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没想到新年第一个月才刚过，土拍又传来劲爆消息： 楼面价50526/平！69轮激战！广州楼面价TOP5易主！中海以封顶总价拿下海珠区石岗路地块！ 咦，是不是听着有点耳熟。 又是中海，又是海珠？这两个“海”是要组CP吗？ 2019年拿下广州起拍价第二高的大干围临江地块，2020年豪夺南洲路以北地块，加上现在这块，全都集中在海珠创新湾区域。 中海频频重仓海珠创新湾的样子，像极了坚定买入白酒股的股东。 问题是，向来出手谨慎的中海，为何对海珠创新湾上了瘾？就不怕买入的不是“真茅台”，成为站岗兵？ 中海持续重仓海珠的背后，一定有自己的算盘。 有人可能会说，嗐，这你就不懂啦，海珠创新湾以后就是广州的江景豪宅区！ OK，我不否认，海珠创新湾，确实有它的豪宅基因。 广州的地理因素跟广州人的情怀决定了，中轴线跟珠江航道的交汇点必会构筑成房价高地。 珠江新城、滨江东、琶洲、金融城，无一不遵循这个定律。 而珠江后航道的海珠创新湾，注定会是广州最后一片待开垦的江景豪宅区——至少在开发商眼里如此，在海珠“一区一谷一湾”的发展愿景中也是如此。 因此，近年来，每次海珠创新湾挂出新地块，起拍价基本都在海珠甚至广州排得上号。 但是！ 地价卖得贵，售价就有人买单吗？ 这可不见得。 名噪一时的时代石岗路地块，曾霸榜广州最贵楼面价“地王”长达两年之久。项目去年底面世至今，只卖了12套，去化率不到8%。 （数据来源：阳光家缘） 如果说，单价12万/平是时代大家卖得慢的原因，那它旁边卖6万/平的金融街·融御熬了三年多，去化率还不到60%。 （数据来源：阳光家缘） 一个用高价做噱头，吸引到了富豪的注意，却没能真正说服富豪溢出的价值何在。 一个想用中间价位打动改善型买家，可惜产品力不够强，同样没能说服人。 说到底，市场对这片豪宅新贵的认可度处在慢慢形成的阶段。目前所吸引的客群还比较小，主要是海珠的改善型家庭，以及一小部分越秀、天河的客户。 这时候，开发商就会想努力去推一把。 开发商重仓一个区域，我称之为“包围式打法”。 有点像你去寄快递，想着货比三家，其实中通、申通、圆通都是一家亲。 同样的，以后在海珠创新湾买房，你可能面临局面就是——挑来挑去，还是在中海的楼盘里团团转。 说起来，中海还挺爱用这种包围式打法的。一旦对一个地方情有独钟，就会频频拿地。 比如广佛线上的千灯湖板块，不到4公里的范围内就有4个中海楼盘。 重点是，在包围式打法之下，中海的楼盘往往能撑起片区的房价天花板。 千灯湖大多数二手楼盘都在2字头，中海的楼盘就能上3字头，甚至4字头。 （二手房价数据来源：链家） 不得不承认，中海有它独特的产品竞争力跟口碑。 就拿我身边买了中海楼盘的亲戚朋友来说，三位都是从事建筑行业的，挺神奇。这也验证了中海在品质打磨上受到的肯定。 回到广州，中海确实对海珠情有独钟，进军广州以来，海珠就是它的主战场。 中海名都、中海锦榕湾等等，都是经历过岁月检验，拿得出手的产品。 用中海自己的话说，它是江畔豪宅专家。 而在海珠创新湾，中海再次尝到了甜头。在时代大家跟金融街融御两位“邻居”的衬托下，中海观澜府凭借“约7万/平+强产品力”，取得了不错的反响。 去年下旬开卖，去化率去到26.6%。 （数据来源：阳光家缘） 所以，面对广州这片最后待开垦的江景住宅区，中海似乎比别人更有信心。 不可否认，海珠创新湾有它的潜力，中海也有它的实力，但看看这次被高价拿下的地块，缺点挺明显的。  地块本身占地面积不大，容积率略高，周边被金融街融御、时代大家、雅居乐海珠小雅等楼盘包围，江景视野自然打折扣。 其次，交通条件比较一般。 项目离最近的地铁站广佛线燕岗站有约1.5公里，步行约20分钟，离最近的公交站约500米，离较大型公交枢纽石溪总站约1公里。 当然，换个角度想，楼面价5万+/平的地块，未来预计要卖9万/平起步。 买得起这里的人，会在意地铁公交吗？
我们曾在《有江景就敢傲娇？这里也要冲7万/㎡？拜托你们清醒点！》中做过一次投票，接近7成的读者朋友认为，高溢价的江景盘，不值。
但有3成的人持相反意见，认为足够稀缺，值。他们，正是江景豪宅要击中的那群人。 市中心的江景住宅，确实不多了。 前几天广州住建局发布了一份圈层划分地图，第一圈层以环城高速为界，覆盖荔湾、海珠、越秀，以及天河跟白云的部分区域。 既在第一圈层，又坐拥最长江岸线的行政区，只有海珠。
广州中原研究发展部数据显示，去年，海珠只供应了1647套新房，仅次于越秀，排在全市倒数第二。 加上宅地出让数量少，自然而然，海珠成了去年供不应求的热门区。 但，别忘了，海珠同时也是第一圈层中旧改力度最猛的行政区。 目前，海珠已有5条村确定旧改合作企业，分别是沥滘村、南箕村、赤沙村、石溪村、凤和村（康乐、鹭江）。 其中沥滘村、石溪村都属于海珠创新湾片区，而且跟凤和村（康乐、鹭江）的改造范围都超过100万㎡，未来会释放大量的住宅供应。 海珠区相关部门也表示，三年内推进改造的旧村，力争在2023年，启动回迁房开工建设，部分旧村甚至须基本完成回迁房建设。 发力旧改，加上这两年拍出的4宗宅地，未来，海珠至少有14个全新项目入市。 所以，中海想要打在江景豪宅打一场漂亮仗，难度不低。
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