别欢呼限价放松，更要警惕土地放水 | 叶建英

是不是土地财政，疫情是个考题。

国务院下放权限的土地新政当然利好像杭州这样的城市，但是短时间内还不会对经营性用地出让造成影响，我们近期另外发文阐述。

 

今天先聊眼下的土地市场。

 

因为疫情对经济的影响，不仅影响政府税收，而且为了扶持企业度过疫情难关，各地又推出了诸多惠企政策，地方政府的财政缺口正在加大。

 

就在杭州边上，湖州市南浔区已经提出今年要加大做地出地力度，缩减政府投资。

对于楼市来说，过量推地，肯定会造成接下去的高库存，而缩减政府投资，也将意味着一些公建配套将延迟。

 

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3月12日，湖州市南浔区发布一份此前召开的区政府常务会议纪要，提出要加大做地出地力度，原则上不再安排政府性投资项目。

 

纪要的重要内容，就是要千方百计开源增收，多举措培育税源增长点，全力向上争取政策性资金，加大做地出地力度，加快发债融资节奏，切实缓解财政压力；要千方百计节流增效，进一步压缩非刚性的一般性支出，严格控制预算追加，强化市场化运作，原则上不再安排政府性投资项目；要集中财力办大事，优先安排保防控保运转保民生保化债保续建保重点等方面的支出，切实提高财政资金使用效能。

 

原来是要多收税，多卖地。多收税，目前这样的情形，问谁去收啊？卖地呢，南浔区去年又卖了多少地呢，土地市场热吗？

 

2019年，南浔共出让10宗住宅用地，成交成交金额42.16亿元，出让10宗非住宅用地，成交金额1.42亿元，土地出让金总额43.58亿元。

 

问题是南浔的经营性用地并不好卖，2019年有3次流拍，2次终止。即使如此不景气，南浔区政府也还是要加大做地出地，只能说是财政确实困难了。

 

南浔2019年流拍终止地块

△图片来源：南太湖南浔房产

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不要小看南浔。

虽然是个2003年才成立的行政区，南浔的经济放在长三角也不算差，2019年GDP458亿元，7.3%的增幅也好过许多县区。

 

总体来说，南浔差不多与临安区相当。

 

南浔临安2019年数据对比

	南浔	临安
GDP	458.01亿元	572.9亿
增幅	7.3%	8%
常住人口	约55万	60万
土地出让金	44．7	145．1
商品住宅成交套数	9082套	18098套

 制图：叶帅起高楼

可以看出南浔与临安两地，GDP和常住人口都在同一数量级。无非临安楼市的规模在南浔的两倍左右。这主要是因为，临安作为杭州惟一一个不限购的区，不仅仅承接了杭州主城区的外溢人口，还承接了大量的投资者。

 

其实，临安楼市虽然交易活跃，但这几年因为土地供应量暴涨，库存量也是较高的。

据多家机构预测，除网上显性库存外，2020年临安各房企计划新增商品住宅上市量可能约1.8万套，约200万平方米。临安的新房成交量在2019年暴涨以后，在疫情之下，能不能继续保持高位成交的态势将经受考验。

 

3

 

一般来说，各个地方政府对财政收支的总体情况是「财政收支平衡、略有结余」，也就是说，南浔区面临的问题，其实各地也都存在。

 

那么我们来看一看杭州各县区网上短期库存的去化周期。

 杭州各县区商品住宅短期库存     单位：套、月

	上年末 可售住宅	上年末 去化周期	3月16日 可售住宅
上城	477	4.9	171
下城	1000	-	997
江干	3091	5.0	3707
拱墅	2133	3.8	1805
西湖	935	6.0	975
萧山	6526	3.9	4604
余杭	9834	4.4	8446
滨江	1577	5.8	1137
富阳	3704	5.5	4095
临安	9250	8.4	8789
之江	277	3.9	130
钱塘新区	1150	2.4	770
建德	2993	10.7	2842
淳安	3678	-	4312
桐庐	3058	20.3	3497
总计			46277

数据来源：中指院、中房大数据研究中心

 

2019年末，短期库存超过5000套的大区分别有余杭区9834套，临安区9250套，萧山区6526套，分别的去化周期是4.4月、3.9月、8.4月。2019年下半年尚未有疫情影响，能够比较真实地反映市场情况。

 

今年1月1日至3月16日，虽然各区的短期库存都有明显去化，但临安的去化速度仍然是最慢的，在三大区中，临安的库存量超过余杭，上升为第一。

 

对于三县来说，情况也并没有比临安好多少，建德和桐庐的短期库存去化周期远远超过临安。

 

高库存对应的是一个区域此前的土地供应速度，也在很大程度上意味着当地的财政对土地出让金的依赖程度。那么，在疫情迟迟没有结束的今天，特别要警惕这些区域的土地供应。