▶上一篇:运城房产投资价值之——房屋升值(一) 房产投资,这是个经久不衰的话题。运城房产投资,更是被很多运城购房者所关注。大多数人在运城买房不论是自住还是投资,都会问一个问题:这个楼盘有没有升值潜力?买房花费动辄几十万甚至上百万,大家打心底还是把它当作是一种投资行为。 既然是投资,那就得看投资回报率。房子的投资回报同样分为两个途径:一房价上涨(房屋升值);二租金收入(租金回报)。 关于第一个途径房屋升值,已经在上一期说过了。本期我们主要说说第二个途径,租金回报方面。 这次讲的资金回报,更偏向于是租金收益的投入回报,不同于以前讲过的租售比,请各位看官加以区分,以免混淆。 言归正传,下面以运城常见的几种物业类型分别来计算租金的投入回报率。 一、住宅 运城住宅均价5000/平,购买120平米的住宅,总价60万。首付30%18万,为了出租装修下带家具家电共花费15万,总投入约33万(不含交房税费物业费等琐碎支出)。 目前运城单元楼住宅出租,按月租2000计算,年租金约2.4万元。 年投入回报率=年租金2.4万/总投入33万=7.27% 二、公寓 目前运城精装公寓(市中心)均价平均5000左右,面积约40㎡,一套公寓总价20万,首付30%为6万元。由于不用再进行装修,二次投入相对较少,所以总投入也就是6万。 市中心大产权公寓租金约1000元/月,年租金为1.2万。 年投入回报率=年租金1.2万/总投入6万=20.0% 三、商铺 运城商铺门面房目前均价12000/平,面积100平的商铺总价120万,分期首付50%为60万。商铺出租一般不需要自己装修,由商户进行装修,所以业主没有装修投入。前期投入也就是首付款60万。 运城新小区门面租金约4-5万/年,取中间值年租金4.5万。 年投入回报率=年租金4.5万/总投入60万=7.50% ▶ 三者的对比用一张图让大家看清楚: 通过对比,大家很容易就能发现,公寓的投入回报率远高于住宅和商铺,这也是很多中小投资者选择购买市中心公寓的原因。首付投入6万,月供900-1000,月租基本可以覆盖掉月供。就相当于首付6万,0月供买了一套房,何乐而不为呢? 说到运城市中心公寓,可以给大家推荐一个楼盘: 【领秀城】 △ 住宅楼的宽阔视野(中银大道) 领秀城地处市中心南风广场东600米,禹都大道与中银大道交会处,现建成一栋住宅楼、一栋公寓楼,全现房并五证齐全70年大产权,按揭首付30-40%。 △ 18层的公寓楼(位于住宅楼北边) 公寓楼下就是繁华的葡萄园街,吃喝玩乐生活配套齐全。周边公交线路有5路、8路、9路、12路、19路,出行可谓非常便利。 领秀城现有40平左右公寓出售,毛坯、精装均可。住宅94㎡/113㎡/143㎡。可来电咨询:0359-2562266 那么有人会问,除了公寓回报率高,住宅和商铺回报率较低,难道它们不适合投资吗? 文章最开始就已经说了,本文讲的只是租金回报方面。公寓的租金回报确实相对来说是比较高的。 运城住宅整体来说不适合投资,除了个别品质较高的楼盘除外,或者有稀缺资源的,比如学校、公园等。而且住宅投资不适合参考租金回报,因为本身租金回报率太低,而且要想出租还得花费一笔装修费用,出租8-10年其实收回的仅仅只是装修成本,到那时估计又得重新装修了。 住宅投资除了选择拥有稀缺资源的高品质小区之外,还要注意选择好位置、好户型和好楼层,这样你的房子才能足够保值和升值(同一个小区里总有一些好房子和一些不好的房子)。 最后来说说商铺,不晓得大家注意到没有,我上面说的商铺租金是新小区门面租金4-5万。商铺一般都有一定时间的养铺期,而且商铺是历久常新的东西,越老越值钱(这一点跟住宅相反,住宅老了就不值钱了)。 新小区门面租金4-5万,五年后区域成熟了可能就8-10万了,尤其是靠近繁华商圈的商铺租金会越来越高。所以商铺的高回报是老鼠拉木锨——大头在后面。不过有一点要注意的是,选商铺一定要选好位置,位置决定价值。 商铺如何选位置可参考选铺定律:傍大款、金角银边……等等,这些以后有机会再讲。 今天就到这吧! |
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