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燃点来自个别楼盘的价格上调，随后引发涨价海报在朋友圈刷屏。无论是真涨还是假嗨，反正确实挺唬人的。不明真相的部分购房者被唬得一愣一愣的，有的网友甚至因为担心房价上涨，开始大力度集中看房，希望尽快上车。最疯狂的一个朋友，上上个周末在两天内看了10几个楼盘。上周末一个盘没看，不是因为已经买了，而是：“没事别总看朋友圈，瞎球传，涨价楼盘能超过5%，我就直播铁锅炖自己。”主城区，分化明显，旱的旱死，涝的涝死。整体处于“个别楼盘涨价、绝大多数按兵不动”的状态。从区域来讲，结构性短缺的北龙湖涨幅较大，单价动辄上涨几千，力度惊人。意外吗？并不。刚才也说了，这是个结构性短缺的区域，作为全郑州甚至全河南豪宅最集中的区域，这里被不少富豪视为短期内的“终极置业”理想地。然而，随着最近几年的陆续去化，以及龙湖北岸用地性质的调整，区域楼市供应极为有限，在售房源仅千余套。供求失衡之下，房价上涨也在情理之中。具体到楼盘而言，个别优质楼盘价格有所提高。比如金水北的瀚宇天悦城、管南的富田城九鼎公馆、富田城九鼎华府，他们有什么共同点呢？首先所处区域是热门片区，其次每个楼盘都有自己的核心优势。以瀚宇天悦城为例，本地开发商，一向低调稳健，楼盘本身，地铁、学校都是亮点。再看富田城九鼎公馆，也是本地房企的佼佼者，品质扎实，资源亮点很多。事实上，富田城九鼎公馆这几年的房价一直都在稳步上扬。总体来说，目前郑州房价呈现“个别上调、总体平稳”的局面。这是正常现象，今后楼市分化会更加明显。成交数据是楼市最直观的温度计，抛开数据空谈回暖都是耍流氓。大郑州的新房成交量，在2020年基本维持在每月两万套左右的水平，并在去年12月份达到了4万套的小高峰。 
郑州2017年至今新房成交数据（数据来自郑州房管局）
今年1月份，郑州新房成交创造历史新低，只有5000套，我们也曾专门发文进行分析，有“业绩冲刺结束、卖房动力减弱”主观原因，也有当时“疫情反弹、买方观望”，以及房管局网签新政策导致的网签周期延长等客观原因。整个市场是从什么时候感受到或者说从朋友圈感受到暖意的呢？客观来说，在我们走访过程中也发现了，各大售楼处的到访人数有明显增加。接下来2月、3月份的成交量，也保持了86%、55%的环比上涨。加之个别热盘的成交价上涨，于是一场轰轰烈烈的回暖涨价潮开始疯传。但事实果真如此吗？先从数据来看，3月郑州新房成交15663套，无论是同比、环比都有50%左右的增长。但把时间轴拉长，对比2020年全年，3月成交量远远低于去年每月平均水平。也就是说，你感受到的暖，是相较于前两月低谷期的阶段性的暖，对比去年，楼市整体仍然凉意满满。而售楼处人气回升、成交数据的环比回升，更多的是春节假期被延迟买房需求的再次集中释放。现在所谓的成交量回升，充其量只能算作“回温”，距离“回暖”仍有较大距离。成交数据代表楼市整体局面，开盘情况则是单个楼盘的具象体现。根据不完全统计，1月至今郑州主城区有35次开盘。去化率最高100%，是北龙湖的金茂如意府；去化率最低12%，具体哪个楼盘就不说了，毕竟，人艰不拆。再看平均去化率，前三月平均去化率46.6%.。去化率超过50%的开盘，只有16次，不到总开盘次数的一半；去化率不足三成的开盘，有11次，占总开盘次数的将近三分之一。同时，从各个楼盘的区划表现，我们也能清楚的看到，分化依然很明显。市场好时，你好我也好；市场不好，我好我更好，你差你更差。横盘期，品质好、地段好、资源好的楼盘更能经得起来市场考验，甚至能实现逆势上扬。事实上，不只是楼盘分化，城市分化、区域分化、地段分化都已经成为并继续成为房地产市场的常态。对于郑州楼市的走势，很多人会站在全局视角审视，以北上广深一线城市和杭州、合肥、西安等二线城市类比，得出结论是：按照轮动效应，热度自然会传导到郑州。那么请看，火热的一线城市和冒头的二线城市现在都是什么局面？被约谈、被点名、被控制、被严查，所以，你觉得“房住不炒”只是一句过瘾的口号吗？中国房地产市场发展这么多年，没有哪一次像现在这样调控持续这么久、力度这么大、决心这么强，以及从买卖政策、土地供应、信贷政策等多管齐下得这么周密精确。看看郑州周边吧，先是西安，接着合肥，楼市调控双双加码。郑州暂时按兵不动是市场整体平稳，一旦市场躁动，政府出手不会有任何悬念。这点从4月13日发布的“郑州市2021年高品质推进城市建设管理工作要点”中，已见端倪。郑州市2021年高品质推进城市建设管理工作要点截图在“要点”中，政府再次强调“房住不炒”总基调，明确表示“积极适应市场发展变化，加强政策及时调整调控措施，规范住房销售价格管理秩序。”潜台词是什么呢？都别作了，我们一直盯着呢，只要市场有异动、房价有异动，小鞭子马上就抽出来了。
区域选择上，除非你在郊区住，否则别出四环；楼盘选择上，看品牌、看口碑、重品质、重资源。 （本文完）
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