|
重庆因地势原因，呈现组团发展的模式，各自竞争，各自安好，是各区的状态。渝中老大哥在逐渐承认自己是“没落的贵族”的同时，也依然认为母城地位撼动不了； 南岸、江北说自己早已出道多年，不争不抢也依然有资源保障； 渝北则比沙坪坝早几年参加“选秀”节目，是沙坪坝的师兄，但沙坪坝并不在乎，因为当红小生有敢闯敢拼搏的心； 九龙坡默默无为，不争不抢，紧跟其后； 北碚作为才有“主城”姓名的区域，话语权还是不够，掀不起波澜。 好像就剩大渡口和巴南暗暗较劲，争取不做“第一”。 其实从GDP来看，巴南区都是超出大渡口区很多的。但从城市发展来看，西进、北拓是未来重庆近10年的发展趋势，大渡口还能依附着九龙坡甚至沙坪坝获得助力，这样显巴南更孤立无援。南岸区自己的稀饭没有完全吹冷，又与渝中老大哥隔岸相望，没大腿可傍。 再加上地理位置相对较偏，使得区域经济、产业人口、人口吸附能力、房价、政策、配套都比较靠后，使得老百姓几乎都不看好，尤其是购房者特别看重的配套。 首先从交通来看，20多条常规的公交线路并没有缩短通行时间，轨道3号线连接巴南核心区，但远远不够。 再者商圈始终不成气候，巴南万达依旧品牌不过硬，地理位置最好的李家沱还在靠新世纪百货吸引人气。 其实早在80年代，李家沱是九龙坡区的区府，汇集着水轮机厂，万里蓄电池厂，毛纺厂等等一批大型国企，是当时重庆税收大户，无限风光。 90年代后期，李家沱被划入巴南，但捡来的儿子用脚踢，巴南区并没有对他上心，甚至相继出现了如曼哈顿、环球时代等等的烂尾楼。 后来巴南大力发展龙洲湾，但十几年过去了，依然没有改变局面，巴南万达、金街一直不温不火，好在汉海世界打响了名声，但太依赖季节性了，所以也只能默默叹气。 近两年，巴滨路终于成功了，成了巴南潜力最大的板块，房价没有被高度炒作，均价不贵。去其他区域有点远，目前没有轨道交通，5号线只有两个站点，也没有大型的商圈吸引人流，要等到成熟起来周期还是不短，但依然可以期待。至于其他版块就不一定有那么幸运了，例如南泉板块、界石板块。 其实巴南区大约可以分为龙洲湾、李家沱、巴滨路、鱼洞、高职城、鹿角、界石等板块，每个版块定位明确。 鱼洞、李家沱是老城区，人口多但环境老旧，可开发土地很少。 龙洲湾、巴滨路近两年是高速拓展区域，但这些年土地开发大幅增加，饱和度越来越高。 鹿角、界石更多的和茶园捆绑在一起，承接了茶园的转移，未来可开发区域较多，也是目前巴南区主要供地来源。这使得巴南区财政得到了很大提升。 但可怕的是，鹿角、界石与不属于巴南区的茶园不可分割。因为在某种意义上，茶园要决定鹿角、界石板块的“生死”，茶园好，他俩才能好，茶园不受宠，他俩更完蛋。 南岸区茶园板块最大的问题是交通，虽然距离渝中区比较近，但因有一座南山，阻碍了它的发展，这点与大学城板块类似，去哪个区域都要经过隧道。 茶园尚且如此，鹿角与界石更难，不光与主城隔一个南山，还有隔一个茶园。而且除了东站以外，没有其他的卖点，且项目本身影响力不大，周边配套不完善。 虽然去年首创奥特莱斯在鹿角开业，总占地面积112亩，总建筑面积9.67万平方米，可以容纳近300个店铺，但人烟稀少，鲜少有人知道。加之茶园目前自身难保，顾不上鹿角，且交通不便利，更是雪上加霜。 还有一个十分重要的点，风头已过。现在重庆走北拓南，热度早已不如当年。加上前面说的没有人气，显得更是寸步难行。 再纵观整个巴南的房价，据某机构发表的数据来看，今年3月，巴南区还有很多“7字头”、“8字头”的楼盘，这在重庆主城区是十分少见的事情。 所以常听见一句话，预算不够，巴南来凑。这间接说明了巴南区的房价在重庆主城是刚需福音。 据安居客数据显示，巴南区均价低于重庆市新房均价，大量刚需人群上车巴南区，这使得成交量排在主城第二，仅次于渝北区，但这样的数据没有意义，因为摆脱不了“刚需”的定位。 巴南区，吸引不来高品质的购买力，说白了就是没有高端人群。例如现在西边的未来科学城就是打造的科技、研究等高科技的名声，甚至有的项目打出了“你的邻居就是院士”这样的噱头。然而整个巴南区没有，这是非常致命的。 一个区域的居住人群十分重要，尽管这些东西看不见摸不到，但发酵出来的“蝴蝶效应”让人惊奇。例如出门踩狗屎的几率会减少，隔音效果会更好，物业服务随喊随到等等，这些都是需要“品质”去支撑的。 但巴南整体太过刚需，无论是整体品质还是消费能力均落后，就算有个别“品质”项目，那也要看“品质”人群买不买账，北区、西区大好河山多得很，何必贪恋你？ 总的来说，巴南区的诱人的单价、总价带来了大量的购买力。但价格往往能反映出区域优缺点，单价低一定程度上代表了区域发展的滞后性。甚至对区域发展起不到高质量的推动，高收入人群不买账，单靠刚需人群拉动产业经济，力量薄弱。长此以往，恶性循环。 如今，巴南更不能盲目前进，规划变得更为重要。尤其是经历了许多开发商无质量的进进出出后，能打个怎样的翻身仗，还需要很长一段时间的高质量作为。 佳爷房谈大渝正式启动了，对重庆楼市感兴趣的朋友可以关注我们并留言。未来的日子里，佳爷房谈大渝会陪伴着各位粉丝买到心仪的居所，我们保证真诚推荐，绝不作秀。 当然，您也可wb博搜索佳爷房谈在重庆，我们每天都会更新重庆楼市信息，喜欢聊天的朋友，来吧~ |
|
|
