|
一个多月来，全国热点城市陆续公布第一批集中供地计划，而上海始终没有动静，已经连续两个月宅地0供应。 在两天前的4月26日和27日，广州率先拉开一线城市集中供地土拍序幕，可谓十分火爆，拍地累计产生906亿出让金，48宗宅地中，42宗成功出让，多幅地块溢价成交，同时产生4宗摇号地块... 广州拿地的多为知名房企，资金实力都算雄厚。 
前几天的重庆的土拍，房企更是热情高涨，4月28日上午，出让的6幅地块中，有5幅地块均出现溢价，溢价率达到40-60%。 在沉寂了两个月后，上海土地市场总算放出了一点风声： 刚刚，上海土地交易市场召开信息交流会，预告了本市第一批住宅用地集中出让相关规则，就以后的土拍规则进行了细致的介绍。 据悉，预告第一批将集中出让住宅用地约50幅、土地面积约250公顷。 上海将在5月第三周（5月17日-5月20日）发布第一批住宅用地出让公告。同时，公布第二批住宅用地将在8-9月集中出让，第三批将于10-11月集中出让。
1、竞价环节，设置中止价，随后进入一次书面报价环节本次上海土拍规则发生改变，在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。
本批次最高报价一般限定为起始价的110%。竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。如果有效报价为2个，允许报价高者在10分钟内进行一次报价修正，最终修正报价处在报价低者所报价格以及平均价之间，则修正报价者成为中标候选人。通过上述举措，地块的价格可以说完全被控制在红线下，“溢价率”完全可控，更不会再出现房企因为看中同一块地无限竞价的情况。也就是说，过去高溢价时代很有可能在本年度正式终结。交易规则规定，同一名申请人只能进行一次交易申请，对于申请人的界定特定提了一条：两个申请人之间有直接或间接参股、控股、投资等关联关系的法人或其他组织，也视为同一名申请人。
简单来说就是甲、乙两个申请人，都参股或控股了D公司，则两个申请人视为同一名申请人，也避免了在一场土拍中都是“自己人”拿地的情况，保证了土拍的公平性，对于房企来说，想要靠多个“马甲”拿地，在这里也行不通。
明确规定了申请人的交易资金和申报业绩的来源，均来源于申请人本人及其投资决策主体或相应的下属控股子公司。
申请人竞得地块后，不以任何直接或间接的形式将本方（及本地块项目公司）的股权或投资权益转移给本地块其他申请人或关联方；此外，未竞得地块的申请人，本方或关联方也不得以任何直接或间接的形式获取受让人（及本地块项目公司）的股权或投资权益。
今年2月底土地两集中供应政策出台后，上海土地市场在3-4月仅出让了4幅商业用地，宅地供应完全处于真空状态。上海上一块真正意义上的宅地，则要回溯到今年2月下旬，某两家房企联合体拿下普陀宅地后被约谈，自此上海进入了宅地的真空状态。虽然此后两个多月的时间宅地集中供应名单迟迟未公开发布，但在这两个月的时间内，上海网上房地产已经发了两波新盘的集中供应名单，一个明显的现象是：这些新盘价格大多数与上一批次价格一致，加之上海限购政策仍然趋紧，这一举措可以理解为稳房价。如今集中供地名单和相关规则的出台，设置了中止价和最高报价，可以理解为稳地价。在过去10年，“地王”一次充斥着上海楼市。上海多块宅地竞出天价，仅2015-2016年2年时间，上海便诞生了16幅“地王”。2015、2016年拿的地，2017年以后拿的地王无一入市，已经入市的“地王”，平均推盘周期高达33个月，远高于上海其它普通新盘的平均入市周期18个月。将竞拍到的地块囤个两三年，再开盘时，价格往往能上涨四五成，为房企提供了巨大的溢价空间。房企高价拿下地块，为了高利润，也必然将成本带入房价，从而拉升房价，带动市场整体房价上扬。即使在风波不断的2020年，上海楼市还是余温不散，均价突破6W/㎡，一季度受疫情影响，成交量低迷，二季度迅速反弹，三季度认筹火热，四季度一房难求。土地集中供应，归根到底，将从根源上稳住土地溢价率，稳住市场对于房价的预期：
住宅用地的集中供应在短期内对开发商的财技和现金流是极大的挑战，市场上拿地热度将会降低，竞拍趋于理性，土地出让溢价率变得可控，地王频出的时代宣告终结。土地集中供应意味着，在未来同一时间段内将会有新盘批量入市，尤其是郊区项目集中开盘可缓解供需失衡关系，各项目间价格竞争也必然会加剧，从而控制房价上涨幅度，达到“稳房价”的要求。但相对于供应稀缺的内环市场来说，效果可能不大。如今，新的供地逻辑已经到来，两集中政策改变了房企的拿地策略，甚至会进一步改变地产行业格局。早前，网传某房企为本轮上海集中供地筹集资金超过1000亿，由集团层面统一调配使用，数额大约可以覆盖20幅宅地。以北京此前的集中供地为例，一次性放地30多宗地，起拍总价达到1035亿元，因此想要重点布局北京的房企，都会尽最大的力量筹集资金，争取能够拿到更多的地块。按照之前的土拍规定，上海土地竞买保证金比例一般也是20%，和北京相同，但上海要求开发商在参拍前申报自有资金情况，并进行审核，该资金会进入监管账户封存，无法挪用。除了要有充足的资金外，要在上海拿到优质土地，之前官方也规定对于企业本身的资质也提出了较高的要求，设置了评分制，至于土地集中供应后，上海会不会继续实行评分制，目前还是未知数，待后续细则公布。此外，值得注意额的是，目前成都已禁止踩中三道红线的房企参拍，上海有可能后续出细则，如果也设置类似细则，对于那些高杠杆的房企乃至大型房企，都会产生较大牵制。
对于一些全国型房企来说，不会在上海这一棵树上吊死。从各已公布集中出让计划的城市来看，典型的三批次出让节奏为一二三季度末，各城市三批次出让节奏存在一定的差异，房企在热点城市间依然具备错峰拿地的机会。据不完全统计，已公布供地项目信息的城市中，北京、杭州和重庆等8城总起拍价已超过5200亿元。叠加尚未公布项目信息的重点城市，预计未来22个热点城市首批卖地有望超过万亿元。对于保利、中海、融创、金茂、中梁等等全国化布局的房企来说，东方不亮西方亮，这里拿不到，可以去别的地方拿。中梁已明确表示，集中供地等政策调控对其影响不大，尽管22城中梁货值占比20%，但中梁进入的城市较多，还有很多可选择空间。除了在土拍市场外，多渠道拿地是企业应对供地新政的策略和优势之一。如宝龙、时代中国、合景泰富等通过勾地、旧改等方式突围。时代中国2020年接近50%的土储来源于旧改，对于公开市场的依赖已经逐步减少，可见新政对其影响力也较小。有着地方属性的两家房企滨江集团和越秀地产，则更多的会进行合作拿地。4月14日，滨江集团在其官微宣布，将携手越秀地产对杭州和广州2021年第一批次的集中供地地块进行筛选。4月26、27日，在广州首轮土拍大戏中，越秀以包含联合体在内的方式斩获了6宗地块。面对的是拿地与预售的“双夹击”，前期投拓部门工作量已经饱和，后端的营销条线压力更大。
新政之下，更加考验房企组织内部的作战能力，研判、投资、工程、开盘、回款等全链条环环相扣，需要高度配合。
|
