从1万涨到2万，杨汛桥只用了两年丨环杭置业系列②

继上期走访海宁长安之后，这一期我们来到了位于柯桥的杨汛桥。

 

点击查看上期长安篇：【离杭10公里，均价1万7，杭海城际线上的这个小镇竟然藏着星巴克丨环杭置业系列①】

 

同样1.7万的均价，杨汛桥和长安有什么差别？

 

一、离杭更近，杨汛桥位于杭州中环内，与萧山仅隔了一条西小江，距离杭州南站约6公里。

 

二、价差更大，杨汛桥目前均价1.7万，萧山南部新城板块2.98万，价差超1万/㎡

 

三、同有小户型，但更拥有杭州绝迹的跃层产品，得房率极高。

 

四、新房选择更多，但多为退二进三用地。

 

五、综合配套不及长安，无大型商业综合体。

 

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杨汛桥位于柯桥的西北部，与萧山仅隔了一条西小江，因此从上至下的融杭理念深入人心，或者说地缘上更加亲近萧山，而非柯桥。

 

△杨汛桥区位示意，图源网络

 

在萧山的地铁站、写字楼电梯、地下车库、公交车站台上，我们总能看到杨汛桥楼盘的广告；偶尔也会接到杨汛桥的楼盘销售打来的电话，号码还是0571开头；如果你跑过杨汛桥，你会发现售楼处门口停着的，在马路上开着的，不乏浙A车牌。

△杨汛桥城市干道

 

这说明，除了本地购房者之外，杨汛桥的购房群体一大部分是萧山新塘、衙前方向的刚需和杭州以及周边的投资客，当然也要以说明，即使是当地的土著，其实也已经杭州化。

 

这些人为什么选择杨汛桥？无非就是3个维度：离杭近，交通方便，价格低。

 

以杨汛桥街道办事处为原点测距，距离杭州南站7.6公里，距离萧山机场11.4公里，距离杭州钱江新城不到20公里。

作一个对比，从地铁16号线的临安九州街站到杭州钱江新城的直线距离是50公里。

△在建中的杨汛桥站

 

等到杭绍城际铁路的开通，杨汛桥将更快地接轨杭州。从杨汛桥站出发，往西2站即可到达杭州5号线姑娘桥站，而5号线又是杭州地铁的「换乘之王」，任何城市中心都能到达。

 

时间也不用等太久，之前绍兴市委书记在民生访谈节目中提到：到2021年6月，杭州地铁就可以开通到柯桥，而且可以享受到同样的市民待遇。

 

最主要的一点是杨汛桥的房价与萧山比，还存在不小的价差。

 

一是从地图上看，萧山城南的2.98万/㎡桂语朝阳和杨汛桥均价1.7万的中南漫悦湾，直线距离约5.4公里，两者价格相差1.28万/㎡；

 

二是沿地铁线看，杨汛桥均价1.7万，姑娘桥站上盖的万科彩虹天空之城限价2.56万/㎡，价差8600元/㎡；

 

三是从中环上看，杭州中环附近的临平山北2.2万/㎡、富阳高桥2.2万/㎡、余杭瓶窑2.4万/㎡、良渚新城3.05万/㎡，而被包含在中环内的杨汛桥还在1.7万/㎡。

 

2

 

虽然说杨汛桥与萧山城南，与5号线沿线板块，与中环周边城市都存在着价格差，但是杨汛桥从去年开始就迎来了一波明显的涨势。

 

2019年2月，当时绿城学府新城高层均价才1.25万/㎡左右，到4月、5月逐渐涨到1.4万/㎡，7月，元垄紫薇府高层卖到1.5-1.7万/㎡。

 

要知道，2017年左右杨汛桥房价仅5000-6000元/㎡。

 

从同个楼盘看，这种涨价的感受更加明显！

 

2020年1月，永利·天泽府首开，成为杨汛桥板块2020年首个开盘项目。高层备案均价约17100元/㎡，算上项目首开优惠，单价约1.65万/㎡。

 

3月，永利天泽府第二次领出预售证，高层备案均价约17900元/㎡。

 

5月，永利天泽府第三次领出预售证，高层备案均价约16900元/㎡。

 

10月，永利·天泽府第四次领出预售证，高层备案均价约20000元/㎡，相比年初涨了约3000元/㎡，涨幅约17.6%。

 

有人说这是透支，有人说这是补涨。都有道理，杨汛桥是一个危机并存的板块。

 

危险是，投资客的占比太多，明年杨汛桥不少项目交付之后，投资客集体出逃，谁来接盘是个问题。

 

机遇是，杭绍城际铁路的通车势必对板块的提升大有帮助，而且在融杭的主旋律下，杨汛桥相比其他城市始终有距离优势，更容易接受杭州的辐射。

△杨汛桥实景

 

3

 

2007年，绍兴提出「钱杨新城」概念，即由杨汛桥镇、钱清镇、夏履镇共同组成，但掣肘于当时的发展环境就慢慢没了声响。

 

2018年，钱杨新城的战略规划初稿在网上流传，其中提到杨汛桥作为（人居）副中心，以杨汛桥站为核心，重点承担高品质生活服务、商务商业等功能。

 

虽然钱杨新城的规划还未正式出炉，但杨汛桥的楼市氛围已经十分浓厚，在售楼盘有水韵蓝湾、海波名苑、永利天泽府、元垄紫薇府、中南漫悦湾等。

 

值得注意的是，杨汛桥近几年仅有一宗宅地通过招拍挂方式出让，其他的涉宅用地大多为「退二进三」属性，因此以本地开发商为主。

 

另外，板块内部新房的差异很大，例如永利天泽府最新备案价超过2万/㎡，而有的楼盘均价1.5万/㎡。一个重要因素是，永利天泽府是距离杨汛桥站最近的楼盘，约320米。

 

若比较产品，最亮眼的莫过于海波名苑90方跃层产品。

△海波名苑90㎡跃层户型图

 

据置业顾问介绍，该90方跃层为主力户型，未来将以毛坯交付，挑高6米层高，二层可自行浇筑，实际使用面积约130多方。

 

该户型价格比较同项目124方及以上面积段的户型，价格也贵一些，目前有少量的顶底层90方房源在售。

 

另外，也有像水韵蓝湾的75㎡小户型，拉低门槛仿佛为投资客设置。

 

配套方面，主要有尚优购物广场、紫薇广场、杨汛桥小学、杨汛桥初中等，浙江树人大学的新校区也搬到了这里。

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△杨汛桥配套

 

最缺乏的，无疑是一个大型的商业综合体，目前距离柯桥万达约15公里，不过未来可以享受到钱清星澜城以及萧山城南的银泰城。此外，诸如永利天桥府的幸福里、政府建造的邻里中心等也将弥补了商业的不足。

 

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