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曾经有朋友问我：建筑设计中的强排是什么意思？怎样进行强排？什么样的强排是好的强排？ 其实这是一个超级大的命题！为了讲清楚这个问题，我曾经花了2个月时间，做了约600分钟的视频，结果仍然感觉遗憾没有尽善美，而当我看到轻描淡写的一句话回答：强排就是价值最大化的产品排列时，我瞬间崩溃了！ 这个回答固然没错，但关键在于，在各位继续往下回答的时候，举例说明的时候，却把这个真理般的解释一下子贬值，为什么？ 先来看，既然这个解释提到价值，那么一个简单的问题来了：空间会不会影响价值？ 当然会！那我们是不是在强排的时候，要考虑空间？如果是，那强排和住宅规划的界限在哪？如果不考虑空间，那强排还要不要讨论价值？而只考虑面积能做多大、能做什么产品就算了？ 目前为止，我看到过的关于强排的定义，也就停留在“只考虑能做多大能做什么”这个问题上，而没有外延到“能如何增值”这类问题上！ 所以为了正确解释强排和怎么强排的问题，首先必须明确：产品增值到底要不要算进强排的账面，我的回答是：要！ 定性之后，我们进一步拆解强排的定义，从而知道强排的步骤！ 1、强排分为讨论货量和讨论货值两个阶段 2、讨论货量的阶段，我称之为“盲排”，主要解决：能做多大，能做什么的问题 3、讨论货值的阶段，我称之为“策略强排”，主要解决：如何进行产品增值！ 4、强排之后的规划设计，我称之为“总图细化”，主要解决：优化产品在总图上的货值分配，这就涉及到交通、户型、花园尺度等细节设计的层面，因此排除在强排之外 所以以下我只讨论2和3，尝试讲清楚强排终极奥义：能做多大？能做什么？怎么做最赚钱？ 什么是盲排？ 定义：盲排就是先对一切影响价值的因素视而不见！ 为什么要盲排？ 举个栗子：我们在兴高采烈的介绍拉高拍低强排方案时，突然业主来一句：你们有没想过如果全是小高层我能多赚多少钱？然后就尴尬了，没想过…… 然后回去一算，惊呆了！  这个例子不是要说纯洋房就一定比“拉高拍低”赚钱，而想说明一个问题：我们没有对“产品极值”进行充分讨论，而盲排就能弥补这个缺陷！因此盲排是有必要去做的！ 盲排的目标是什么？ 分两种情况讨论： A 容积率没确定时，如甲方还在拿地，业主想看看这块地能做多大，要设计院帮忙测算开发强度，当然这步按理来说应该是甲方来算，谁叫他是爸爸 B 容积率确定时，如项目拿地后还没深入做产品策划，有容积率但还没确定产品和配比，要设计院配合策划公司一起做产品测算 情况A的盲排目标就是测算2个值：上限值、目标值 第一个值：上限值，就是能做多大？只考虑间距、日照、限高三个因素，满摆货量，作用在于业主要看守住亏钱的底线在哪里！一个小地块说明一下：  主要针对栋型（一梯几）、拼接方式（双拼、三拼？）、高度（要不要突破限高）几个方面排列方案 重点来了：盲排如何摆出上限值？步骤是什么？  以下每一步用个例子说明，自己画的哦！  容积率4.7就是教育用地最小化的结果，然后再4.7这个前提下讨论住宅排列：        以上上限值讨论完毕！ 接下来第二个值：目标值，就是甲方想知道不同容积率下能做什么产品？ 直接上一个例子来说明具体步骤！ 可见2.5是能保证产品多样化，做到高低配的一个目标容积率，也是我们建议业主采纳的，当然最终还是业主和策划、营销部门共同协商拍板了！ 以上就是情况A容积率没确定时的讨论，接下来是情况B：容积率确定后，讨论什么？ 情况B已确定容积率的盲排目标就是测算两种排布：纯高层、高低配 注意：这个讨论的前提是甲方拿地了，却还没有明确提出要做什么产品或没有配比表，要设计院配合测算各种产品的货量！ 首先是纯高层组合：主要讨论以下几种极值！出几个排列方案！ 好嘛，就是这五种数据，五个方案，是最基本的纯高层盲排方案！ 然后是第二种摆布情况：高低配。盲排目标只有一个：得出密度最大时的高溢价产品（多层、别墅）数据，因为同样的容积率下面，这些产品越多，项目总利润越高，而对这些高溢价产品最大的限制因素就是：建筑密度，因此盲排的思路是： 那怎么做满密度是关键问题，也就是密度最大时，能做多少高价产品的货量？ 注意：这个公式仅用于甲方没有给定产品任务书和配比的前提下，用于设计师自己估算用 以上就是盲排阶段的“强排”了，这些数据，并不一定要放入汇报文本内，主要是当时间充裕的时候，用来给业主一个营销的数据支持，一般我们放在附件内。 由于篇幅有限，后面再讲下一个阶段：“策略强排”。同时，我们整理了之前发布的关于强排的文章，大家可以参考学习一下~ |
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