 园区是苏州最核心的区域，尤其双湖板块，更是足以媲美长三角任何区域的现代化城市封面。 园区也是苏州楼市的发动机，过去10年苏州楼市每一轮上涨，都由园区启动，可以说只要关注园区楼市置业，便领先了市场一步。 麦子去年讲过，如果失去园区楼市支撑，苏州的楼市行情只能用来和无锡、常州等城市比较，但加上园区后，可以勉强跟南京、杭州相提并论，可见园区楼市在苏州的重要。  如上图所示，最新一周的冰山大数找房数据显示区域热度，其中排名前列也以园区热度为主，侧面反映出园区楼市目前反弹领跑苏州大市行情。 接下来我们可以把园区细分为几个板块 01.核心区:湖西（星海学区房）、玲珑、双湖，这三个区域属于绝对核心，终极改善区域。（500万+） 02.次核心区：景城、奥体、东沙湖、独墅湖、老湖东邻里，这五个区域属于适合改善置换区域。（300-800万） 03.园区外围：斜塘、青剑湖、胜浦、娄葑、跨塘、唯亭、车坊等，这几个区域属于园区偏刚需的板块。（200-500万） 我们先把园区大的框架按上文罗列出来，接下来会一一详细介绍，本文先挑几个细分的区域，简单介绍一下： 湖西板块 湖西是园区城建的封面区域，从园区早期的CBD规划图可以看出，湖西是苏州超高层集中区域。  早一点的环球188，到如今的地标东方之门，以及未来的湖西“三件套”（东方之门，中南中心，中海新地块）都可以看出，湖西虽然开发较早，但核心区仍有地块可供城市封面更新。 很多人说湖西老了、旧了，至少未来10年，这里仍将是苏州的中心区域。如果认同这点，那你在购房时就不该担心湖西后期没有前景。 湖西楼市目前优缺点都较为明显 优点：核心地段，顶尖学区，一线金鸡湖景观房 缺点：房龄偏久，户型不够现代化，物业和小区品质较一般 玲珑板块 玲珑板块的大平层这两年势头超过湖西，同样是金鸡湖板块，玲珑片区相对湖西更新一些，小区品质也稍微好些。 尤其神盘玲珑湾的存在，更是让玲珑板块楼市从不缺少话题性，最常见的就是是，“玲珑湾总价刷新历史新高”、“玲珑湾单价突破10W”等等。 总之玲珑可以看作湖西的竞品区域，相对湖西更受高端改善青睐一些 优点：核心地段，顶尖学区，一线金鸡湖景观 缺点：部分小区房龄偏久，户型一般，小区品质一般。 双湖板块 苏州的富人区，今年房价大爆发的别墅豪宅基本都在这里，苏州御园、国宾一号、湖滨四季等等。 考虑这个板块的大多看房源，因为不少稀缺别墅极少出房，至于传说中的湖滨四季二期别墅，不知道吊着多少购房者，整体板块就是苏州的终端改善区域。 当然，这个版块也有一些高层住宅，整体不如玲珑和湖西有吸引力，像城邦花园，高尔夫花园等等，价格也相对更低一些。 奥体板块 园区近5年的核心供地大户，一直不缺话题性的区域，去年的海和云庭&上东区PRO，今年的林溪雅苑，但凡有点风吹草动，基本都会全城尽知。 奥体不少小区房龄在5-10年左右，相对较新，周边配套一般，不算丰富，除了奥体中心外、永旺商业外，没有太多商服写字楼，区域主要以住宅为主，这一点和景城较为相似。 很多人问过奥体怎么样，也是购房者相对比较关心的区域，尤其去年年底奥体不少小区快速反弹，更是出乎购房者的意料。 奥体板块内部目前也有些分化迹象，比较明显的刚需小三室备受追捧，小两室市场较冷；还有就是次新高改的唐宁府、星公元上涨明显，老牌改善的中海五区市场热度在下降；还有星汇的“中海帝国”反弹明显，星洋的“路劲帝国”未见明显起色。 奥体是大多购房者相对比较关心的区域，但在具体小区房源选择上，需要一定的分辨能力。 受限于时间因素，这里不对所有的板块介绍，想要详细咨询其他区域可私信加群咨询，或者关注头条号等后文详细更新。 |
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