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（版权|凤凰网 作者|王婷婷） 【前言：直面质疑、还原真相。禹洲的2020答卷，林龙安给了真诚的答案。】 地产人没有愚人节，只有Q2 KPI开启的第一天。 4月1日，禹洲集团董事局主席林龙安在结束了路演后，接受了凤凰网风财讯的专访。 这已经是业绩会后第二天的路演了，4月8日管理层还会和多家贷款银行举行会议。林龙安像往常一样繁忙，禹洲如往年一样快进。在今年一季度，公司最新的销售金额已经突破220亿元。 是的，进入Q2，往事翻篇，一切向前。 有这份坦荡笃定，因为对于2020年业绩带来的系列质疑，林龙安真诚且坚信。 坦诚的是，对去年由于确认和交付延迟，造成的营利大幅下滑，林龙安并不回避，他详细予风财讯还原了真相，并强调“责无旁贷”，禹洲已经着手改变和完善。 坚信的是，针对评级下滑、短债偿还等，禹洲的现金和去化速度都够覆盖资金风险。并且大多主流境内和境外银行，和禹洲合作二十余年，了解企业的质地，也依然支持公司的融资贷款。 近日汇丰银行发布研究报称，造成禹洲2020年业绩下降多种因素，是一次性的，不太可能在2021年及以后出现。 那么禹洲是否利空出尽？如何修复投资者信心、保证资本市场预期？能否让企业破局再提升？ 在予凤凰网风财讯的专访中，林龙安给出了详细回答。 Q1、凤凰网：能否还原2020年禹洲延迟部分项目交付、收入确认的事件？ A:林龙安 我如实讲一下整个情况。 我们这些要交付的房子，都卖掉了，但因为疫情的原因，导致无法如期（2020年四季度）交付，主要是位于武汉、唐山的项目，其中也有因为精装修部分没能完工的，比如位于合肥和上海的项目导致无法确认收入。 而香港这边（公司集团管理层）的要求，和城市公司的具体执行有错开，团队的衔接度不到位，巡查力度也不到位，这是团队最大的问题。 我觉得不管怎么样，责无旁贷，是我们的责任我们自然要承担、要反思，要彻底改变自己，要完善自己。 我们要把交房的程序规则研究更透，交房细节做得更好，这是我们首先努力确保的一个方向。 然后报告一下，上述这些项目都有进展陆续会在今年上半年交付，上半年我们的交房不会低于120亿元。 Q2、凤凰网：2021年禹洲的收入、利润、毛利率等指标，会有怎样的发展？ A:林龙安 汇丰银行对我们公司有透彻的研究和了解，它们给出的报告明确表示，影响公司业绩的因素是一次性的，不会在2021年及以后持续。 至少到现在，大家也看到，整个市场层面都恢复过来了。投资者对禹洲也是充满信心的，因为他们了解，禹洲的内在品质是好的。 禹洲的土地储备2310万平方米，总可售货值4,559亿元，集中在长三角、大湾区、环渤海这些区域的一二线城市。 2021年我们推出来的货值是1800亿，可以支撑1100亿的销售目标实现。 今年我们的平均毛利率也可以达到20%左右的行业平均水平。 三道红线中，净负债率、现金短债比均处于绿档，而剔除预收款后的资产负债率则较中期进一步下降至77.9%，力争两年内实现全面达标。 资产负债表夯实稳健，资金流动性充裕，也再次用数据证明2020对禹洲的影响因素是一次性的。 Q3、凤凰网：公司会如何修复此次事件对投资人信心的影响？ （最近禹洲耗资1870.52万回购808万股用于股份奖励；林龙安以325万港元代价增持了130万股） A:林龙安 公司已经及时调整了一些策略，比如 第一，我们和审计事务所沟通，以后的合作项目，请审计提前介入、把关，按它们的规则来进一步完善项目交付，同时解决“交付再审核，出现问题来不及更改”这个时间差的问题。 我们审计事务所和禹洲的合作，从2007年到现在，是很了解我们的，站在我们面前，能把我们“几根排骨、几根肠子”都看得清清楚楚。 所以他们对禹洲很了解，我们也非常尊重他们的专业判断，也请求他们给我们更多的指导、督促，这个是能够让我们这个团队彻底改革跟改变的步骤。 第二，我们会根据市场情况，不断增持。 禹洲是一个负责任、有担当的企业，我们更愿意和所有的投资者共赢。 Q4、凤凰网：公司的资本市场信用，是什么处境？融资境况是否充裕？ A:林龙安 禹洲和所有的大银行，包括四大国有银行、恒生中信等国际银行都有及时的沟通，他们对禹洲也很清楚。 比如说建行、工行等，跟公司已经27年、28年了，非常清楚公司的内在指数，明确告诉我们，对公司充满信心。他们也知道这一次只是并表的延迟，导致的收入调整，不影响整个集团的正常运营、权益负债。 禹洲武汉的项目，在昨天刚刚放款8.4亿左右。我们和境内银行的合作没有任何影响。 我们的境外合作也不受影响。 我们同银行过往的关系以及公司本身的业绩经营记录是很好的，这方面的相互信任说实话也不是简单的一期报表交付延迟就会动摇的。 2月签署一项双币贷款利息偿付协议，坊间流传说可能寻求违约豁免。这是不实传闻。 禹洲集团于2月23日获授一笔2.385亿美元的美元定期贷款融资及一笔2.34亿港元的港元定期贷款融资，该贷款有个FCCR比率的（EBITDA/利息要大于两倍）要求，禹洲集团因为2020年收入下降而造成该指标不达标，为此禹洲集团向该贷款的借款方申请豁免遵守此指标，并已初步获得了主要借款人的同意。 这方面我们已经和基本所有的大银行谈好了豁免，他们会继续支持我们的银团，所以目前来看，银团这边没有压力的。 并非坊间流传的就该贷款的协议付息而寻求豁免。该贷款的利率只有约4%，不存在需要申请豁免的需求。 况且现在禹洲截止2021年4月1日公司账上的银团贷款也只有2.68亿美金。 对于下半年的融资，由于禹洲手头上的现金还比较充足，所以我们还是以稳健的周转为主，更多靠销售来进行扩充资金，减少负债。 禹洲第一季度实现了销售220.6亿，我们现在已经在加速，今年销售总指标是1100亿，而且我们的物业都在一二线城市，无论库存去化，还是新推楼盘的流转都能保证。 Q5、凤凰网：今年拿地速度和规模是否会有所调整？投资方面有何考虑？ A:林龙安 拿地战略我们去年就调整了。禹洲目前是“双总部”的概念，长三角的业绩占到整个业绩的55%，依然是禹洲布局的重点。与此同时，深圳落地总部，支撑大湾区的战略。 在大湾区，禹洲会从旧改、小区改造、产业发展等方面寻找不一样的机会。 比如今年禹洲在深圳的一个旧改项目，实现了当年投入、当年产出。 旧改项目普遍没个三五年不能产出，禹洲可以说是遥遥领先者。这加强了我们在大湾区投入的信心。 未来禹洲还将在旧小区改造、城市更新、产业型用地、通信板块（智慧交易等）…多方面下功夫，从实现地产和政府共赢的角度来探索业务。 Q6、凤凰网：旧改、小区改造等业务，考验公司核心运营能力。禹洲有优于行业平均值的表现，能分享经验吗？ A:林龙安 这方面，禹洲还要向同业、优秀的榜样学习。 不过整体来说，禹洲认为公司在千亿后，要有独特的发展之路，这个值得深思。 禹洲的想法是，第一公司有准则性，第二公司追求精细型的发展，第三要和国家发展方向一致而行，做城市发展服务商。 禹洲在大湾区已经有337亿货值的旧改项目，在深圳的旧改，将做到当年投入，当年产出，还是挺难得的。 Q7、凤凰网：禹佳生活服务计划在2021年分拆上市，有怎样的期望？ A:林龙安 禹洲做物业的想法是，做一个小而精的物业服务平台，做高质量的城市供应商、服务商，这也是禹洲的一个特色。 禹洲一方面会考虑收并购。比如最近已经并购了舟山星城物业，也增加了上海的一些物业的管控。 一方面，会在基础物业管理上，引入互联网手段、系统性服务体系等。 我们还持有150多万平方米的商业物业，全部集中在上海、深圳、武汉、合肥、厦门、南京、苏州、杭州这样的城市，支撑着集团优质资产的落地，也支撑了禹洲商管的向更高的台阶迈进。 禹洲把优质资产保留在上市公司内，给未来商业管控体系更多支持，增加利润，增加整个集团的利润增长。这也是我们的一个最大特色。 对于物业分拆上市后的估值，我们的心态是，随行就市。 Q8、凤凰网：您对房地产市场和趋势怎么看？对新格局下的企业责任怎么看？ A:林龙安 房地产发展走到现在，已经是区域饱和、平衡的阶段，房住不炒已经成为常态，未来还会因城施政，我们做房地产的更应该立足与国家相关政策相呼应。 房地产也已经回归到制造业的本质，持续低盈利水平。所以公司要更加重视精致型的管理，创新型的拓展，以及服务到位，这是跟以前完全不一样的一个模式。 禹洲认为，还是要走自己的路。 其一，走我们一直走的高品质之路，做精致的城市发展服务商。 第二，现在房屋管理、房屋开发，跟互联网已经密不可分，所以要更多探讨智慧城市、智慧建设体系等方面。同时要穿透到居住空间，形成一个独特的、跟人们生活需求更紧密匹配的居住环境的探索。 第三，要做个有责任有担当的企业。 社会的发展成就了企业家，企业的贡献也成就了经济发展。 所以一个有责任的企业家，应该立足于家国情怀。只有怀着家国情怀、努力创新，和国家同甘苦、共命运，才能最终成就这个企业，成就这个企业家。 |
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