 你好，我是黄大大。平时踩盘、写作的时间比较多，但也希望和你多多交流。 买房这件事，对我们每个人来说，都太重要了。 有时候买早了、买对了，一步顺，步步顺，有的人就此走上人生巅峰，不说财务自由，至少日子过得轻松。 但也总有一些朋友，比较迟疑不定，有时候会错失良机。 因此，我每天都会抽出时间，看看大家的留言，看看我们有什么能够帮到你。 广州楼市情报这个号，陪伴粉丝已经有3年左右了，我的小伙伴们每天都在广州奔跑，希望熟悉每一个楼盘，把最新鲜的市场变化，传递给你。 这是我们的第8篇【问答】，也欢迎你留言提问。 今天的留言提问，必回。 @羽毛 问：投资预算1000万，是选择市区一套（含黄埔）再加南沙一套，还是直接在市区只买一套呢？看过了越秀和樾府和天悦江湾，天悦江湾的江景房已经去到8万了，感觉周边很一般，目前听说在旧改，投资这里以后升值空间大吗？和樾府在番禺算好的投资吗？ 答：千万总价的房子，在广州已经算是“豪宅”了。按照胡润的财富报告，广州资产千万级以上的高净值家庭，是7.5万户左右。 也就是说，大约只有1.46%的广州家庭，能够达到这个层次。整个广州，每年交易的千万级“豪宅”，数量往往不到一千套。 因此，如果只是作为投资，不建议把资金都放在同一个篮子里，而且是个小篮子。可以拿600-700万的资金，在金融城、鱼珠板块或大壮名城投资一套，可以考察的楼盘包括万科城市之光、大壮名城，都是性价比很高的。再拿300-400万考察南沙的灵山岛尖、明珠湾板块，南沙的变现时间比较长，需要耐心持有。 这样做的好处是，长短结合，分散风险。更主要的是，这样的总价资产，仍然是锚定中产人群的，未来还是有比较大的人群，会考虑接手这个价位的优质资产。 天悦江湾的位置，是在海珠南，附近就是万亩果园、海珠湿地，生态环境是不错的，但这也有个明显的问题：这里的江景，不是商务区的江景。 所以虽然江景很豪，但未来不见得能撑得起如此高的价格，它的定位也是豪宅，不是面向普通人的，因此不建议作为投资之选。 和樾府位置很好，主要看价格，目前在5万上下还是很值得考虑的。 @噢巴茹问：我是广州户口，广州现有一套全款房（无贷款），上半年广州又买了一套，已交了5成首付，按揭还没有办理，这套不能用公积金贷款，差75万左右可以付清。 同时，在老家（江门）看中了一套房（地段好，想着投资自住都可以），已交了定金，未办理按揭，江门的能用公积金贷款。后面才知道第三套要全款，现在是手头资金不够，还差50万左右。 我要换清哪一套才最划算呢？ 答：公积金贷款是个好东西，能够提供低利率，算是一种福利。虽然总额受限，一般最多贷款50万左右，但算下来比商业贷款，每个月能省400元，20年累计省利息10万元左右。 这笔钱，看起来很多，但是很容易影响人的判断。 因为，比起买对房子而言，这笔利息的支出，只是一个小的部分。要知道，广州的房价在过去5年就几乎翻了一倍，收益是上百万计的。 因此，在做投资决策的时候，不要让公积金贷款这个因素，影响了关键的决策。能用到当然好，不能用，果断舍弃。 像你的情况，我建议资金不足的情况下，首先保障广州这套房的投资。江门的房子，什么时候买都来得及。时间会告诉你，广州和江门的房子，差距是天壤之别。 @迟桂花 问：我的房改房，如果想过户给我女儿名下，现还没买公摊面积，如果买了公摊面积再过户还是先过户后买公摊面积好？过户后买公摊面积我单位会同意盖章吗？ 答：房改房的政策问题比较复杂，购买公摊面积，一定要确认单位是否同意。很多公房在房改的时候，单位都保留了优先回购权，因此，建议你先和单位谈妥，购买公摊面积，再进行过户，这样能够最大程度降低风险，让流程顺利进行。 @南非钻 问：购买二手房的时候，自行交易风险大吗？ 答：自行交易的风险比较大，一般不建议自行操作。有时候，购买二手房恰好是没有通过中介，双方自行谈妥了交易条件，这种情况下，仍然会有风险。比如卖方的资格审核，税费的承担问题，赎楼资金的安全问题等等。 所以，必要的中介服务还是很有帮助的，建议可以找专业的中介机构，把控流程和风险。一般来说，双方已经谈妥的交易，中介服务费可以适当谈低些。 @河山 问：网上说国内现有的房子够43亿人居住，在建的旧村改造大拆大建的，又会有成倍的房子增加，昨弄？ 还有，国外都是使用面积的价格，囯内是建筑面积还要加上公摊，就是这样稀释，房价还是比国外高几条街，这个又昨弄？ @曾LS 问: 以后人人手上两套以上的房，卖给谁呢？ 答：中国到底有多少房子？这个数据一致没有官方的权威口径。当然，有很多人估算过，认为中国的房子已经很多了，现在的人均住房套数，已经达到1.1套左右，这是业内比较认可的数据。也说明中国的房子已经从增量时代，走向了存量时代。从高速增长的黄金时代，进入到存量博弈的白银时代。 但是，很多人在估算房屋数量的时候，把大量的小产权房、农村宅基地房，都纳入了统计口径。实际上，虽然房子总量大，但是一线城市、热点城市和都市圈的房子，仍然是不足的。环境舒适、居住方便的商品房，仍然是稀缺的。不用为房子的总量担心。 所以，人人手上都有两套房，也是一个伪命题。存量时代，人们仍然会寻找更优质的房源，地段、户型、学位、品牌、物业，永远都在PK，更加考验我们对房产投资的眼光。 打个比方，现在人人都有机会上大学了，但清华北大等名校，只会更加抢手。 至于房价的高低，是市场的规律使然，跟有无公摊面积，其实没有必然联系。我们在国内，就按照国内的游戏规则，不需要再纠结与国外的比较。 你有疑惑的问题吗？今天的留言提问，必回。 文 / 黄大大  |
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