新房打折二手房连降12个月，郑州楼市暗藏玄机？

地盘说

且不说市场温度几何，低单价、低总价的楼盘，始终有庞大的受众面。

买房子，有时候我们可以给自己多寻找一些机会。

✍️ 撰文 | 王纵横 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

初秋的郑州，城市上空阴晴不定，惊雷四起，就连楼市也四处弥漫着硝烟的味道，特价房横尸遍野，但新开楼盘依旧刀光剑影。

时光的车轮里，其实机会一直都在，购房者抓住机遇可谓抢占了先机，开发商抓住了即是去化回款的好时机。

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郑州楼市分水岭

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刚刚跨过年中分水岭，楼市便一反常态，温度徒然骤降。

郑州新房市场风起云涌，二手房挂牌价也连降了12个月。

©有关媒体报道

自融创大河宸院打响了年中降价第一枪后，和昌林与城8折特价房、新郑康桥那云溪优惠5000元、高新区朗悦公园府优惠2000元等现象便层出不穷。7月以来，特价和捡漏似乎成了楼市出镜率最高的词汇。

然而，热盘依旧坚挺。

比如中海湖滨世家，次次推售次次清盘；融创城加推244套，延续低价策略，售罄；富田九鼎公馆月月加推，几个月间悄然涨价近1000元；绿都澜湾与融信奥体世纪，价格与去年相比，也实实在在地涨了1000元左右。

8月第一周，中海湖滨世家和钱隆城2个项目依旧去化100%，金水北区的瀚海思念城延续了以往的战绩，去化率91%，人气红盘正商家河家也不逊色，去化率90%，经开区纯新盘中海天悦府首开成绩88%，也让人眼前一亮。

©8月首周开盘情况

可圈可点的是，瀚海思念城均价19000元/m²，上涨了300元/m²；钱隆城均价15000元/m²，上涨了500元/m²。在涨价的情况下，去化成绩依然亮眼，无疑给一直弥漫着低气压的郑州楼市，添了一把火。

降有降的玄机，涨有涨的奥秘。

郑州楼市从未像现在这样分化、混乱。一部分人闷头抢房一夜不眠不休，一部分人狂打冷颤高呼市场凉凉。在混乱和分化中，我们迎来了2019年余下的时光。

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一波特价房

在来的路上

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最高会议重申房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段；房地产信托业务被限，海外发债又被狙，资金端口不断收紧，下半年房企的日子不太好过。不禁有人疑问，开发商没钱拿地了，土地流拍或以底价成交就会变成常态，面粉降价了，面包还会远吗？

©房企融资收紧债务高压

近期土拍市场的确平淡无奇，甚至有房企放言下半年不再拿地，直接恶果很可能是供不应求，酝酿着下一轮房价的上涨。不过旭辉老大林中表示，很看好武汉、郑州、西安这样的二线城市，还属于扩张的阶段，省会城市受益于人口流动，还会积极布局住宅。

政策和金融，一直是房企的紧箍咒，但房价依然出现了分化，可见这并不是影响房价格局的关键因素。

能影响下半年房价的最直观数据，则是供需。

根据克而瑞数据，2019年上半年郑州楼市供求比已降至0.8，意味着房子供不应求，这便是部分楼盘开盘去化率数据夺人眼球的原因之一。

©住宅供求比走势

政策与金融层面虽不能决定房价，但对其影响依然不可小觑。因此，短期内的供需不平衡不会带来下半年房价整体明显上涨，其次郑州二手房存量扩容且数据疲弱，无力支撑下半年新房快速上涨。

2019年1—7月，郑州各房企业绩完成率普遍很低，只有中海、瀚海、保利完成了全年业绩目标的50%以上，其余房企均不足50%，有的房企更差，甚至不足30%、20%，下半年大部分房企都将面临巨大的销售回款任务。

供需失衡、存量风险增加，加之房企下半年业绩压力巨大，因此，少量多次推盘，再加变相稳价或降价的策略将愈演愈烈，或成为接下来部分楼盘的主旋律。

©上半年房企销售业绩承压

上半年，管南和惠济因为短期供需的差异，走出了相反的局面，再次印证了供需才是真正影响房价涨跌的背后推手。

7月份里，最先撕开房价口子、特价房及降价最凶猛的，就在惠济区。北区作为近几年土地成交和旧城改造的大户，可售房源数量一直领跑各区。虽然2019上半年只有中海湖滨世家和万科民安江山府两个新盘入市，但之前库存的房源量依然很大。

类似北区这种高库存、高价格的区域，在调控加码、趋向理性的市场环境下，未来很可能进入下一轮滞涨周期。

从北区的回调延续至下半场便可窥斑见豹，下一个最可能价格回调的是管南。

©管南房企布局示意

管南凭借今年的小阳春走出了一波好行情，永威城、绿都澜湾纷纷涨至15000，而区域内表现最亮眼的非富田城九鼎公馆莫属。

上半年管南新盘仅有富田城九鼎公馆，打出了一个很好的时间差。其它项目推量不多，市场上货量有限。小李庄车站、地铁等利好政策，以及紧俏房源催生了管南的热度，以至于出现开盘秒清现象。

然而，管南的下半场可能不太乐观，与惠济面临相同的问题。管城区是近两年里郑州住宅用地供应最多的一个区域，总供地规模高达335.97公顷，而且大部分分布在管南三环以外，其次供应量较大的是惠济区和高新区。

©2019年度用地供应计划

春江水暖鸭先知。

融创城开盘，直接将永威、绿都、富田默契维持在15000元的均价砍去2000，融创这个搅局者，凭一己之力搅乱一池春水。

下半年，管南还有碧桂园名门时代城、正商生态城等项目即将入市，盘大量多，一大波供应的浪潮，正在涌向市场。

再者就是高新区，2019年初，双湖科技城供应了大量土地，正商、美的、金辉等项目基本都会于今年下半年集中面市；6月份融信朗悦学院府拿的6宗地块，也将于今年年底前开盘，高新区硝烟弥漫，隐隐嗅到了开战前的火药味。

©众房企逐鹿双湖科技城片区

经历了两年多限购政策的磨砺，购房者的基本预期渐趋稳定，买房心理更加理性，这种理性也直接映射到了房价走势上。

接下来，购房者要重点关注供应量大的区域。惠济区可以关注融创中原宸院和正商家河家，管南可以关注融创城以及下半年将会入市的项目。高新区的美的翰悦府、金辉优步花园、融信朗悦学院府、正商湖西学府等，也将贴身肉搏，购房者有很多选择空间。

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楼市的机遇在哪里

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机会永远留给有准备的人。

数据显示，购房群体日趋年轻化，是近几年市场一个较为明显的特点。以北京为例，2018年上半年，北京购房者平均年龄为34.5岁，而今年上半年为34.1岁；深圳也是如此，从去年同期的32岁，降低到今年的31.6岁。

由于人口吸引力的不断提升，新一线城市表现更为明显，报告显示，2019年上半年，新一线城市首次购房者平均年龄为32.2岁，而郑州仅为29.2岁。

©各主要城市购房人群首次置业平均年龄

张爱玲说过，出名要趁早；如今，真正有需求的购房者已经觉醒，买房亦要趁早。

其次，郑州改善群体正在崛起。

从2012年至今，郑州刚需产品成交量呈明显紧缩趋势，90m²以下房源成交量占比减半。60m²以下房源由17%降至3%；60-80m²房源由17%降至5%；最经典的80-90m²产品由40%降至26%。

与此同时，改善产品成交量呈稳步上升趋势，不同面积段基本都实现了占比翻倍。

©主城区改善面积上升趋势明显

足以见得，郑州改善群体已成为市场主流。纵观今年特价房的趋势，正是改善一族换房的好时机。大部分打折促销的都是大面积房源，比如融创放血3000元的特价房，就是133m²的大户型，下半年改善一族尤其要抓住购房时间置换心仪的房子。

郑州房价被强压稳住，最受益的就是购房者，一大波买房好机会正在赶来。

©郑州属于那些相信他的人

限价的控制下，不管市场温度几何，低单价、低总价的楼盘，始终有庞大的受众面。如果只盯着一个楼盘，很容易买不到房子。镁光灯下的板块人人都能看到，机会自然也就更加渺茫。买房子，有时候我们可以给自己多寻找一些机会。

老生常谈，警钟常鸣。

眼下的楼市，就是这么个样子，我们喊得声再大，不如你跑出去看看。