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 中海观澔府北向景观。吕颖雅/摄
6楼以下一口价特惠单位，折算单价仅6万元出头，总价比之前便宜了七八十万元。4天前，当主持人宣布海珠上涌果树地块摇号结果时，现场爆发出热烈的欢呼声，41号“幸运儿”是中海。在较早之前，该地块历经85轮追逐，最终以总价约127.9亿元的封顶价送进摇号池。扣除配建后，折算楼面地价约52192元/平方米，跻身广州楼面价TOP4。同时，还是广州土拍历史上总价TOP5的地块，也是海珠区总价最贵的地块。业内人士透露，市场对中海拿下该地块寄予了厚望。无论从房企实力、产品力还是口碑方面来看，中海都是当下为数不多能给市场带来信心的房企之一。 但戏剧的是，中海一边在海珠“加仓”，一边却在降价。近日，中房君走访位于海珠工业大道板块的中海观澔府。销售人员表示，目前89平方米的三房正在清盘，总价550万~600万元，其中6楼以下的单位都在搞一口价特惠，折算单价仅6万元出头，总价比之前便宜了七八十万元，非常“笋”。而119平方米的四房也有一口价，例如6楼单位总价750万元，折算单价6.3万元/平方米，中高层单位维持在“7”字头。 中海观澔府89平方米三房样板间。吕颖雅/摄
此外，邻近以中小户型为主打的中海江泰里，最近价格也有所松动。其中，面积最小的75平方米三房，总价500万~580万元，6楼以下特价单位，价格6.6万元/平方米，总价500万元起即可上车海珠三房。105平方米四房总价740万~830万元。两个项目的销售人员不约而同地表达了相同的观点：目前海珠楼市主要以大户型产品为主，500多万元能买三房，机会真的不多。 销售人员的说法并非没有依据。根据克而瑞的统计，今年1~8月，海珠供应量最大的是130~150平方米面积段的产品，总计432套，占海珠供应量的31%，而70~90平方米的紧凑户型仅168套，90~120平方米相对改善的户型共计362套，两者相加供应量不及120平方米以上产品的一半。
 数据来源：克而瑞
更重要的是，海珠的楼价一直在攀升。克而瑞数据显示，上半年，广州总价1000万元以上的一手住宅成交2667套，其中海珠区以968套成交高居第一，占据全市约36%市场份额。目前海珠最“烫金”的赤岗板块。截至今年8月中旬，该板块内的琶洲南TOD网签572套，带动赤岗板块房价涨至117069元/平方米。此外，工业大道和南洲两大板块也炙手可热，目前成交均价分别为80344元/平方米和76170元/平方米。在土地市场上，海珠也是一骑红尘。在广州楼面地价TOP10榜单上，海珠占了5席，天河占了4席。9月初，保利以底价约20.3亿元拿下海珠区东方红印刷厂地块，算上配建成本，楼面地价超过4万元/平方米。该地块周边配套成熟，距离地铁广佛线和11号线交会的燕岗站仅约150米，与中海观澔府也不过2公里，预计走改善型产品路线。
而新鲜出炉的上涌果树地块条件更优越，占地17.7万平方米，在海珠区属于“巨无霸”地块，可塑性非常大。地块位于地铁11号线上涌公园站上盖，一路之隔就是海珠万达广场，毗邻具有全国影响力的中大布匹市场，置换需求非常旺盛。根据规划，该地块不仅有住宅，还有商业商务用地，同时配备幼儿园、小学和完全中学。广州中原研究发展部认为，上涌果树地块楼面价突破5.2万元/平方米，意味着未来海珠又一单价“10万+”项目诞生。建议考虑置业海珠的客户，加快人市，以免日后高价新盘入市，导致板块整体“水涨船高”。 有业内人士透露，中海降价也是迫不得已，因为选择太多了。过去，中海的户型很有竞争力，许多开发商争相效仿。但如今，大家在最大化利用空间方面都做到出神入化，户型使用率都超过9成，导致中海的优势不再明显。
再加上当前市场不景气，许多改善型客户都需 “卖一买一”，去化慢已成为改善市场的难题。这次中海观澔府一降到底，特价单位直接6万元/平方米，出货心态很坚决，对购房者而言也比较实惠。中海江泰里的竞品中旅天宸府降价力度也很大，不少特价单位6.2万~6.4万/平方米，导致来访量显著增加。现场有购房者表示，这两个项目的户型面积段相似，自然会有所比较。中海江泰里户型更好，更符合年轻化口味，而中旅天宸府对口的学位更好，距离地铁更近。咸鱼青菜各有所爱，最终还是看价格。 中海江泰里实景图。吕颖雅/摄
实际上，海珠降价的楼盘远不止这些。许多原先价格在7万~8万元/平方米的楼盘，都有“6”字头产品出现。“巨无霸”海珠新城也在推特价房源，价格6.18万元/平方米起。中国铁建西派粤府120平方米四房低层单位，单价6.7万元/平方米，总价800万元出头。除了来自内部的竞争，与海珠一桥之隔的荔湾芳村，也有不少高品质的改善型项目。例如，头顶“万象城”光环的华润白鹅潭悦府，拥有一线江岸线的大社区广船滨江上都，背靠一平方公里大城配套的万汇天地臻园。目前，海珠在售的改善型楼盘有保利四季和颂、保利湖光悦色、越秀珠实城发江湾和樾、中国铁建西派粤府，即将上市有广州地铁·珑璟台、越秀滨江·樾、方圆美林·滨江壹号。清一色的改善大戏才开始。尽管竞争进入白热化，但海珠每个项目的体量都有限。根据广州中原研究发展部的数据，截至8月底，海珠区的去化周期为11.9个月，是全市11个区当中最短的。这表明整体市场比较健康，供求关系相对平衡。
责任编辑：吕颖雅 审读：戴士潮
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