那头杭州还在搜寻最后一只豹子,这头房企们倒是已经围猎住了57宗地块。继昨日钱塘区、萧山区、主城区之后,今天临安区、余杭区、富阳区共计成功出让25宗地块,包含临安一宗人才租赁用地。临安区的12宗地块中,除了1宗人才租赁用地和1宗迷你地块,其余10宗宅地均拍到封顶+自持。刚开局,太阳镇地块就拍到自持10%,之后本土房企地上以40%自持斩获滨湖新区地块,同时刷新临安自持纪录。余杭区和临平区的7宗地块,厮杀堪称激烈。重头戏自然是绿汀路TOD地块、鼎湖未来社区地块,两者都上演了一场胶着的持久战,直到两点半富阳场开始,依然有房企轮番出价。最终,华润经136轮鏖战,以总价111.6亿元+自持4%,拿下绿汀路TOD地块;鼎湖未来社区地块也拼到「刺刀见红」,意外的是,最后由中骏以总价91亿+自持4%竞得。而最后出场的富阳区,共6宗地块,吸金85亿,宋都、上海大华、众安、华景川&理想国际、杭房均有收获,大多为本土房企。 1 开发商血拼自持 实际供应打6折 据我们统计,57宗地块41宗涉及自持,地块自持概率约72%,其中临安滨湖新区地块自持比例高达40%。当高自持成为本次集中出让的常态,等于说变相减少了实际可售宅地的供应。除掉2宗人才租赁用地(红色标注),合计总建面为740万方,而再砍到复杂的配建、商业、自持等部分,粗略估计实际可售的供应量约470万方,相当于打了六四折。470万㎡,按照套均100平米计算,差不多4.7万套房子,4.7万套开发商眼中的「代工房」。2 房价地价差收窄 开发商利润空间压缩 另一方面,因为自持比例的提升,实际可售住宅供应的减少,相应得就增加了地价,压缩开发商的利润空间。在57宗宅地中,我们选取了38宗纯宅地,将其中自持部分地价按可售住宅地价的6折计算,算出实际地价,再和限价相减得到「房地价差」。△房地价差=新房精装限价-成交楼面价/(1-0.6*自持比例) 实际地价中配套忽略不计 抛开房企的开发水平等因素,将房地价差这一指标作为开发商利润空间的参考,那么房地价差越高,则意味着房企能做出更好的产品,反之则受限于利润空间,或只能牺牲产品品质。最高的四堡七堡32地块,房地价差达17458元/㎡,毕竟是在城市的封面位置,奔着树立标杆的目的而去,需要有品质保证。最低的塘栖地块需自持29%,折算过后,可供开发商操作的空间只有4750元/㎡,还要包括建安成本、财务成本、各种税费等。当然,我们这种计算方式是比较粗糙的,但并不妨碍说明问题。高自持下,住宅部分甚至可能是亏本的,如何运营好自持部分是接下来开发商的难点。3 从这张图中,我们可以看到未来一段时间的供应主力,在临平、仁和、未科等地,特别是2万-3万的临平和仁和,大概率是红盘。再从杭州首次土地出让的结果看,这项土地政策好像并没有给市场带来降温,甚至是升温。 在开发商的拼抢下,有些地块的自持比例高到「离谱」,无论是供给端、中间商还是需求端都没得到什么特别的好处。对于政府来说,本意是希望降低热度,但集中供地自然就是把几次热门集合成一次热门,看上去声势更大。其次,虽然自持的住宅可以解决一部分租房市场的需求,但也并没有得到更多的财政收入。对于开发商来说,抢地难度加大,尤其没地的房企更是不得不出手,高价高自持竞得之后,又要去想办法压缩各种成本,最后甚至可能影响到房子的质量,另外即便自持部分能运营好也不是短期内的事情。对于购房者来说,一是少了可以买的房子,二是担心房子的质量。房荒尚未消沉,房忧又来了。
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