 房地产精细化管理 房地产项目全程运作指导  房地产全程管理总控表  项目的前期阶段  设计方案  要点细化 问题：或简单化或省略 要点细化是关键，是控制点（设计质量） 原因：明确的要点有约束力，减少设计修改量，体现设计师水平，节省时间、费用 规划设计要点 能反映出可研报告的思想 应与营销中的卖点相结合 在车位、智能化等方面具有一定的超前意识 考虑风水（心理暗示） 考虑经济成本 建筑单体设计要点 充分与可研报告相结合 包含参数：面积、户型、颜色、朝向、结构体系等 景观设计要点 应与建筑风格相符 充分运用“遮眼法” 考虑成本（维护成本） 方案评选 问题：老板主观性，专家会成效不明显，方案选择反复不定 这步是控制设计质量的关键控制点 建议：方案编号，独立打分，有时最终方案可由老板定。在方案选定前应与规划部门沟通一下。 施工图设计阶段 问题：完全委托给设计院做，在过程中没有采取控制措施 这步是控制成本的关键控制点 控制内容：钢筋用量 基础及基坑支护(事前控制） 建材的选择 设备的选择（必要性） 给设计院足够的设计周期 项目中期阶段 施工阶段 这步是进度、质量的关键控制点 问题：施工单位选择 工程部直接抓施工单位，成效不明显 工程签证多，成本控制难 质量和进度谁轻谁重 监理地位不高，工作形式化 对进度缺少整体把握 关键控制点及解决方法 选择过硬的施工、监理单位，认准项目经理，实行项目经理责任制 加强合同管理，严格按合同办事 甲方——监理——施工单位 对监理工作进行监督（监理日志） 加强工程签证的管理（技术性，数量） 对关键施工控制点进行连续监督 工程款与工程挂钩，付款要及时 运用项目管理软件整体把握工程进度 物业部门可以介入、熟悉了解 现场增设专/兼职合同工程师 隐性成本分析  管理差异分析  主动控制技巧  外部管理合作关系  工程开发外部协调主流程图  工程开发内部协调主流程图  标杆企业房地产成本管理 1、责任成本管理 责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。 责任成本管理体系要素： （1）责任范围；（2）责任人；（3）评价标准；（4）评价人 责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为 2、加强目标成本管 基本概念： 目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果（见动态成本构成）。 管理原则：体现目标成本的先进性，目标成本的严肃性(纳入绩效考核) 管理工具：动态成本反映系统平台，成本指标数据库 实施过程 3、加强作业过程管理 通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。全过程、全员、全方位 房地产成本作业过程： 新项目发展成本控制 控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价。 控制原则：客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本 需求文件：《新项目发展可行性评审体系》 成本数据库系统： ——是万科集团的成本数据平台，是新项目估算和结算分析的重要参考依据。 成本指标数据，项目成本数据，材料设备数据 分为规划指标、建筑指标和结构指标，可以对不同项目间的同类指标进行比较分析。 记录各项目及其各产品类型的结算成本，可以对不同项目间的同类产品指标进行比较分析。 记录各项目材料设备的价格等详细资料，便于新项目估算和部品设计时参考。 设计阶段的成本控制 控制要点：合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。 控制原则：经济合理性最大。 需求文件：《规划设计工作流程与评审制度》 设计成本控制 70%的成本由设计阶段确定 建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标 结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数 设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本 设计阶段的主要经济指标 容积率 建筑占地面积 单方钢筯含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 …… 招标成本控制 控制要点：获取竞争性低价成本，尽量采用工程量清单方式，集中采购 控制原则：全面招标原则，合理低价中标原则，透明公正原则 需求文件：《工程及材料招标管理办法》 工程量清单招标的优点 降低职业风险 ，对成本人员的个人水平的依赖性降低； 提高工作效率 ，尤其是能大大缩短结算核对时间； 便于成本数据积累，建立成本数据库： 工程总价准确； 有更合理的时间办开工手续；发现设计失误，减少变更 及时评估出造价咨询公司的工作质量 合同签约阶段的成本控制 控制要点：合同谈判（慎选），合同审批 控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订原则、招标原则、利益明晰原则 需求文件：《工程合同管理办法》，《合同分类编号规则》 合同的主要经济条款 合同造价：总价合同、单价合同、费率合同 付款进度：按月付款、按形象进度付款 总包管理配合费：2% 采购保管费：1.5～3%(其中采购70%、保管30%） 保修金：3～5% 材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供 变更与签证：按合同单价、按定额下浮 竣工验收与结算：结算方法、核对时间要求等 合同签约阶段的成本控制 工程类合同共分六类，相应编号按下列括号中汉字表示。 土地合同（土地）：项目合作开发与土地使用权出让、转让等合同； 前期合同（前期）：规划、设计、勘察、监理、造价咨询等合同； 施工合同（施工）：包括建筑、安装、装饰、市政等施工或安装合同； 工程材料设备采购合同（采购）：包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方合同、设备购买等合同； 园林环境合同（环境）：包括室外环境施工和采购合同； 营销包装合同（营销）：包括策划、销售代理、样板间装修、户外广告牌制安、媒介广告设计、制作、宣传品设计、印刷等合同； 施工期间的成本控制 控制要点：变更与签证的控制，工程质量的控制，工期控制 控制原则：权力限制原则、时间限制原则、多级审核原则、完工确认原则 需求文件：《设计变更、现场签证管理办法》 结算阶段的成本控制 控制要点：严格审核结算工程量，合理确定结算单价 控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则、准确高效原则、可复查性原则 需求文件：《工程预结算管理办法》、《结算复核工作实施细则》 销售承诺及物业管理成本控制 控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书）物业管理亏损 控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。 需求文件：《销售管理制度》《物业管理制度》 最终形成如下所示的成本管理构架和模式 |
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