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✍️ 撰文 | 叶知秋 ☞ 《地盘》特邀撰稿人 日前，中央重磅公布的十四五规划建议，事关我国未来发展，激起各行各业的同频共振，尤其是房地产行业，一向受政策的风吹草动而变幻莫测。因此，这份文件的定调意义无需多言，它不仅关系到将来的城市格局，也将直接影响楼市的今后五年。 1 十四五规划 这份规划中，针对房地产的内容其实不多，但市场非常关注，概括起来无非“利好”二字。 首先，坚持“房住不炒”、“租购并举”、“因城施策”，促进房地产市场平稳健康发展。这几句大家都很熟悉的表述，依然在列。这意味着未来5年，“房住不炒”依然是中国房地产调控的主基调。长期坚持同一项政策不变，有助于稳定预期，促进楼市的长期平稳发展。©十四五规划定调房地产 此外，对于房地产增加了一些新表述：有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。这些新表述，看似熟悉而平淡，实则力透纸背。这份十四五规划建议，比过去五年更加正视房地产。在论述“畅通国内大循环”时，指出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展。”显然，中央没有把金融、房地产同实体经济对立起来，而是提出要均衡发展，实现衔接、促进相关产业发展，这对地产行业而言是鼓舞人心的。金融是经济的血液，房地产是拉动实体经济的重要龙头，二者不可或缺，如果被过分压制，势必会影响实体经济的运行，最关键的，是要协调好关系。©十四五规划具体内容 在论述全面促进消费时，提出“促进住房消费健康发展”。窥斑见豹，住房消费在十四五期间仍然是被鼓励的，是被促进的，是要发展的，但前提是“健康”。“健康”有两方面含义，一是房价要让老百姓能接受，二是建筑本身要安全、绿色。自“房住不炒”提出的这几年来，住房仿佛成了人人喊打的过街老鼠。各种约谈不断，调控政策层层加码。地方政府小心翼翼地放松调控，也会出现松绑政策“一日游、半日游”的奇特景象。如今，终于破天荒地再提“住房消费”，房地产作为中国经济最大的内需，引擎器，稳定器的价值又被肯定了。©肯定房地产健康发展的重要作用 一言以蔽之，这份规划与当下房地产调控政策没有原则性变化，房地产的地位并没有提升，但你可以明显感受到：跟过去相比，对房地产更加正视了，这对地产行业是一个积极信号。 2 城市群的机会 十四五规划中，在“推进以人为核心的新型城镇化”一节里，一针见血地传递了几个意思。 一、大城市要控制人口密度。正如总书记在“求是”11月1日发表文章要求的那样，大城市要多中心化、郊区化发展。中西部省份要避免“一城独大”，适度发展副中心城市，还要发展一批重点县，以尽量让农民进城的时候有更多选择，降低他们进城的“成本”。©区域协调发展是方向 二、通过户籍改革等手段，“加快农业转移人口市民化”，这将给房地产行业带来稳定的发展红利。三、“优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用”，这意味着大城市扩容仍会继续。国家鼓励“中心城市+都市圈+城市群”的新型城镇化方向，虽然疫情之后略有修正，不再机械地追求大城市的规模和人口密度，但“大中小城市协调发展”的基本方向不变。此外，规划还单独提及了“推进成渝地区双城经济圈建设”。作为全国经济第四极，“成渝”被单独点名委以重任，一时间，所有人把目光都转向了西南。©规划建设的19个城市群示意 但是，在珠三角、长三角和京津冀之外，还有一个城市群，无论在人口还是GDP维度上，都远胜成渝，它就是中原城市群。2016年12月，国务院将郑州设为国家中心城市，随后又正式批复了《中原城市群发展规划》。自此，中原城市群正式确立。目前，中原城市群跨越了河南、安徽、山西、山东和河北5个省份，一共包含30个县市。 数据显示，2018年，中原城市群常住人口为16163万人，远超成渝城市群。2017年，中原城市群的GDP为6.78万亿，超过了成渝城市群近2万亿。 
©以郑州为核心引领中原城市群空间发展 中原城市群中，河南毫无疑问占据主导，这是河南的机遇。能否打破局面、“逆风翻盘”，关键在于河南如何发展郑州以及副中心城市洛阳。此前，河南下放部分省级管理权限给这两座城市，就是让它们拥有更大的自主权。2020年，社会面临着百年难遇的大变局，而河南也在试着发力，促进中原城市群成为新的增长极，郑州又恰恰是5省30市中唯一可以被寄予厚望的城市。从去年至今，中原地区更多高铁的开通，郑州“米”字型高铁网络的完善，郑州挑起中原的实力似乎越来越强了。强省会战略下，区位良好、产业成熟、交通发达的郑州，成为经济和人口资源持续导入的高地，亦是绝对的赢家。©交通依然是郑州最大的优势 河南的决心是毋庸置疑的，中原城市群的未来前途无量。郑州更是一座充满机遇的希望之城，郑州的房地产市场仍是可期的、被认可和鼓励的，只是，一切要建立在健康的前提下。 3 行业健康向前 一锤定音的十四五规划，决定未来五年房地产业平稳向上，也暗示着房地产业的新一轮机会。 若要破局，首当其冲要把一刀切的地方调控政策“误伤”的部分刚性需求和合理的改善性需求解放出来，还要把农民工、务工人员，这部分需求挖掘出来；让不合理的限制性政策取消或调整，让市场回归，引导行业健康发展。 ©因城施策保护刚需 其次，地产行业“优胜劣汰”大洗牌，推动行业健康。 中国的城市化率在未来15到20年仍然会有20%左右的提升，城市化红利在此期间还会一直存在。但是竞争加剧的情况下，随便拿块地就能借城市化进程赚钱的时代一去不复返了，地产行业“人有多大胆、地有多大产”的时代终结。 此后，地产百强排名将出现很大变化，融资难、品牌影响力小、运营能力低的中小房企竞争力下降，丧失发展机会，逐渐被洗牌出局。 ©分化加剧让优势向头部房企聚龙 地产行业不再有奇迹，也不再有“逆袭”，想获得“红利”，必须进行长期的努力。未来，自身具备调节转型能力的房企，才能在达尔文“优胜劣汰、适者生存”的法则中活下来。 过去行业相信周期，三年一个小周期，七年一个大周期。这种周期轮动的市场中，房企玩的是激流勇进，掌舵者只需要顺着浪潮走，发现弯道，及时调整过弯策略，避免翻船。很多TOP10的房企在周期轮动中，都曾因为战略调整不及时，在规模上掉过队。 但是现在，漫长的调控周期，把外部环境的波动熨平了，房企不得不自己寻找节奏，不重视产品的房企是没机会的。 ©房地产跌宕起伏发展四十年简史 尤其是当下的郑州市场，库存充足、周期足够，老百姓的耐心也足够，选房子时会对比多家底牌再做选择。购房者从过去产品的被动供给，转变为从自我需求、用户主义出发，过去的卖方市场，也彻彻底底转变为买方市场。 这种变化倒逼开发商从那种跑马圈地、高周转高杠杆高激励为主的竞争手段，开始回归到产品力的比拼、品牌的塑造上去。 首先是产品的突破，跳出同质化的产品竞争，研发高品质、有辨识度的原创产品，建立护城河。 其次，从品牌突围，形成有辨识度的标签，把还不是客户的人变成自己的潜在客户，建立稳定的口碑和品牌忠诚度。 ©品质回归成为房企竞争新赛道 进入存量时代，开发商的基本盘会逐渐变成老客户的推荐和重复购买。老业主是房企最好的广告兼经纪人，要取悦他们，只能日久见人心，长期经营客户是房企营销的重中之重。 开发商要赢在未来，必须学会赚“慢”钱，做“难”事，打造更具竞争力的产品，更具号召力的品牌，用更有感染力的营销不断打动客户，才能屹立于行业之林。 时下，地产行业所谓的“活下去”，就是要识时务、努力适应变化。否则，就要被无情地淘汰；当然，这也是房企们一个新赛道，谁能最快适应，谁就拥有新的机会。
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