三毛八物业费！这小区自管后竟成这样…

 “业委会自己管小区，

物业费0.38元，

一年下来还结余了6万元！”

“业委会如何自管小区？”

为了解开这个疑惑，

记者对教育小区进行了深入采访。

教育小区正门

原物业被解聘

没物业想接这“烂摊子”

2018年，教育小区的下水管线有些老化，排水不畅，居民请求物业进行维修。物业派人下井检查并进行疏通。但是，没过多久又不畅。最让居民难以接受的是，自来水偶尔有异物和异味，有时还有非常细的线虫。

后来居民下井查看，发现部分排水管老化腐烂有漏点，有的排水管被人为敲碎了，下水把自来水管泡了，自来水有负压，恢复供水后水质就变差。这让居民非常愤怒，纷纷认为小区物业不作为。

小区居民杨佩贤和王莲芝都是退休的老教师，有文化还有时间，也是热心市民，经过推举，两位老人代表业主开始解决小区自来水的问题。他们委托疾控部门多次对自来水进行化验，结果发现自来水确实被污染了。

负责该小区的鼎盛物业已为小区服务了20多年，可是与居民之间的关系不太融洽。由于自来水事件让居民对物业彻底失望。2019年11月10日，教育小区业委会召开全体业主大会，超过三分之二的票数同意解聘鼎盛物业。第二天，教育小区业主委员会向鼎盛物业送达解聘及限期退出通知。

“物业不作为，被我们解聘了，大家都挺高兴。”业委会副主任王莲芝和小区居民在喜悦之余也犯愁：“生活还得继续，小区物业工作谁来做？垃圾得清，楼道得扫，这些活不能没人干啊。当时，我们也想过招聘物业，通过朋友四处打听，询问了多家物业公司，但是在短时间内找不到合适的物业，而且这个老旧老区，几个物业来看过，最后都放弃了，没有物业愿意接管这个'烂摊子’。”

业委会“自管”

保安保洁都是小区居民

“没物业，我们自己干！”王莲芝说，和小区业主在处理小区供水管线期间，有一大批志愿者积极参与，跑前跑后。业委会和大伙商量物业问题时，有人提出“自管”的建议。

业委会主任杨佩贤退休前是一个学校的校长，现在居民还都称他为“杨校长”。“杨校长”和王莲芝等人经多次商讨，决定听从居民建议，先把小区管起来，有机会再招聘物业。

“自管部”人员在清雪

业委会先在小区发出了招聘信息，保安、保洁都由本小区居民干。自己的小区能干好，还解决了部分居民的就业问题。有了保洁、保安，谁来组织他们干活？业委会成立了“自管部”，由该部门代替物业为业主服务。

志愿者中有个人叫田新滨，动手能力强，弱电、上下水都明白，大家都推荐他管，一是能带着大家干，二是能亲自上阵，能省一个人的工资。一个人干不过来，又外聘了一个有着20多年清掏下水经验的娄师傅，两个人成了小区的“万能工”。

为楼道换灯泡

最开始运行时特别艰难，找保洁员清运垃圾，没有资金就从家里拿钱垫付。没有物业办公用房，只好在业委会办公室临时办公。还被人恶意停水停电、锁门等，甚至遭到谩骂、恐吓，扰乱正常办公。后来，又自费租了房子给“自管部”使用。

业委会牵头

靠志愿者＋居民自觉维护才得以运行

“人心齐泰山移。”在王莲芝看来，在没有物业的情况下，“自管”能够得以运行，主要依靠的是一支强有力的志愿者团队和居民的自觉，大家拧成一股绳。为何能够如此团结？主要是由于自来水事件让所有居民都感同身受，也明白了小区主要还得靠自己维护。

王莲芝回忆，2019年11月23日，鼎盛物业突然弃管小区，一点没有思想准备，两天垃圾满地，还正好赶上创城验收，社区主任找我问怎么办？业委会当即发动小区志愿者和居民清理小区白色垃圾。通知发布后，两个多小时就清理完毕。

如何调动所有居民？需要从业委会2019年7月改选时说起。当时，组织志愿者将业主以单元为单位组建微信群，由群主和业主代表管理，业委会管理单元群主和代表群，这样就形成了一个完整的信息传达体系。

派工单

这个小区的居民相互支持、感动着。“自管”之初没有保安，志愿者组成保安队站岗。当时小区没有大门，两个岗亭都被物业出租。寒冬里，半夜温度低至零下30多摄氏度，志愿者的手脚都冻坏了。

后来，小区居民将自家车开至大门口处让站岗的志愿者们能休息一下，他们才得以缓解。租岗亭的业主得知后主动将岗亭收拾出来，站岗的志愿者才有了小憩的地方。

业主们纷纷献爱心，送来口罩、热贴、热宝、水和面包等，特别是疫情防控期间，志愿者没有工资，也没有一分钱补助，把小区居民出入证打印出来发放到每个人手里，让居民非常感动。

“自管”一年

结余六万

业委会“自管部”聘请了一名会计、一名出纳专门管账，接待反映问题的居民。在“自管部”的派工单上记者看到，809-4-4-1卫生间水龙头需要维修、804-3-2-1马桶漏水等都有指定的人维修，修完当天要进行反馈。

经过几个月的运行，大家都觉得现在的“自管部”服务比原有物业好很多，纷纷主动缴纳物业费。

经过2020年一年的运行，也让业委会看到了曙光。王莲芝给记者算了一笔细账。

小区基本收费情况：

截止到2020年12月31日，小区共有1437户居民。

缴纳物业费的1100户，有337户没有缴纳2020年度的物业费。缴费率达76％。44户有车库的居民中有13户缴纳了物业费2487.43元，33家商服中10家缴纳了物业费49344.41元。

物业费居民按建筑面积每平方米0.38元，商服0.5元-0.9元不等，疫情期间生意不好，给个体商服物业费优惠了10%。到2020年12月底共收了40多万元物业费，人员工资占一半。

经初步测算，2020年年末账上结余6万左右。

2020年年末，业委会把所有账目向小区的单元群进行了公示。

摸索中进行

“自管”模式还在完善

小区“自管”一年当中，大多数居民都非常支持，认为小区环境较前一年有所改善。但是居民也有不少意见，例如：水管爆裂四五年了，至今未得到赔偿，因此持续几年未缴纳物业费；再就是小区楼道应该打扫得更勤一些。对这些意见，“自管部”都进行了登记，力争在最短时间内解决。垃圾目前已经做到了日产日清，楼道打扫次数今年将增加一次，一周扫三次、拖一次。

王莲芝坦言，自管小区没有经验，一年的运行是在摸索中进行的，还有很多地方不完善。例如：对“自管部”的监督制约机制，对业委会的监督参与机制，都需要探索完善。今年准备请居民作为监督员，来监督“自管部”的工作。同时，考虑在街道办事处、社区的支持下，成立业委会监委会，业委会主动接受监督，确保形成良性循环，让“自管”模式得以持续。

附：《民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”

来源：生活报

主编：王梦乐