法律详解：房产证上的“名字”能决定房产归属吗？（超全整理）

本文导读：结婚买房对年轻人来说是件人生大事，而围绕“房产归属”通常会产生一系列问题，包括——

• 婚前买房、婚后买房，房产归属一样吗？
• 房产证写谁的名字，房产就一定是谁的吗？
• 父母出资的房产，是属于个人财产还是夫妻共同财产呢？
• ……

对此，本文从三方面进行详解：

1、对于婚前购置房产的权属问题

2、对于婚后购置房产的权属问题

3、父母赠与的房产权属情况

1、对于婚前购置房产的权属问题

婚前购置的房产，大致可以分为以下几种情况：

（1）婚前一方出资全款买房，登记在自己名下的，属于一方个人财产。

（2）婚前一方出资全款买房，登记在双方名下的，属赠与性质，属于共有关系。

（3）婚前双方出资全款买房，登记在双方名下的，属于按份共有关系/夫妻共同财产。

（4）婚前双方出资全款买房，登记在一方名下的，属于按份共有关系/夫妻共同财产。

（5）婚前一方出资首付贷款买房，登记在自己名下，婚后双方一起还贷的，房产归属于首付方，但是所还贷款和对应房产的增值，属于双方共有。

简言之，离婚时，双方自行协商不成的，法院判决房产归属一方，共同还贷的钱和房产的增值部分由一方补偿另一方。

2、对于婚后购置房产的权属问题

（1）婚后一方全款买房，登记在一方/双方名下，如一方无法证明出资款属于个人婚前财产的，此时属于夫妻共同财产；如一方可以证明出资款属于个人婚前财产，另一方没有证据反驳的，此时属于一方个人财产。

（2）婚后共同贷款买房，不论哪一方出首付，也不论登记在一方/双方名下，都属夫妻共同财产。

3、父母赠与的房产权属情况

（1）在赠与行为成立的前提下：

• 婚前，父母赠与的房产，如赠与合同中未明确表示是赠与双方，则属于父母赠与自己子女的个人财产；
• 婚后，父母赠与的房产，如赠与合同中未明确表示是赠与自己子女的，则视为父母赠与夫妻双方的房产，属于夫妻共同财产。

《民法典》第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外。

《民法典》第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产：（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；

（2）如没有明确的赠与协议，此时：

根据民法典婚姻家庭编司法解释（一）第二十九条：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

需要注意的是，民法典婚姻家庭编司法解释（一）删除了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》中的第七条：

婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

——简言之，民法典生效后，婚后如果一方父母出资全款给夫妻双方买的房子，此时不管写了自己子女名字/还是双方名字，如果没有“借条”等其他证明，此时房产属于夫妻共同财产。

——此外，如果是双方父母出资购买的房产，登记在一方子女名下时，房产的归属问题，民法典婚姻家庭编司法解释中并未提及，只能待后续官方解释。