项目概况
 项目概况 1.2 工程背景 （4）情况分析：设计出图已完成，目前正处于桩基施工阶段，总包已招标完成，正在做进场前准备，设计需开始确定建筑做法及装修配置，故成本需先期给予成本适配标准。 门窗成本适配 2.1 、需解决的问题 为了更好的精益管理项目成本，需配合成本确定门窗的成本适配标准。 2.2 、门窗成本适配标准的确定分析 要做好门窗的合约管理，首先要精益管理门窗的六大成本组成，前期设计时关注设计参数、窗户分割形式、玻璃选型、型材选型、开启方式和五金配置等。 分析： 1、建筑设计参数 在门窗成本精益分析的基础上，设计标准化的门窗体系，从而在标准化模式下执行门窗合约管理。而门窗标准化设计时，体形系数、窗墙比、窗地比三个建筑参数对成本影响尤其重要。  成本适配建议： （1）减少窗地比可节约外立面单方成本，首置项目窗地比控制在0.15~0.16，改善类项目可控制在0.20以上； （2）建筑体形越规则，体形系数越小，成本越经济； （3）减少窗墙比更容易在不增加成本条件下同时满足节能要求； （4）客户角度：在购房时对窗高敏感度小，对窗宽的敏感度大，可通过减小窗高减小门窗开洞面积； 2、门窗分割形式 （1）开启面积 开启面积的大小对型材本身、五金件、纱扇的成本都有影响。 成本优化建议：开启面积满足自然通风即可，中低端项目满足自然通风的最低限制为准，高端楼盘可以适当提高标准。 （2）分隔方式 避免采用800到1200mm左右的宽度，开启一扇太大，开启两扇浪费，建议单扇开启宽度宜在600（塑钢）到800（铝合金）左右，太小会造成型材损耗过大。800到2100mm宜单扇开启，大于2100mm时宜双扇开启。 （3）卧室、书房可采用密闭性能较好的平开窗，厨房等公共部位尽可能使用推拉窗便于开闭，既可优化成本，也可避免因水槽无论是外开还是内开导致不好开启的问题。 3、门窗材料选型 塑钢门窗成本影响因素排序：玻璃（28%）＞型材（24%）≥工程制安费（24%）＞钢衬~五金配件~辅材（7%~9%）；铝合金门窗，铝型材对于单方造价的最大（39%），玻璃、五金、辅材、工程制安费相差不大（11%~13%）。 （1）玻璃（塑钢28%，铝合金12%） 玻璃在塑钢门窗成本中占比最大，根据玻璃形式：普通白玻、有色玻璃、LOW-E玻璃等；根据玻璃层数分为：单片玻璃、双玻、三玻等。  成本适配建议: ①根据节能计算要求，玻璃尽可能选择双玻，除因保温节能或降噪等因素外，避免采用三玻两腔构造，此外玻璃厚度越低，成本越低。 ②玻璃选择 Ø 一般情况下，南立面采用低辐射 LOW-E 玻璃，东西北立面可采用普通白片玻，尽量避免使用有色玻璃或超白玻璃； Ø 在门窗分割时考消除 1.5m2-1.6m2 固定扇，以减少钢化玻璃带来的费用增加 ； Ø 对于 1-6 层开启扇玻璃全部按照普通玻璃进行配置。 （2）型材（塑钢24%，铝合金39%） 塑钢型材 价格分析（以XX地产年度集采协议（白塑）为例）  成本适配建议： ① 18~20塑钢型材集采供应商中，C＜B＜A； ② 首置、首改项目可采用C品牌型材； ③ 如首改项目考虑品牌适配，可选择A品牌型材； 铝合金型材 ① 按系列分有：55、60、65系列等； ② 按壁厚分类有：1.0mm、1.4mm、2.0mm等区别； ③ 按牌号及状态分：T5（自然冷却）、T6（水冷）； 成本适配建议：注意型材选型 ① 型材优先选择T5牌号，T5牌号与T6牌号相比每平米少215元/吨，约2元/㎡（洞口面积）； ② 满足隔热要求下，尽量选择小系列型材，选用60型材比65系列节约7元/㎡（洞口面积）； ③ 如无特殊要求，型材壁厚满足要求即可； ④ 断桥隔热门窗五金整体造价 ≥ 非断桥隔热门窗五金整体造价。 （3）型材表面处理方式 型材表面的处理方式，也影响着门窗成本。常见的处理方式有阳极氧化、粉末喷涂、氟碳喷涂4种处理方式，成本依次升高。  成本适配建议： 型材优先选择粉末喷涂，粉末喷涂与氟碳喷涂相比每平米少49.67元/㎡。 4、开启方式和五金配置（塑钢8%，铝合金12%） 成本适配建议：满足通风要求后，尽量减少开启的活动扇，减小活动扇的尺寸（尺寸小和承重小的五金件成本会较少）。 （1）不同开启形式，五金价格排序为：内平开<外平开< 内上悬<内开内倒，其中内开内倒价格比内平开价格高出近3倍，约70元/套 ； （2）推拉门窗比平开门窗五金件便宜30%，所以厨房、卫生间等能用推拉就不用平开； （3）门锁方案：月牙锁方案＜条锁方案<执手锁方案； （4）平开门：对于室内阳台门，双扇推拉门可调整为单扇推拉门，门执手可采用无锁芯带保险方案，锁芯约25元/个； （5）无设计优化空间后，可进行低、中、高不同等级的五金配置选型，例：适当较少滑轮数量，达到成本优化的目的。 5、纱窗(以XX地产年度集采协议为例)  成本适配建议：在满足要求的前提下纱窗选择优先级应为固定纱窗>平开纱窗>隐形纱窗>折叠纱窗。 （1）固定纱窗<平开纱窗~隐形纱窗<折叠纱窗，价格低到高，平开纱窗比固定纱窗高出约20元/m2左右； （2）折叠纱窗及隐形纱窗的返修率都非常高，常规一般更换时间在2~3年。
总结 门窗工程经济性做法管理要点： 要点一：在标准化户型体系下，标准化门窗体系，规定窗户尺寸、类型及开启方式 ① 普通项目窗地比控制在0.15~0.16； ② 开启方式：推拉＜内平开<外平开< 内上悬<内开内倒。 要点二：在标准化门窗体系下，优化品牌、玻璃、型材、五金件的配置 ① 玻璃：尽量避免使用三玻构造； ② 塑钢型材：首置项目建议选择C品牌，首改项目可选择A品牌； ③ 铝合金型材：如项目门窗选择60+90系列，成本排序为：C<B<A；如项目门窗选择60+95系列，则成本排序为：B<C<A； ④ 塑钢五金：建议选择A，首改项目可适当提升至B； ⑤ 铝合金五金：建议首改项目选择A，再改项目可适当提升至B。
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