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买房路上总有形形色色的问题，我们给你提供专业的情报和咨询。 这是我们的第25篇【问答】，都是比较有代表性的问题，供大家参考，也欢迎你留言提问。 在开始今天的问答前，给大家送一个新年福利。 我们99元的[大湾区投资宝典]，限时0元获取，长按识别二维码添加：东川 鱼珠板块未来一两年会有新楼盘吗？很看好那里的发展，但是选择实在太少了。 答：有，但是量不多。 黄埔的房源未来更多得依靠旧改。据不完全统计，目前老黄埔在进行或者即将进行旧改项目有18个之多。 比如前几天科学城集团摘牌的鱼珠旧城改造项目，以及华润拿下、预计今年就能入市的新溪村旧改项目。这些都能释放一定量的新房。 但，旧改并非鱼珠板块新货短缺的解药，姑且说是短暂解渴而已。 因为旧改本身要经历漫长的过程，时间跨度大，这么多个旧改项目不会一下子涌入市面，而且，部分位置好的旧改项目所能提供的住宅数量实在有限。 比如鱼珠旧城改造，总规划用地面积7.68万平方米，总计容建筑面积30.22万平方米，乍一听，似乎可以释放很多房源。 
鱼珠旧城改造示意图 实际上，具体规划中只有7.32万平方米的住宅总建筑，其中还包含了3万平方米的安置房，所以实际可售的商品房面积仅为4.32万平方米。 很多人都在对鱼珠虎视眈眈，今年如果想要入手鱼珠新盘，有机会，但要看你能不能抓得住。 番禺万博板块的房子这波涨完会横盘几年吗？好多二手房都要七成首付，还有的反价15万，市场反应很夸张，不知道能不能买。 答：开年以来，跟老黄埔一样火的板块不多，番禺万博就是其中一个。作为番禺重点打造的中央商务区，万博CBD板块号称“万博不是番禺的万博，是广州的万博”，承接了不少主城区更高端的居住需求。前段时间新推的和樾府二期，在调控不断加码的今天，还能成为“日光盘”，受到各大媒体关注。而二手房代表万科欧泊部分楼盘已经不知不觉突破5万，甚至有奔6的势头。万博板块的利好在陆续兑现，地铁18号线的加持、南大干线的开通以及里仁洞村旧改等等，这些都意味着万博板块的价值在不断提升。一是这波红利兑现后，要看看有没有新的利好注入，否则，之后的想象空间会收窄甚至横盘。二是要谨慎挑选，避开明显透支未来上涨空间的楼盘。“用力过猛”的楼盘，小心有炒家操控。极低预算，花都、新塘、佛山怎么选？花都自住环境很好，新塘看着太村，下不了手，佛山禅城各方面都好，但不是广州。 答：这位读者关注的区域遍布东南西北，实在有点分散。
其实，从价格来看，这三处的均价大约在两万左右，部分低于两万。花都这个“后花园”，环境虽好，但短期内跟广州市中心的地理距离还是比较远，而且一二手房供应量大，如果本身不是在白云、花都工作，花都的房子不是首选。至于新塘，一向是增城最被看好的地方，也吸收了不少来自黄埔的外溢购买力，大涨的机会不大，但有一定的上涨预期。当然了，只要拿点耐心出来，这位读者担心的新塘街道面貌破旧问题必然会得到改善的。前天广州楼市调控进一步升级，更多人把视线投向佛山临广片区，比如顺德北滘、南海桂城。记得，佛山跟广州遵循的买房逻辑都是：能买限购区，就别买非限购区。广州洛溪有投资前景吗？买来自住，预算有限，位置合适，但是很多人说小岛发展不起来，没涨头。 答：洛溪板块在番禺一直没太大存在感，原因之一在于它开发较早，城市面貌相对比较老旧，同时大型商业配套少，多为临界小商铺，总体给人感觉活力不足。此外，由于位于大石与市区中央，洛溪也承载了大石人的通勤往来压力，交通拥堵成为被人诟病的一点。相反，正是由于开发较早，小岛的宜居性很是不错，学校、公园和地铁都比较齐全，四面临江，加上与海珠仅仅一桥之隔，这个得天独厚的地理位置也使得其区位优势非常明显。再加上2019年出台的《番禺区洛溪岛城市设计及沙溪组团控制性详细规划》带来的几大利好：1.提升城市面貌，引入一系列居住配套，同时岛上的四个村——洛溪村、沙溪村、上漖村、厦滘村已经启动旧改；2.新增4条轨道线路：新增19号线（西三-姬堂）、26号线（沙湾-太和），岛内新增上滘站；新增东西向地铁轨道线串联南北线路；增加横向有轨电车；3. 洛溪岛沿江一线建筑高度将受到严格控制，不再布置住宅建筑。 以上几点都能有效补齐洛溪板块的短板，确保未来的居住环境向优发展。当然，要注意的是，目前岛上在售的一手房供应较少，因此买二手房尽量往楼龄小，配套好，同时靠近地铁的挑，这些楼盘才有比较大的上涨空间。早在去年，《五羊新城控制性详细规划调整必要性论证报告》就提出要针对五羊新城进行改造。除了提出要打造中央商务区数字传媒集聚区、超级国际都会、五羊智慧新城这些战略定位外，最吸睛的还有这点：对五羊新城10层以下、2000年以前的楼梯楼要全面改造，“羊城八景”等老电梯楼则微改造或原状保留。 此外，今年初广州市十五届人大六次会议再次提出今年将高水平开展五羊新城等片区的改造。但凡改造，多多少少能带动片区升值，何况是在越秀。五羊新城被多次提及，更是显得很被重视。以五羊小区为例，尽管五羊小区目前报价已经超过了7万，甚至有几个盘挂到了9万+，但是看今年二月份的成交价，大多还在6.2万。相比之下，华景胜在出生“宇宙中心”天河，小区式管理，并且有省级名校华景小学加持，二手交投都很活跃。因此，我的建议是，要么在五羊新城买到学位非常牛的小区，否则，选华景吧。大坦沙悦江上品怎么样？好多医生买了那里，不知道前景怎么样。 答：大坦沙作为白鹅潭片区重要的健康医疗组团，东靠荔湾主城区，南邻白鹅潭商圈，西接佛山市南海区，区位上看优势不错，是大坦沙少有的在售现房。周边配套比较齐全，距离河沙站只有200米距离，跟坦尾站也相差不超过一公里，整体环境宜居舒适，适合自住，抗跌保值没有问题。加上今年一月白鹅潭发布的发展规划，提出要重点发展“医药健康”，广佛大桥（原名大坦沙大桥）也已经开工，今后利好不断。简单来说，就是下沉隧道可能要改地面双行道，原规划的绿化景观会因此消失，届时大坦沙西面就成了佛山和金沙洲通行的交通主干道。对于可能带来的噪音、灰尘和尾气污染问题，已经有部分业主在政府留言板上反馈了。目前有关部门的回复是：“悦江上品苑地块西侧快速路建设形式是由建设单位负责研究和申报，目前该项目处于上级部门规控阶段，尚未确定建设单位。”结果如何，尚无定论，有意向的朋友，要好好斟酌一下。
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