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传说中的郑州限购升级，终于在12月21日下午的郑州市加强房地产市场调控工作会议上得到了证实。 虽然，出台的文件与半个月前坊间传说中的调控政策有些出入，但是就文件本身对于楼市的影响还是巨大的。 那么，加码后的楼市对市场的影响都有那些呢？ ■ 撰文 | 王毅敏 ☞ 知名地产评论人 1 突发 郑州楼市调控突然加码 ▽ 2016年12月21日，严重雾霾侵扰之下的郑州，人们出奇的平静。 在几个郑州的房地产及媒体群里，虽然有人贴出了同样的一张照片，但是关于会议的内容却没有任何人透露。 不知何故，平时这样的会议刚一开始就会有人在微信朋友圈或者群里发布会议的主要内容，但是今天却奇了怪了，我关注的人群中一直没有人发布关于此会议的只言片语。 直到近六点，才有人在微信群里发布了一条关于此会议的内容： 但是，还是没有详细的内容，时间在流失，而等待的焦虑心情在加重。 到了近18：30分，终于有一个兄弟把文件照片发了出来：
虽然，文件的调控主要内容与以前传说中的主要内容有些出入，但是基本上还是在加码： 以前的传说的调控内容有两点： 1）提高首付，本地首付提高至35%，外地的提高至45%； 2）外地户籍购房需要三年的社保。 而本次落实到文件上的主要条款有两个： 1）所有面积的房屋均在限购范围内，原来180平方米以上不限购的政策取消； 2）非户籍人士购房需要提供连续两年的社保或者个人所得税证明。 至于说个人住房公积金的贷款额度这条，在原来的传说中虽然没有提及，但是现在文件中规定的对未来影响并不大。 而牵涉到开发商层面的两条及监管方面的，由于不是硬性规定，所以可操控空间有，对楼市的影响也不大。 那么该项政策对于楼市的影响怎么样呢？ 2 政策影响又有几何 ▽ 关于政策是否会加码的事情，我在十月份已经写过文章。 当时说，郑州房价只要11月份依旧在上涨的话，再补一刀是必然的。因为在此之后杭州已经两次加码政策，南京、武汉、苏州等城市也相继加码。 郑州迟迟没有加码的原因可能是抱有幻想的，但是加码是必然的。 在政策没有加码的之前，我就在不同场所、文章及微信朋友圈和微信群里，劝一些朋友没有上车的抓紧时间上车。（深度阅读：是不是中心城市和你半毛钱关系没有，没上车的你今后会更惨） 但是有人抱有幻想。 这样的幻想是什么？有人觉得限购限贷了房子不好销售，开发商会降价。于是便坐等降价。 但现实是10月份房价没有降，虽然11月份表现出来的房价是在下跌了600多和900多（不同机构提供的数据不一样），然而现实情况并非如此，原因早就有一些项目不予备案了。 房价你可以卖高，但是不予备案。因此数据虽然显示了房价下跌，所以现实并非如此。 这次加码以后，不少的人会因为两年的个税和社保证明而被拒之门外。我们一个群里说，郑州的企业中可能有四分之一的都不会缴纳社保——其实不交社保的单位其大部分人根本没有资格缴纳个税，所以个税证明也就无从谈起了。 政策对于非户籍人士来说是很多人失去了购房资格，即便是现在缴纳社保，也需要等到2019年才能买房了。 郑州市在今年8、9月份，非户籍人士购房占到了82%的数量，虽然在第一次调控实施之后11月份的非户籍人士购房所占的比例已经下跌至69%，减少了13%。 正是又有非户籍人士在当时的政策下只能购买一套房，所以10月份的成交面积环比9月已经下跌了54%。 在新的政策之后，会有两个影响：对于非户籍人士来说，可能有不少一部分人失去了购房资格，这既有社保与个税年限的限制，同时也有180平方米以上户型也纳入到限购政策的限制。 原来政策下，即便是非户籍人士只要有钱，可以一次性购买180平方米以上户型。 新政之后，没社保的话所有的都买不了，即便是有社保的也只能买一套。而对于户籍人士也只能是一套了。 原来在法外之地的180平方米的户型原本受到保护的现在也没有了。 在这样的情况下，很多人都是失去了购买资格，那么在消费者失去购买资格之后，售楼部的人流量锐减是必然的，随之而来的是成交量进入冰冻期。 这样以来，部分开发商的日子该不好过了，2014年、15年的光景还会再次回来，而整个市场来说都会降温。 只要每次政策出台，有人就想着会不会降房价。 我说你想的有点多了。 在郑州市场供不应求，人口大量导入的情况，土地供应短缺之下，指望房价整体大幅度下跌哪是痴人说梦。 即便是有个别项目在去化困难的情况下，在扛不住的情况下出现降价的情况，也不影响大局。 大局是，房价依然还会上涨十年，郑州房价翻番是没有任何问题的，对于刚需来说，房价上涨和下跌和你没有关系。 所以，我还是得无限次的重复那句老话：早上车早好。 3 已经上车的值得庆幸 没有上车的暗自伤神 ▽ 由于一、二线城市房价飞涨，所以部分在外地工作的河南人，其中有不少在一线城市工作的人选择今年在郑州买房。 下手早的看到这样的信息是自然高兴，毕竟已经上车了。 部分下手晚的，顶多后悔没有买，来个暗自神伤。最倒霉的，是那些不早不晚的人，也许会捶胸跺足——原因是，部分人属于那种没有社保及个税证明的，这样就会失去购房资格。但是他们却在此之前已经交了钱，有的可能已经把首付付完了。正在走流程，但是购房合同没有网签。 那些即使按揭贷款没有办好的，但是如果已经网签备案的人还算幸运的。毕竟已经网签过来。 这个是政策带来的，没有办法，只有退钱了，责任既不在购房者身上，也不在开发商身上。 另外一种情况就不好办了。 一些原本没有社保的购房者，在没有取得预售许可证的项目交了钱，或者通过内部认购给了一些钱，但是就是不能网签，这样同样就失去了购房资格，原本可以购买已经取得预售许可证的项目，却没有买。 这样的情况下，那些在非法销售项目交了款而至今没有预售资格的人就更倒霉了。要等到两年以后才能买房了。 房价在这两年内无论涨跌，其实和你关系不大了。 而一些违规销售的开发商，就又要面临着维权了。 4 开发商中谁会暗自偷笑 谁又将会备受煎熬 ▽ 政策对于市场销量的影响将会是巨大的。 在政府重拳限购的情况下，开发商遇到的第一个麻烦，首先是前段时间违规销售的那些个项目。 项目收了购房人的钱，但是没有预售许可证，政府限购一加码，交了钱没有社保及个税证明的人自然就失去了购房的资格。 其实，原本开发商要有预售的话，购房人网签之后就没事了，或者是开发商不收人家钱，购房人可以去有预售资格项目买了。但是现在是无证预售的开发商违规了，因为违规在先，导致购房者失去购房资格。 诸如此类的事情，其实在第一次限购发出之后就在融创和金科的项目中出现了，也出现了业主维权。 那么，这次对非户籍人士的社保及个税要求之后，所有没有取得预售而收钱的项目，都面临着被维权的局面。估计今晚有不少项目的开发商及销售总监们该睡不着了。 对于180平方米以上有预售资格的收了钱而没有网签的项目来说，这个是政府的政策导致的，开发商只需要把钱退给购房者即可。但如果还没有预售的话也是麻烦。 对于北龙湖这个第一次调控保护的法外之地的片区，在过去的两个多月中，如果能够对大势研判正确，去化很好的话，应该是在暗自发笑的。 据说，卖的很好的恒大悦龙台项目不但在开盘当天去化率很高，即便是后来也卖的不错。有人说找到内部人也拿不到房子了。 果真这样的话，恒大这个项目确实是不错，当然还有一点是——不知道这些房子备案没有，或者说备案了多少？如果有大量的没有备案的话，这么多的购房者，也够请恒大喝一壶的。 这个区域更背的应该是正商的善水上境。 该项目虽然在悦龙台项目之前开盘，但是当天去化不足50%。后来，遭遇恒大项目开盘。 恒大的房价出来后对正商这个项目是有影响的，在当时的情况下还好，因为该项目180平方米以上产品占比例大，不受限购政策影响。 而加码之后的政策所有面积无一幸免，这样善水上镜在对大势研判失误之后导致开盘去化不好的情况下，现在的限购政策无疑是雪上加霜呀。 正商，这个原本以满足刚需，做屌丝盘为主的开发商，涉足第一高端项目就出现这样的时局，虽然对开发商来说不会影响到大局，但是对于项目来说无疑是巨大的考验呀。 一步错，步步错，这是笔者对这个项目的评价——错在策略，失去了机会，而迎来了压力。 另一个苦孩子，是金茂。 这是一个让郑州开发商都应该感谢的央企孩子，它在8月19日拿下的近37000元的楼面地价导致整个郑州市场第二波疯狂涨价（第一波是郑纺机地王），让许多开发商今年不知是多赚了多少个“三五斗”，也直接把一些垃圾盘不但清盘，还卖了个好价格。 但是，这个央企给其它开发商造福之后却面临这样这样的局面。原本还指望180平方米以上不限购保留一丝侥幸呐！但是现在政策变了。 金茂的地王项目，原计划要卖65000至73000的价格，在整个市场预期不好的情况下原本就面临着一些困难，再加上这次把北龙湖这个法外之地纳入限购范围，所以，面临的压力可想而知。 加码政策出来之后，能够开心笑的，是趁着本次政策没有出台之前对于大势研判正确并作出果断措施迅速出货的，并在此之前能够做到大部分都网签备案的。 倒霉的，是那些对于市场研判失误，而捂盘惜售和定价过高而导致开盘去化不理想的。 接下来的困苦日子，开发商们以前虽然经历过，但是以前郑州的限购貌似都没有和社保及个税证明挂钩，这样的结果是开发商面临的日子比14、15年会更难。 谁疼，谁知道！ 政策出来之后，一定有人受到伤害，不论是开发商还是消费者都会有，其实政府也是受害者之一。 地王肯定少了，而税收跟着也会少。它们也不情愿，但是不情愿不代表不做，做还是要必须做的。 有人受到伤害就会有人收益。那么—— 5 政策挤出效应 会让那些区域受益 ▽ 政策加码之后，最应该弹冠相庆的是南龙湖了。 一些没有社保与个税证明的非户籍人士也许等不到两年之后再买房，而在市区又没有买房的资格，那么在权衡再三之后也许会选择郑州周边非限购区域。 南龙湖配套再不好，但不限购啊！也许，憋不住就去南龙湖买了。 同时，郑州地铁线延长线正好要在过一段时间开通，在这样双重利好之下，作为此次政策打压之下溢出的首个受益区域，就是南龙湖。 当然，接着的郑州周边的项目比方说洞林湖区域的三个项目：新田城、碧桂园、恒大项目都会受益。 而荥阳也会在受益之列。中牟片区的待遇也是一样，绿博组团会迎来更好的机遇。 接着，就是平原新区和开封西区的项目。 城市价值外溢，甚至会到本省的所有三四线城市。这个是必然的。 去库存的三、四线城市，在返乡置业与郑州限购加码的情况下，同样面临着双重的利好。一些今年去化比较好的城市，不排除春节期间上调房价的可能。 就比方漯河，这个城市由于从去年9月16日就开始了鼓励购房。所以，今年销售形势一片大好，仅前三季度就销售271万平方米，同比增长228%。 在成交量激增的同时，房价也出现了小幅度上涨，前三季度房价上涨8.24%，尤其是在西城区房价涨幅超过10%。 所以，限购之后，一、二线城市的房价挤压及政策挤压，导致有些人失去购房资格的情况下，三、四线城市会普遍收益。 不要想着三、四线城市房价不会上涨。其实，几乎所有的城市都会面临房价上涨的压力，仅仅只是涨幅多少和什么时间上涨的问题。 还有，公寓开发商会借题发挥，说公寓不限购，忽悠人们投资公寓。 也许，有不少吃瓜群众会相信这样的鬼话转而投资公寓。但是公寓绝对是个大坑。 因为，随着市场的发展，公寓这样的不符合人性的产品会受到市场的唾弃。不信？ 那你尽管买吧！时间会证明一切。 6 调控是把双刃剑 ▽ 调控，其实对于购房者来说是有好处的。 房子不好卖了，开发商才会着急。开发商一着急不是降低工程质量，也不是降低配置，而恰恰相反，是要提高工程质量，增加配置，要比谁家的性价比高。 在8、9月份走后门才能买到的那个疯狂的时代，房子工程量还没有完成四分之一的情况下就卖完了，你指望开发商在上面多投入吗？那是想的有点多了。 益处是有的，但是不利的方面也不少。 调控真的是无可奈何的举措，是政府在没有办法的情况下做出的没有赢家的“自宫”。 此轮调控，不但伤及到了非户籍人士满足基本购房需求，更不要说改善与投资了。原来你不买房，你想着在第一次调控之后你要等房价下跌了再出手，然而现在你没有资格了，你只有向隅而泣了。 改善型的很多也没有办法改善了，因为你被限购了。 开发商的日子也不会好过到那里去，恰恰在这个时间，在马上要过年的时间，马上要集中支付工程款、材料款的时间。 据了解，某个项目2015年一年才卖了12套公寓，这虽然是个案，但是大家可以翻看一下诸位的微信朋友圈，是不是在四月份以前还在感慨好市场一去不复返了、困难了。 但是经过6、7、8、9四个月，尤其是8、9两个月，好日子突然来临大家还在陶醉之中时，突然政策就急刹车了。 很多人不适应，还没有反应过来的。幸福来的太快，也走的太急。 昨天，地票的拍卖活动还在如火如荼进行中，今天就开会加码了。 政府真的是好聪明呀。这个时间顺序太好了！ 政府其实也不情愿这样。地王多好啊，一亩地卖4000多万，郑州市能够一年纳税超过四千万的企业不知道有多少家。一算账就知道，地方政府根本不想限购限贷。 然，想是一码事儿，做又是一码事儿！ 人在江湖漂，那有不挨刀！身不由己呀！ 现实已来，或者说未来已来。 都想想该如何面对吧！ |
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