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编者按： 房地产市场的分化已经明显出现，房价越高的城市近期的涨幅会越大，而房价低的城市房价越发平稳，尤其是在去年一线疯涨，今年重点二线城市补涨的情况下，绝大多数三四城市即使在政策的刺激下成交量在攀升，但是无奈库存较大，大多数项目在以跑量为前提的情况下，价格的回升幅度还不十分明显。 撰文：资深地产评论人 王毅敏 上周，本省省会郑州经开区两天拍出两个地王，其中周五拍出的地王楼面地价10544元，未来这块土地上盖的房子售价两万是没有任何悬念的。 6月份郑州整体房子均价是10188元/平方米，经开区的均价在8000元/平方米。两块地价的楼面地价不但超过超过经开区的房子销售价格，而且超过整个郑州市房子的均价，这就是所说的面粉贵过面包。 面粉贵过面包的结果就是目前正在销售的项目纷纷涨价，伴随着地王不断涌现，带来的是房价的全面上涨，结果是去年一线城市房价飞涨。 去年深圳房价上涨接近50%，上海及北京的房价上涨超过25%，在去年一线城市上涨的基础上今年第一季度，一线城市再次加大限购力度，继而带动了部分二线城市房价开始上涨。 截止今年六月，部分二线城市房价上涨超过30%，其中合肥房价上涨达到49%，而厦门、东莞、苏州、南京等城市房价也是飞涨，由房价上涨带来的是土地价格的持续上涨，南京甚至在拍卖过程中因为土地市场过热而采取了熔断机制，以遏制土地价格过快增长。 土地价格不断上涨与房价的轮番上涨，其最终结果是人们对市场预期的信心增加，由此引发的恐慌性购房者入市，这样市场去化速度加快，部分二线城市的库存量在快速下降，上述几个城市的库存量在上半年结束之后一般都维持在半年左右时间，而合肥、南京的库存量的去化不足四个月。这进一步加剧了去化速度。 在这份统计报表中31个省会城市及四个直辖市中6月份房价同比上涨的26个，下跌的有5个，即便是在这些张总的城市中，涨幅也差距巨大，最高的合肥上涨达到了49.88%的涨幅，而最低的涨幅只有0.19%，而东北长春的房价同比居然降幅达到了4.67% 现在在一二线城市房价上涨是热点，去年不买房一年又白干的话语再次流行。 然后同一二线城市市场火爆的局面不一样的是三四线城市的表现虽然有所好转，但是，相比以往显得不是那么自信。 那么三四线城市是一个怎么样的情况呢？ 以往每有政策出台，一线城市楼市会在一周内有反应，十天后市场人气会高涨；而二线城市往往在半个月，最迟在一个月时间就开始跟着上来；而三四线城市则是在两个月后就开始活跃起来，最迟也是三个月时间，然而这波行情三四线城市似乎表现的异常缓慢，去年第一季度最后一个月开始上涨，热点二线城市在今年过完春节后上涨。 像合肥涨的简直是逆天，一年涨幅接近50%。然而在这波上涨行情中三四线城市貌似没有以前那样。本轮房价上涨中，据笔者观察，在媒体上鲜有三四线城市市场火热的报道。 在漯河也是这样，虽然市场行情在不断变好，成交量在上涨。 今年第一季度漯河成交量98万平方米，比去年全年成交量都大，成交量上涨668%，上半年成交量168万平米，第二季度成交量虽然没有第一季度多，但是成交量也是不错的。 漯河成交量第一季度之所以有这么高，原因是因为漯河去年自9月16日开始执行的住房补助政策，截止今年2月29日购买144平方米以下房屋每平方米补助200元，这对于购房者搭政策末班车有促进作用，所以很多购房者抓紧在2月份入市，这样带动了整个房屋成交量的进一步提高。 再者，三四线城市现在购房主体发生了变化，由原来的以市区购房者为主而转为由郊县进城人员为主，漯河在2015年市区有市区户籍的人购房比例不超过17%，这是由两方面原因决定的： 1）市区的大部分家庭在过去十几年已经购买了自己的住房； 2）大量的城中村改造使得城中村居民不需要购买房屋。同时部分城中村居民因分配多套房子，自己住不完，把自己分配的房子转让给亲朋好友，而这些城中村改造的房子绝大部分都在施工中而没有办理房产登记手续。 郊县进城人员很多购房者本身不在本地工作，而在外地上班，平时根本不在家乡，只有等到春节利用放假时间来才能回到家里，所以三四线城市和一二线城市不一样就在这里。 一二线城市春节期间、也就是每年第一季度，进入房地产销售的淡季，销售人员进行工作年终总结，春节放假回家。节后刚开始忙于节后工作，所以第一季度是一年中的淡季，但三四线城市因为返乡置业，反而春节前后成为卖房的最佳季节。 正是因为这两项的叠加效应，所以在第一季度会出现销售量的暴涨。 虽然销售量上涨不少，但是还是没有显得十分的火爆，而同时并没有引起房价十分明显的上涨。 原因很简单，虽然成交量火爆，无奈市场供应量充裕，并不缺货。所以虽然成交量放大不少，但是这并没有带动房价明显上涨。 虽然部分项目去化还可以，但由于现在市场存货较大，竞争压力巨大，所以一些项目虽然销售压力没有2014年及去年大，但迫于周围项目众多，各个项目都虎视眈眈的，因此销售相对不错的项目也不敢贸然提高售价，尤其是不敢把价格提的过高，原因是把因为自己提价而流失客户。 下图是上半年全国100个城市房价变动情况：
其中属于珠三角的城市有东莞、中山、惠州、珠海，在这几个城市中，东莞房价上涨是受益于东莞经济转型成功（具体原因自己查阅吧），中山原本房价不高，珠海作为旅游城市，另外紧邻澳门这是它的优势，而惠州完全是深圳溢出效应的结果，尤其是松山湖片区受深圳房价高企影响，导致大量深圳购房者到惠州置业。 江阴、昆山、嘉兴三个长三角城市，其中江阴和昆山均是县级市，江阴房价上涨是得益于江阴的经济，江阴是全国百强县一直处于前三位，以前是第一，现在被昆山取代。 昆山除了自己这些年是全国百强县之外，还收益于上海这个巨型城市的溢出效应，上海地铁11号线可以到达昆山，如今昆山花桥房价已经接近两万，部分项目已经突破三万关口。 嘉兴也是经济发达城市，本来自身房价不高，又加上上海的溢出效应——每天往返上海与嘉兴之间的高铁接近300列，并且时间都在35分钟左右，最短的才只有27分钟。 只有一个温州除外，原因其实是温州前些年房价一直在下跌，而现在仅仅是把前些年跌去的房价补回来。 廊坊与保定则是北京溢出效应的结果，导致价格一路跟涨。 那么除了几个特殊区域之外，其它区域三四线城市房价普遍处于低迷状态的原因是那些？ 我们在上面已经列举了河南漯河这个城市上半年的销售情况，虽然成交量在政策（购房补助、首付降低、降低税收标准）、及节点（春节返乡置业）多重利好下出现了数倍增长，但是由于受制于超大的库存压力，该市的、开发商无论销售的好的项目（该市有一项目每月的销量都在100套以上，而在春节一个月销量突破300套）还是销售差的项目都不敢贸然涨价。 在跑量为前提的情况下，贸然提价极有可能导致成交量下滑。这样得不偿失。因为三四线城市库存压力巨大，像河南省的三四线城市一般库存量都在36个月以上，个别城市的库存量甚至会超过60个月。 在这样的现实情况下，还是走量作为第一要务，快销才是根本。 刚需客户，尤其是农村进城客户价格敏感性极强。 我们还以河南为例，在河南省的地级市中除了郑州是弱二线城市，洛阳市弱三线城市之外，其余地级市基本上都是弱三线、甚至是四线城市，而除了洛阳的售价超过五千以外，其余城市均价大部分维持在3860-4260之间，部分城市甚至不足3300元，比方周口。 并且现在建成区购房者所占的比例一般都在30%左右，极个别城市甚至不足20%，比方漯河2014年市区购房者仅占17.8%，而2015年不足16%。估计今年会更低。 而作为在市区购房者，尽管有部分客户是来自地级市所辖县城的购房者，但是大量的购房者还是农民工为主，所以都是首次置业者，对于首次置业者来说——在城市里面拥有一套房子比农村强就行了，购买高端项目的人很少。 在房地产销售过程中有一个奇怪的现象——房价越高，人们对价格的敏感性越低，而售价越低的房子，人们对价格的敏感性越强。所以上月（八月）郑州因地王频现，出现几十个项目纷纷涨价。 但是涨价幅度最高的与最低的错二十倍，最低的涨价才200元，而最高的项目涨价3000元，并且该项目剩余产品都在300平方米以上，所以一套房涨价在百万以上。销售价格低的一套房子涨价最少的也就一万多元。 正是如此，一些项目三四线城市即便卖的好的项目也不敢轻易涨价。因为一涨价客户成交量马上会下来。 比如建业实施的8折购房会带来一大批客户，但活动结束后成交量马上就会掉下来，毕竟4500左右的均价优惠20%后才3600，每平方米优惠900元，一套房子优惠超过十万，不要说在三四线城市农村进城人会购买，即使对于改善型客户也具有相当的吸引力。 在三四线城市项目之间即使品质拉开了档次，但是售价的差异也会很小，一般都维持在30%左右，也就是差价一千元左右，所以售价差异二三百元都会影响销量。 正是这样，即使销量好的项目在其它项目没有涨价，甚至还在做促销的情况下，不敢贸然涨价。 总之这波由一线城市引发，部分城市（尤其是以厦门、合肥、苏州、南京）为主带动的房价上涨潮，并伴有房价上涨带动地王频出，同时地王与房价交互轮番上涨，对于三四线城市的带动目前尚未有明显影响。原因是三四线城市库存压力巨大，还是会以先走量为主。 由这波行情引发的倒逼机制尚未形成——房价急速上涨导致来自三四线城市及农村地区在一二线城市工作者的恐慌感尚未形成，如果他们的恐慌感一旦形成，那么这些人会一步步把这种恐慌传递到家乡三四线城市的楼市。 其实，这波行情仅仅只是由于三四线城市前些年积压的库存量过大，不然现在应该已经有所表现。即便如此，最迟在2017年元旦前后，本轮楼市上升行情也会在三四线城市得到传导与体现，甚至部分城市在十一前后就会有积极的表现。 |
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