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前两天的推送我讲过，禅城大部分地方的价格（佛山的洼地，是禅城），目前还是很有性价比。 对于购房者来说这很好，但对于这个佛山的政治、经济、文化中心（不是我吹的，百科写的）的脸面来说，老被人当做买不起南海退而求其次的选择，并不好受。 目前，禅城的刚需选择很丰富，要好的环境可以去绿岛湖，要离市区近可以看城北，更别说广佛线沿线还有一堆不到2万的二手。但进一步到豪宅项目，禅城反而没多少选择。 看看另两位老哥，南海有千灯湖，顺德有德胜新城，都是已经让购房者接受千万以上价格（非别墅）的片区了。相比之下，禅城还没有能跟这两者相比的“富人区”。岭南天地周边面貌不行，亚艺美人迟暮，绿岛湖太偏。最有潜力的奇槎，目前还缺乏能做标杆的产品。最好的保利和悦滨江，还是在南海地界。 德胜河畔 是禅城没有需求？也并不是。 绿岛湖阳光半岛，在这么一个刚需片区，湖景平层能卖到3万 。亚艺湖边的天湖郦都，上月刚卖出4万 的价格。可以看出，禅城本地也有豪宅需求。 目前的豪宅，远郊别墅已经快成为上个世代的选择。市区的大平层成为更多人的选择。而好的地段 出色的景观，缺一不可。南海的保利天悦、千灯湖一号，大良的鹏瑞皓玥湾、宝能云境台，都是如此。禅城能相比的，一个是亚艺湖边，一个是奇槎的东平河畔。从禅城近期的供地计划来看，或许我们很快也能看到禅城版的鹏瑞皓玥湾了。 .01 亚艺 在我看来，亚艺是禅城最舒服的板块了。学区好，环境优，配套成熟。唯一的不足，就是周边许久没新盘，房子都老大不小了。天湖郦都的价格就足以看出本地人对这里的饥渴。 亚艺湖 上个月，亚艺断供多年，总算有新宅地出炉。亚艺湖边的周记地块方案敲定，暂定名为“建投恒福壹号”（现在的楼盘到底有多喜欢“壹号”这个名字）。从规划来看，这里要打造成为“禅城区改革开放40年最顶尖的标杆豪宅”，“售价打破禅城天花板”。这不是开发商的吹水话术，这是官方招标文件写着的，够实在吧。 从位置来看，项目离亚艺湖还隔着几个楼盘，跟一线湖景差得远。虽然规划高度到170米，但即便最高层的景观也好不到哪去，前面的天湖郦都也不矮，只能有一线楼景了。周边的建筑密度不小，门口的季华路还是老堵车专业户，更别说不知要修到何时的地铁。 地块位置 虽然从区位以及周边二手的售价来看，这里面市后刷新禅城房价天花板问题不算大。但要做禅城40年最顶尖的标杆豪宅，总有种那么普通又那么自信的感觉。 .02 奇槎 亚艺虽好，但实在没发挥空间了。地多的奇槎，就是新的希望。 我一直认为，奇槎名字是败笔，听起来逼格就不如千灯湖、德胜新城，哪怕叫半月岛片区呢？ 从景观和供地来看，这里是最有希望跟南海、顺德扳手腕的富人区。 半月岛湿地公园 然而这几年来，奇槎板块的新盘，都有点不上不下。做豪宅嘛，除了刚上不久的龙光天境，其他项目产品都差点意思，太多高密楼栋和小户型了，恍惚让人以为是广钢；做刚需嘛，这里又没地铁。因此目前的尴尬情况就是，差不多的开盘价，隔壁主推一线望江大户型的保利和悦滨江，都卖到5万了，这边的绿城和世茂还在抛售2万出头的人才房和工抵房，都对不起环湖小学新校区。 不过今年，奇槎有几个新地块，倒是有希望打个翻身仗。 首先是前几天发布的奇槎板块新规控。奇槎东南角的沿江地块，调整为总占地约11万㎡的商业用地，兼容小部分住宅。 单从地块望江的景观来看，与大良的鹏瑞皓玥湾挺相似，算是禅城不多的真正适合做顶豪的位置了。也有消息称，此地块将和湾区顶豪开发商合作，打造超高层的商业综合体。或许可以叫“三龙湾壹号”了？ 其次便是奇槎压箱底的半月岛望江靓地，今年即将面市。 地块紧邻曾经的佛山地王保利和悦滨江，正面半月岛公园和东平河，景观上是目前奇槎最好的，十分适合做望江大平层。 如今隔壁的保利和悦滨江新推的产品已经卖到5万 。这块地毫无疑问先预定了禅城新地王的位置，甚至能冲击下佛山TOP3。禅城的门面之作，希望就寄托在奇槎这两块地上面了。 .03 总结 总的来说，禅城的刚需产品已经十分充足。光地铁旁的绿岛湖一众项目，还有泷景这样的大盘，未来几年就足够二手市场消化的了。 但真正能吸引顶豪客户的豪宅，目前还是稀缺。目前，龙光天境的毛坯新房，最高已经卖到3.8万。亚艺望湖的二手，也有了不小的涨幅。禅城虽老，但还是有购买力的，只不过之前总被低估。像亚艺湖、绿岛湖、奇槎东平河畔，有一线江景、湖景的楼盘和户型，未来还是有不小的潜力，并且与其他楼盘和户型会拉开差价。 记住，像奇槎这样偏改善型的板块，买房的逻辑跟地铁沿线或者市中心板块是不同的。在改善型片区买房，尽量选择景观面好的标杆楼盘和户型。景观这种配套，不像学位、商业配套，是可以蹭的。有就是有，没有就是永远没有。就像大良的鹏瑞皓玥湾卖到4万多，也不影响旁边其它楼盘的小户型要降价抛售。 同样，放到千灯湖、三山新城和映月新城这些热门板块，也是一样的道理。
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