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| 从沸腾到分化 文 | 牟卫华 首先，我们来看一下10月杭州楼市交出的成绩单。 新房市场：据统计，2020年10月杭州十区（包含萧山、余杭、富阳、临安）新建商品房成交总套数为13240套，相比9月份的1.26万套有所上升。 二手房市场：根据钱江晚报购房宝数据显示，杭州市区（不含临安）10月二手房共计成交8598套。受国庆长假影响，10月二手房成交量未上9000套，但仍然属于较高水平。事实上，长假结束后的三周，周成交量都在2500套以上。 法拍市场：依旧如火如荼。其中的高端豪宅市场，经历了从年初的「刚性需求」（链接：5月法拍：豪宅是刚性消费品）到「7月的狂热」（链接：7月法拍：狂热的豪宅），再到9月的「沸腾」，10月有所分化，甚至可以说冰火两重天，虽然成交的千万级豪宅有10套，但流拍的也有5套，而且单价相较以前并没有创新高。
来看一下我们关注的34套房源： △制图：叶帅起高楼 ■余杭区桃花源别墅（成交） 10月有两套桃花源的别墅上架拍卖：一套位于桃花源云树村2幢2-1室，属于曾经的「四季青一霸」，面积380㎡，1元起拍，经过105轮竞拍，以2020万的价格成交，折合单价5.32万/㎡，相比于评估价，整整高出了526万元。 另外一套位于桃花源芦笛村22幢22-3室、22-4室，面积为456.2㎡，成交总价3614万元，成交单价7.92万元/㎡。 两套房源同为法拍房，但成交单价相差比较大，或许还是因为刑事原因。 ■银杏汇（成交） 银杏汇不仅是杭州的地标建筑之一，更是国内头部网红们的扎推地，业内有言：三幢银杏汇，半壁网红圈。 上个月银杏汇有两套法拍房拍卖成功。 一套337.14㎡成交价2680万，折合单价79492元/㎡。 另一套412.08㎡，成交价4408万，比评估价足足高出1000万元，单价超10万/㎡。 本月，银杏汇年内第三次开拍，306.52㎡，成交价 2439万，折合单价79706元/㎡。 ■东方润园（成交） 江干区东方润园2幢2单元802室，面积为318.25㎡，成交总价2959.9万元，折合单价9.3万元/㎡，是10月份法拍市场上成交单价最高的房源。 根据好找房的数据，在二手房市场上，东方润园的挂牌均价为8.79万，但成交均价只有6万多。 △图片来自好找房 ■水岸帝景公寓（成交） 位于杭州最贵的钱江新城1.0板块的水岸帝景两套毛坯房，197-260方跃层大户型，上个月起拍价较高，等同于评估价，最终流拍。本次房子二次拍卖，起拍总价都打了八折，最终双双成交。 一套折合单价47403元/㎡，另一套51513元/㎡。而在二手市场上，该小区挂牌价已站上了7万，哪怕是早几个月前的成交价也都在5万以上。 △图片来自好找房 ■深蓝广场（流拍） 10月12日，一套位于下城区朝晖路205号（绿城深蓝广场）的「三连跃」（1单元3001室，所在层数为29-31层），总建面达746.79方，起拍价为5400万。 深蓝广场的这套法拍房在2018年曾经两次拍卖，两次都流拍。这次重拍，评估价5912.5583万，而两年前则是7276.7161万。 ■之江花园（流拍） 10月31日，一套位于杭州滨江区的之江花园之祥径5号的房产，在阿里司法拍卖平台上正式开拍。根据拍卖公告，这套房产有点特殊：「原房屋已拆除，目前在建施工至2层且处于停工状态，按现状拍卖」。 △截图自《阿里拍卖》 虽然说不是每一套豪宅都会成为大家追逐的对象，但是法拍市场会出现这样「冰火两重天」的现象还是有一定原因的：深蓝广场的豪宅虽然位置不错，但楼盘不大且改善属性不够纯粹，尤其对于高端豪宅客户来说，品质一般。之江花园的别墅，后续问题一箩筐。 看来高端法拍房除了要重点关注位置、产品、小区环境、稀缺资源或附加值，更重要的是一定要弄清楚它的法拍原因、税费、产权、腾空及租赁情况等。 2 在10月的法拍房源中，有6套非常好的学区房。 学军小学学区房： 本月马塍路有两套学军小学的学区房上架：13号4幢405室面积为60㎡，成交价484万，折合单价8.07万元/㎡。另外一套面积167㎡，总价在千万以上，则遭遇了流拍。 长寿桥小学学区房： 下城区的竹竿巷和仙林苑都属于长寿桥小学的学区房。 竹竿巷的房子95方，成交价515.3万，折合单价：5.42万/㎡；仙林苑的房子86方，成交价500.442万，折合单价：5.81万/㎡。 竞舟小学学区房： 西湖区名仕家园是竞舟小学的学区房，房屋面积176方，成交总价743.9万，折合单价：4.2万/㎡。 安吉路小学学区房： 万家星城是安吉路小学的学区房，两年前万家星城的业主们因没有学区而愁卖，如今在对口安吉路小学之后，这套法拍房的成交单价达到了5.24万元/㎡。 这里要说的一点是，在以上几套法拍房源中，竹竿巷、名仕家园和万家星城三套房源属于同一位业主，这位房东是一位房产人，因投资失败亏损1个多亿，将这3套学区房送上法拍之路。
△截图之阿里拍卖 之江一中学区房： 10月10日，之江九里的一套涉刑法拍房，也引起了极大的关注。经过159轮竞价，这套138方的房子最后超过评估价，以612万的价格成交，折合单价：4.4万/㎡。 我们之所以把之江九里的这套法拍房放在这里讲，因为在民办的「之江实验」托管「之江一中」后，之江九里已经成为真真正正的学区房。 在蚂蚁搬家的消息传出以前，这个学区范围内的二手房价，已经从上半年的4万出头，逐步上升到了5万以上。现在「好找房」平台上，能看到的之江九里的最高挂牌单价已经达到了6万以上。
△图片来自好找房
3 豪宅不缺市场，法拍市场亦如此。 10月流摇的几套房源，深蓝广场、之江花园、西湖名苑、马塍路24号都将在11月重回市场，我们整理了一下评估价在千万以上的房源共计有13套，想买的不妨早做准备。
△制图：叶帅起高楼 - END - 责任编辑 | 牟卫华 总编辑 | 叶建英 监制 | 叶小伊 |
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