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✍️ 撰文 | 白若烟 ☞ 《地盘》特邀撰稿人 1 一半是海水 一半是火焰 长春作为集中供地的先遣军，首场土拍遇冷，房企拿地积极性不高。 3月15日挂牌51宗，撤牌11宗，供应量大幅减少。 其中，32宗底价成交，2宗流拍，仅6宗地块溢价成交，平均溢价率3.3%，比去年全年涉宅土地溢价率还低了1.3%，全国性房企参拍仅有中铁、万科、华润、保利4个大型房企，仅中铁和华润2家拿地，剩下的都是本地房企。  ©长春首次集中出让溢价成交地块 通过“两集中”分散资金，控地价从而平抑房价的目的，似乎在长春得到了有效试验。 当然，剧情的跌宕起伏也同样存在。 这一点，在广州、重庆、无锡体现的淋淋尽致。 4月26日，广州为期两天的首场集中供地引爆市场，共挂牌48宗地块，流拍6宗，成功出让42宗，总成交金额达906亿元，近半数地块有溢价。 其中，黄埔黄陂HBPQ-A-6地，正式竞拍前30秒就已达到最高限价，转为摇号，报名企业34家，包括中海、龙光、保利、金茂、电建、朗诗、龙湖、华发、平安、中交、中铁、招商、华润等大牌房企，动用马甲超过300组，仅保证金就有1200亿，比起拍总价高出将近300亿！  ©广州2021年第一批集中供地板块分布情况 某大型房企高管戏称：“竞价”变成了“竞马甲”，真是史上难得一见的疯狂。 4月28日，重庆启动首场为期两天的集中土拍，共挂牌46宗，全部成功出让，总成交金额634.6亿元，“万元”地块不断突破，平均溢价率高达44%。 ©重庆第一批集中供地企业拿地情况 无锡与重庆行情类似，集中出让的16宗宅地全部成交，且所有地价全部触顶。 仁恒算首次进入无锡，而在无锡深耕多年的融创、万科、绿地香港、龙湖等房企在土拍战中表现勇猛纷纷斩获新地块。 市场表现十分火爆。 但值得注意的是，此次土拍每块地都设置了与区域价值相符的最高限价，且规定严格，禁止参拍开发商多马甲拍地，触顶后或摇号，或竞租赁住房面积。  ©无锡首批集中供地拿地情况 4月的“两集中”土拍落下帷幕！ 首轮“大考”的5个城市共出让174宗地块，其中166宗地块成交，8宗地块流拍，单月总成交额破2100亿元。 这几乎是一个全国房企销量榜十强的年销售额。 2 土地供应新常态 “两集中”土拍盛况还在轮番上演。 不难看出，通过这一轮的集中供地，端倪已显，对房企和市场影响巨大。 一、分化加剧。随处可见的分化，急剧的分化，甚至两极分化，这毫不夸张。 城市的分化，长春与重庆、广州等城市集中土拍的悬殊，一个抢破天、一个平如山；区域的分化，热点板块还是房企扎堆去抢，“不择手段”集中火力去争去抢，造就越来越热，甚至带动周边起伏。  ©引发龙虎争斗的广州黄埔HBPQ-A-6地块 二、寡头时代来临。房企寡头时代一定会加速带来。 “马太效应”愈发明显，强者愈强，大鱼吃大鱼的时代，收并购可能进入高发期，小鱼很可能弹尽粮绝，加速淘汰小房企，亦或绝迹，清一水大房企，小房企几乎没得玩。 甚至，大佬们也玩儿起了“手拉手”的游戏。 三、联合拿地将成为难以逆转的大趋势。 最突出的就是“房企+”，通过“+”模式，融创、招商、越秀等大房企都开始这样玩，集中供地对大房企的资金实力考验都比较艰巨，更别提小房企了。 如何活下来？ 第一被并购、第二自救。大房企玩+，小房企玩++++++，三个臭皮匠顶个诸葛亮，否则就退出游戏，另寻赛道。  ©广州2021年第一批集中供地联合拿地频现 四、资本游戏！玩的就是心跳。 集中供地对房企融资能力有了更大的挑战，有限的资金如何分配？ 不是成本问题，而是能承担的代价问题，动辄的千亿保证金将稀松平常，沦为资本游戏，拼的是马甲，玩的是心跳。 五、重点22城，犹如22道菜。 企业跟人并无二别，海鲜、牛肉、开胃小菜，你先吃哪个？ 不用多想，逮着海鲜先扑上去，不难理解，为啥热点城市，热点板块房企严重扎堆，甚至带动周边情绪高涨。 未来冷热不均会是常态，热的愈热，冷的或将更冷。  ©广州金沙洲高溢价地块示意 六、集中供地成为一道科学计算题。 调控的主旋律不变，三稳的预期不改，如何合理分散房企资金，集中出让地块的配比或将成为重中之重，目前来看先出让的热点城市无疑是占优势的，毕竟资金流有限。 七、政策与市场的博弈愈加明显。 通过试验，不断总结，竞地价、摇号、竟配建，大力发展租赁、禁止多马甲等，第二三批次的土地推出政策及策略或将迎来调整，不断堵漏。 这一波“宽供应，增保障”说到底就是“稳”。  ©广州首批集中供地出让条件汇总 八、对城改类项目的挂牌计划造成干扰。 城改是一种常见的开发模式，房企前期介入拆迁、平整等工作，要大量投入，但后期会有大量土地开发，但现在游戏规则变了，先前的入场券过期，重新拿地可设置排它的前置条件。 “两集中”可谓房地产深度调控的供给侧改革，是继融资三道红线后的又一杀手锏，土地游戏规则的重定。 怎么玩？玩什么？拿什么去玩？ 已有不少房企已给出一部分答案。 3 郑州集中供地 期待中前行 进入5月集中供地的步伐明显加快，已有11个城市明确将在5月集中供应土地，北京、深圳、杭州、南京等能够左右楼市风向的“大咖”也即将悉数登场。 不难预测，这对市场又将是不小的冲击波。 4月30日，大郑州首批集中供地终于也有了清晰的时间表。  ©郑州首批集中供地进入公众视野 共计出让50宗地块，合计占地面积3496亩，起拍价455.76亿元，于5月20日挂牌，6月3日正式竞拍。 郑州集中土拍的饕餮大宴也将拉开帷幕。 其中城改用地22宗，储备用地15宗，合村并城改造用地12宗，安置房用地1宗。 其中，金水区供应最大为10宗、经开区7宗、郑东新区6宗、惠济区6宗、管城区5宗、高新区5宗、中原区4宗、二七区4宗、上街区2宗、航空港区1宗。  ©郑州近期土拍一览（点击可放大查看） 值得注意的是，本次总供应3496亩，还不到去年郑州的总供应计划的四分之一，有媒体盘点其中9成以上的地块基本名花有主，不是城改定向地，就是产业勾地，供应放量相对偏保守一些。 8成以上的地块设置了限最高地价，熔断后进入摇号阶段，确定竞得人。 12宗净地，经开区7宗（6宗为上汽配地），北龙湖3宗，郑政东出〔2020〕17号、7号（网）为综合用地，据悉为启迪地块，需要整体报价，郑政东出〔2020〕8号、9号也是如此，据悉为银泰地块。 ©引起关注的北龙湖地块 仅3宗公开地，备受关注的北龙湖地块，限价突破32000元/m²，毛坯综合限价提高至37300元/m²，装修限价5600元/m²，合计房价在42900元/m²，价格上涨强劲，地块优质，必定又将是一场激烈的厮杀。 ©部分地块详细信息 市场数据说明一切。 这波集中供地威力之猛、波及之广，无一房企能够幸免，这将更加速蚕食中小房企的市场份额。 多位地产老炮直言：未来10年，房地产规模将缩减一半，2021年，随着土拍的供给侧变革，房企收并购迎来大年。 竞争惨烈，对于各大房企而言，郑州或许还有“捡漏”的机会。 郑州作为国家中心城市，GDP总量排名上游，人口红利显著，再加之黄河战略国家级战略加持，委以中部崛起的重任，都将助推郑州高速发展。 ©TOP30房企拿地金额 郑州的能级并不低！ 再者郑州地价相对便宜，出让金少，相对付出成本较少，是多数房企都能抢到入场券的游戏。且郑州整体前景是十分可期的。 这次郑州集中供地对意向房企来说绝对是一个大好机会。 其次，还有改造项目，闲置回收、逾期再上市，以及有纠纷的土地无疑也是很好的“捡漏”机会。 除此之外，随着郑州规模扩增，撤县划区呼声越来越高，环郑也不失为进驻郑州的好机会。 郑州来日可期。 6月3日，一起见证楼市新的裂变。 |
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