|
文/溜爸 溜爸引用了一篇6月16日北京某家长的幼升小日记。 为了不影响阅读体验，中途不做讲解，仅批注。在文末统一发表看法。 以下为正文： 本来端午节假期计划去北戴河（批注一），结果赶上了娃今年上小学的报名，于是只好留京待命。俺们在几年之前买了西城准牛小的学区房，第一顺位。学校在西城的规模算是比较大的，每年招十多个班，500人左右。招生的片区虽然不小，但楼房数量有限，有大片的平房。每年学校招生，第一顺位都是不满的（批注一），因此会有一些政策保障生暗渡陈仓，当然也有一些二三顺位的人想挤进来。 俺是周六早上七点半到的学校，结果发现已经排了200人的队伍，基本上都是孩子的监护人，也有部分孩子的四老们来帮着占位置。西城相对于东城，比较人性化，不需要孩子来排队报到，也不需要面试。据说很多东城的名校需要孩子到场，大热天得让孩子等了大半天，苦不堪言。（批注二） 来得最早的家长，据说是前一天晚上八点过来占位的！一家几口人轮番上阵，一晚上看三场世界杯，总算不显得无聊。排队的家长们聊起来，大多不理解这样劳民伤财的排队的必要性。我后来想想，可能是三、四顺位的家长，想早点来，寄希望于靠时间把那些同顺位的对手PK下去，同时打一打同情牌，希望增加自己被录取的概率吧！ 排队的家长气质各异，很多北京土著的家长们三两个结伴而来，高谈阔论；中间夹杂的“京一代”家长们看起来沉寂得多。听下来，大家对小学入学的政策、流程、学校、未来的升学路径等信息的了解程度存在巨大差异，很多人的材料准备的不齐。（批注三）四老的房子的家长们，多半在评价如何不公平，自己在西城住了几十年，居然被坑到第三顺位云云。排队的家长中居然有不少空挂户，房主是孩子父母的爷爷奶奶姥姥姥爷叔叔舅舅......按照政策解读，这类孩子能上这个还算热门的小学的几率是微乎其微的，但家长们还是决定来试一试。 这样“钱包密集”的场所，自然少不了教育培训机构和房地产中介的身影。8点钟左右开始，先后10家教育培训机构的代表走过来发起了各式各样的传单。课程和服务的内容从科学到艺术到体育，从接送到陪写作业，应有尽有。连知名培优机构学而思也来抢客户，看来奥数还是要从娃娃抓起啊！一些培训机构还带来了高音喇叭，给各位家长“洗耳”，可惜很快就被城管带走了。 与之相比，房地产中介就从容多了。链家大概出动了20多个中介，分不同时段过来，主要是和中介各自熟识的家长拉家常，顺便给大家送点水喝，毕竟这些人可能是未来学区房市场的卖家啊！ 从八点半开始，学校正式接受报名，每次10个人这样的放家长们进去，等到轮到我的时候，已经是中午12点了。 事先看到早上八点半进去的人，出来得不多，因此预计到进门之后依然要排队闯关，事实证明果然如此。里面居然还有三个环节：初步审核资料并排号、填表、面谈。我是12点进门，最后全办完出门已经是3点了......其实每一个环节并不复杂，虽然总共有10组老师在面谈，而每一个面谈的人情况各异，因此耽误了不少时间。 初审和填表不足为虑，面谈环节之前，我还是心有所忌的。家里人觉得面谈时我表现的好坏会影响老师对孩子的第一印象，因此无论是着装还是言谈，都给我提了特别具体的要求，不能因为我让孩子输在起跑线上......真正面谈起来，才发现我们实在是多虑了! 老师看到我们是第一顺位，首先就是满脸的欣喜。两位老师互相吐嘈说，还是第一顺位的简单，材料清楚而且不用费口舌解释，家长情绪也稳定！面谈总共也就是五分钟，就差不多了，而且整个过程只是看材料，没问其他有挑战的问题。 出乎意料的是，在面谈最后，学校会要求家长签一份承诺书，承诺这个房子在未来六年不再作为其他人作为入学依据。（批注四）这个材料说实话有些无厘头，因为如果是自家二娃，是可以使用的。如果是我把房子卖了，我签这个承诺也没意义的。不过看得出来，学校是在想办法贯彻“六年一学位”的政策的，只是目前还不得法而已。 如果不嫌前面的流水账枯燥无味，坚持读到这里，那下面就是我认为的干货了。个人观点，仅供参考。报名成功之后，其实我并没有太多的欣喜。最近一段时间以来接触到的一些信息，让我对学区房产生了不小的怀疑。 我们家有不只一套学区房，（批注五）也可以算是过去若干年学区房价格大涨的受益者，只是还没有落袋为安。学区房是从2012年开始价格快速上涨，到现在已经涨了6年了，即使在房地产市场不太好的过去一年，西城优质学校的学区放价格也是稳中有升。然而学区房真的对学生有多大的帮助，学区房未来如何，可能并不乐观！ 最近接触了几位中关村三小的家长，三小算是北京最知名的小学之一吧。按照家长们的说法，四五级的学生们已经分化的很厉害：1/3的学生在拼命学习，这些学生通常有一位家长全程陪读，甚至全职在家陪读，上各个领域的多个课外班，奥数是家常便饭，未来的目标是海淀六小强和民办初中；1/3的孩子在上小学没多久就不再学这些传统教育体系的课外班，明确小学毕业，甚至4-5年级就转学到国际学校，所有的精力都花在英语学习上，这一类学生与第一类学生互相不屑；第三类学生就是完全遵循学校的“素质教育理念”，家长抓得也不紧。这一类学生除非天资超人，否则应该是无法追上第一类学生，也无法走第二类学生的国际道路了，进退两难。而这一类学生，基本上都是通过学区房入学的。（批注六） 在目前的社会环境下，在传统的应试教育体系下，比拼的已经不是经济实力，更多的是家长能够付出的时间。与普通人相比，中产阶级胜在经济实力，并通过购买学区房看起来“赢在了起跑线上”，但他们时间并不充裕，对孩子的投入相对有限，无疑是希望大家都按部就班的辅导孩子，有序竞争。与之相比，普通人可能经济实力一般，但有得是时间，自然是更拼得出，抓孩子的学习几近疯狂。去这样的竞争下，仅靠买学区房自然实现不了孩子成龙的愿望。即使学区房的家长通过努力抓孩子学区，取得优异成绩，通常，他们一定把这个归功于于自己的辛苦付出，而不是学区房！在这样的环境下，学区房的价值，不大容易通过家长们的反馈验证。正因为如此。学区房之潮从2012年兴起以来，拥有学区房的人们，目前津津乐道的并不是孩子通过学业上的成就，而是房价的持续上涨。 另一方面，在教育均衡的背景下，以四中为代表传统西城牛中，过去全市招收牛娃，取得不错的高考成绩，现在高考改制，生源总体素质只会更差，如果短期内出现成绩下滑，传导到那些对口的学区房，影响应该是负面的。更不要说目前无论是多校派位，还是6年一个学位，对学区房都是相对利空的。（批注七） 今天，我和一个朋友吃饭，他们的孩子在东城某牛小上三年级。该小学一校三址，相互之间距离一公里以上且都在胡同内，冬天的时候老人接送孩子只能靠走，路上半个多小时，十分痛苦。而且，孩子由于从小没有抓紧，在班级内并不出众。朋友戏言，早知如此，真不如在北苑上朝阳外国语学校的分校了，又方便又轻松。（批注八） 总结起来，从投资的角度看，学区房这类资产具有如下属性： o 价格持续上涨，与非学区房相比，估值偏高 o 目前仍没有足够的业绩（学区房对学生学习有正面影响的论据）支撑 o 未来可能存在利空（教育均衡的背景下，牛校的成绩下降，多校划片，6年一学位等） o 持有者的体验不佳 这样的资产，未来不可能持续跑赢市场的。皇帝的新装，或许很快就被识破了！ 溜爸对批注部分解读： 1、“批注一：本来端午节假期计划去北戴河“；“批注五：我们家有不止一套学区房”。 我们对本文的主人公进行画像。 应该是北京土著。不是靠个人能力移民北京的“京一代”。 持有两套以上的北京学区房。预估固定资产2000万以上。 其财富的积累，不是靠投资或个人能力，而是生在了好地方。 对幼升小的严峻形势无任何准备，从开篇的“原计划端午节去北戴河，结果遇到幼升小”这句话就看的出来。 受益于本地人的优势及一个负责的夫人，孩子正常得以入学。 2、“批注二，很多东城的名校需要孩子到场”。“批注三，大家对小学入学的政策、流程、未来升学路径等信息的了解程度存在巨大差异，材料都准备的不齐”。 本文主人公就读的小学，并非超级牛校，竞争还不算那么激烈。因此经验可以参考借鉴，代表了大部分的小学情况。 即便在北京，不同区域，不同热点小学的要求也不尽相同。 家长能够做的，只能是提前预估各种情况，早做准备。 而学区房在北京作为耳熟能详的概念，还是有大量的家庭或者家长不上心，导致出现“自己在西城住了几十年，居然被坑到第三顺位”的情况。 读不了书怪谁？ 3、“批注四：学校会要求家长签一份承诺书，承诺这个房子在未来六年不再作为其他人入学依据。” 这是一条重磅！！！ 可见6年一个学位，并非空穴来风。 今年成都已经在幼升小公告文件上列出，但因为当前学位尚能在调配后、挤挤再挤挤可以解决。 但相信在未来几年，这个情况会在成都copy使用。 所以，购买二手学区房时，一定要核实学位是否被占用！！！！ 4、“批注六：这一类学生，基本上是通过学区房入学的”。 这一段，可以反复阅读。 在北京四五年级，孩子分化已经非常严重，一类直奔高考；一类直奔出国，一类，大部分是正读生，开始开心教育，快快乐乐奔职高。 这也是通过努力进入牛校的家庭和无需任何付出就读牛校的原住民的很大区别。 成都这样的情况，也挺多。不点名。 5、“批注七：无论多校派位还是6年一个学位，对学区房都是相对利空的” 这句话彻底的大错特错！ 要读书的孩子有增无减，而可供读书的学位房越来越少，拉长6年才空出一个学位。 这个判断，怎么得出的？ 6、“批注八：朝阳外国语学校分校又方便又轻松。” 朋友孩子在东城区牛小读书，却认为朋友后悔，没让孩子去读朝阳外国语学校北苑分校。。。 那是北京五环外！菜小，知道吗。。。 本文主人公真是too young too naive。 解读完。 （北京家长的原文来自于公众号：二手房军师。若有侵权请告知删除） 没看够？ 还可以看看溜爸对多校划片的解释以及学区房问答哦。 多多转发，手动比心。 关于作者： 溜爸 成都土著工科硕士男。 喜好交流育儿经、喜好对成都房市发bia言。 公众号：成都学区房 微信：csliuhanwei
|
|
|
