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一、19517元/㎡意味着什么？ 5月12日宜兴土拍落下帷幕，唯一的一块挂牌土地梅林03号地块在经过118轮的激烈角逐，最终由建发集团拿下，19517元/㎡的楼面价也刷新了宜兴土拍的最高单价记录。同时19517这一楼面价数字，也是极具话题性——无锡市区土拍目前最高限价为19500元/㎡。要知道，在过去一年，同为无锡下属地级市的江阴市区的最高楼面价早已突破了15000元/㎡，而宜兴还停留在15000元/㎡以下。从经济水平、收入水平、购买力等各方面对比宜兴与江阴，显而易见，宜兴的房价是被低估的。 （网图：梅林03地块成交记录）  为什么是建发，或者说为什么参与最终竞价的会是绿城和建发？ 在预估到2万元/㎡的楼面价之前，有多少人会预估到会以这个价拿下梅林03地块的，会是在宜兴地区毫无建树的建发？近两年土拍在宜兴风光无限的龙信、华晟、大家、碧桂园等，最终还是没有在18000元/㎡之后选择继续加价跟进，这里的逻辑其实很简单，因为这些之前在宜兴拿地的开发商无法在楼面价达到18000元/㎡之后，做出能够销售足够溢价的产品来支撑这么高的楼面价。 （网传本次土拍名单） 光看参加本场土拍的名单，就能大概率猜到地块最终将会落入金茂、绿城或者建发之手。宜兴房地产市场不缺高价盘以及高素质的楼盘，缺的是真正的高端盘，即便是之前本地开发商联合国内三甲开发商所开发的项目，在笔者看来也无法真正算是高端楼盘，更别说那些以快销等立足全国的开发商在宜兴打着高端的名号所开发的项目。 （建发·和玺实景图） 建发起家于福建厦门，国企背景，2017年初入无锡，开发了锡东新城的建发·玖里湾项目，而到2021年5月，建发在无锡市区的项目总数已达7个，标准的中式园林及建筑造诣，在短短几年内就被无锡市场所接受，奠定建发高端形象品质的项目——和玺更是开启了无锡房地产市场新一轮的产品升级。 从建发这里不难发现，开发商高价拿地的逻辑就是核心地块的优质高端产品是永远稀缺的！（建发请给我广告费=。=） 三、以前宜兴人的买房逻辑  这些年虽然宜兴的楼面价不断刷新，但是真正算得上豪宅的项目，就是根本没有。之前，宜兴人买房的逻辑其实很简单——刚需+进城+投资。宜兴人的刚需不是我们房地产市场传统意义的刚需小面积居住属性，宜兴人的刚需是传统意义的刚需再进一步，类似于刚改（刚需+改善）。所以在宜兴大面积的产品成为了主流，不管是以前在其他城市做多么刚需项目的开发商，到了宜兴，清一色会上140㎡左右的主力户型，配以160以上的大平层产品。 宜兴人买房讲究大，但是不讲究功能性及实用性——所以放眼看看现在东氿边上的很多项目的产品，那些个户型都是什么“极品”户型。更有甚者，110多的产品做了三房两卫，还能再弄个120多的三房两卫户型出来。宜兴人是好面子，但是并不代表宜兴的购房者都是傻子。所以不管本次土拍最终价格是19517还是20517，笔者都有理由相信，未来建发能够成为宜兴房地产市场上的豪宅标杆，当然未来希望能够有更多的建发、绿城、金茂这样的开发商在宜兴拿地。 四、未来宜兴人的买房逻辑  宜兴的购房者在中国房地产再一轮的野蛮发展之时，并没有真正的认识到楼盘、好楼盘、品质楼盘、高端楼盘之间的区别。可以预见的是，梅林03地块的入市将会重新刷新宜兴购房者对于楼盘的认知——宜兴买房的逻辑彻底改变了： 1、好的产品配得上高价，品质将决定购买力 宜兴房地产市场现在稀缺的是顶级的好产品，而目前宜兴几乎所有的楼盘所推售的产品都还未达到顶级豪装的入门水准。宜兴人有钱，同时也愿意为高价的优质好产品买单。 2、更看重开发商背景，国企开发商更有优势 房地产开发已经进入下半场，在很多房企融资困难，快速周转的同时，国企背景的开发商能够有更充足的时间和资金打磨产品，也就是说国企开发商将会更有品质的优势。 3、楼盘将更注重产品的功能性，优币驱逐劣币 过去宜兴的楼盘并不那么在乎功能性，但是随着二胎时代的逐步来临，房价的高企，宜兴楼盘的产品将越来越讲究功能性——规划、户型、景观、智能化、配套等缺一不可。 4、宜兴买房人将真正进入改善阶段 买房的改善不是小面积换大面积这么简单，而是生活居住方式的彻底颠覆。从一种千篇一律的生活居住氛围中，升级到另一种让人耳目一新又无比舒适的生活方式。这种改善至少在过去的宜兴楼市是不存在的，但是既然不存在就要有领先者去打破它——所以相信建发虽然是第一个但是不会是最后一个。 五、未来宜兴楼市的几点判断  个人几点判断，不可作为投资买房依据，谨慎分析判断。 1、都在炒作东氿进入4万时代，但是东氿周边的实际价值大概率在2.5万左右（2021年前后）； 2、新房价格依旧由楼面价决定，除非开发商为拥有高溢价能力的品质开发商； 3、梅林03地块为个例，不可作为未来东氿西南岸的价格参照，楼市追涨不可取； 4、大面积产品将真正进入品质改善阶段，未来普通楼盘的大面积产品（尤其二手房）将会进入转手困难期； 5、多功能三房产品（90-115三房）将会逐步成为刚需首选； 6、各大乡镇依旧选择品牌开发商及国企开发商较有保障； 文字：特约撰稿人-宜兴懂房弟 |
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