迁可知，从荔湾、越秀到天河，从黄埔到新塘，广州大的发展方向是向南向东，而不是向北向西，西不如东、北不如南是广州楼市的铁律之一。 举个例子，贯通南北的地铁3号线，为南部的番禺带来了几十万居住人口，只为白云带来了到机场坐飞机的过客；2020年，南沙房价增幅全市第一，白云房价跌幅全市第一；南沙成交超过200万平方米，白云不到50万。 因此，如果投资广州，建议大家往东往南买。抓住这个大方向，买房就不会有大的失误。
搞清了大方向，该买哪个区域就显而易见了。 如果以梯队来简单区分：
在广州核心区购房，一般需要落户。有户口、总预算在600万以上的，可以考虑第一梯队，特别是天河、越秀、海珠。 如果没有户口，只有社保，那么可以考虑黄埔、番禺、白云、南沙。 按照投资价值，我们还可以将每个区的具体板块进行进一步细分。全市最值得投资的板块是：
如果资金充足，优先选择各个区的一级区域：
如果预算有限，可考虑的次级区域包括：
分清了以上的区域之后，根据自己的预算就知道如何选择了： 大资金买第一梯队，小资金买第二梯队，总价差不多的情况下选择一级区域，预算不够选择次级区域，尽量回避老破小和老破大，这样你才能笑傲下一个周期。 从涨幅上来看，只要是第一梯队和一级区域，无论哪个区其实差不了太多，差别在于你的首付资金和总的持有成本，这是影响收益的关键。
每个区的具体建议如下：
天河作为广州核心中的核心，新房可以有钱就上，二手房尽量往东买，不要往北买。 未来天河北的涨幅，一定拼不过东边的广氮、牛奶厂、东圃等板块。
位于广州西边的荔湾、越秀，在历史上是广州的内城，类似于深圳老城区罗湖，不可避免走向衰落。 其中荔湾现在是市区的洼地所在，刚需自住可以买入，但要做好涨幅跑不过其它区的准备。 不过，老城区的底蕴也决定了，即便广州的重点发展方向不是西边，西边也还是有值得投资的板块。 比如广钢新城，价格适中，新城面貌，上班距离近，还有旧改推动，对于主城区的刚需来说，是很理想的选择。
海珠虽然也是老城区，但未来发展潜力很强。 主要关注琶洲周边板块，海珠创新湾沥滘片区和石溪片区，以及中大创新谷板块。
番禺由于近年来产业动力发展不足，昔日南番顺的风光，已经被顺德、南海远远抛下，在广州甚至已经落于黄埔之后，可选的板块不多。 洛浦板块，除了主打高端楼盘的南天名苑，再无接地气新作；市桥板块，除非放弃市中心的工作，或者接受长时间的通勤，绝非置业首选。 如果要在番禺买房，主要关注万博片区和番禺广场。 万博未来发展前景好，而番禺广场生活氛围成熟，最重要的是18号线快开通了，现在房价仍属于市中心的洼地，值得重点关注。
黄埔距离天河很近，可以理解为深圳的宝安区，如果在主城区上班，考虑自住兼顾增值，黄埔是很好的选择。 作为广州东进的主要发力点，外地人投资广州，也可以重点考虑黄埔。 盯紧老黄埔、科学城核心区、知识城三大区域，前景一定不会错。
虽然价格已经涨了不少，但南沙和深圳前海、珠海横琴比，还是够洼；和广州主城区比，价格也还是很笋。 目前这个阶段，灵山岛已经虚高，投资价值反而不如金州、蕉门等成熟板块；近期准备推新的横沥岛尖项目，可以重点留意。 黄埔和南沙相比，黄埔的确定性明显强于南沙，但长期价值弱于南沙。 建议首付100万以上，投资风格偏防守，就买黄埔；首付不到100万，投资风格偏进攻，就买南沙。
虽然不建议大家买广州北部，但如果你生活在白云和花都，主要考虑自住，总不可能去南沙黄埔买房。 白云虽大，但到处都是城中村旧房，在售的项目也不多。这其中，嘉禾望岗是难得成片的新城，周边配套成熟，城市形象和界面比较好。 总的来说，建议尽量往白云南边买，靠近主城区，未来旧改的概率也更高。
增城不限购，供应量又太大，所以区域分化、发展不平衡很明显。 对天河、黄埔上班族来说，增城是性价比不错的置业选择；如果以投资为目的，并不太符合增城的整体调性。 不管刚需还是投资，增城建议优先选择靠近市区的新塘-永宁板块，那些供应量大、又偏远的板块，还是不要入手了，可能会被套牢。
花都、从化这样的北部远郊区，不建议投资，自住的话沿着地铁买房是比较靠谱和务实的选择。 用打油诗总结一下：
按上面法则去广州买房，肯定不会错。 |
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