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拿地争夺战正在如火如荼的展开，国家队在这次拿地大战中大展拳脚，收获颇丰。从4月26日集中土拍开始至5月11日，保利、招商、华润、中海四大国字头房企总共拿地28块。 其中，保利在集中土拍中表现积极，根据乐居财经统计的数据，保利拿地10块，位列国有房企第一名；拿地总金额约为140亿。 保利拿地积极，凸显重返行业前三的决心，在投资拿地上也颇为积极。那保利近几年的投资情况如何？投资端有哪些方面需要注意？ 保利投资画像：四大维度立体构建不同类型、不同规模、不同打法的房企具有不同投资策略。保利作为大型央企，目标重回行业前三，因此投资拿地有自己的战略。 那么，这几年保利的投资规律、区域布局、投资方式和投资风格都有哪些特点？ 1. 投资规律：2017-2021年投资力度逐年加大，三四季度为投资高峰，规律性较强 从较长时间的角度来观察保利的投资节奏，保利投资规律性相对较强。2017-2021年间，保利集中拿地时间基本分布在每年的三、四季度。一、二季度虽有拿地，但占比当年较小。 在新增土储的建面上，2017-2020年拿地建面逐年扩大。2020年保利发展新增计容建筑面积3381万平方米，拓展成本2353亿元，分别同比增长24.4%和51%。 2. 区域布局：2020年二线城市发力，持续投资中西部地区 从城市能级来看，2020年保利加大了在二线城市的拿地力度，占比同比增加10.5个百分点至47.6%，二线城市拿地占比自2017年以来首次回弹。 值得注意的是，二线城市新增建面的45%来自中西部城市，2020年保利持续扩大在中西部城市二线城市的拿地力度。 从新增土储建面的区域分布来看，新增土储占比最高的为珠三角区域，占比为34.3%，同比下降5.5个百分点，中西部区域占比同比增加7.3个百分点至29.4%。 3. 投资方式：“招拍挂”为主体，大规模合作拿地 2020年保利新增项目数146个，七成项目来自招拍挂。保利采取合作拿地开发的项目较多，权益占比较低。 从TOP10企业来看，保利合作拿地宗数占比基本和万科持平，仅逊色于融创。 4. 投资风格：投销比为63.7%，拿地态度激进 从TOP10房企投销比来看，绿城中国投销比为100%，拿地态度最为激进，企业扩张态势显著。 融创中国和绿地控股，投销比分别为35.6%和54.4%，拿地态度较为理性。 保利投销比为63.7%，排第三，拿地态度十分激进。 保利投资建议：三大建议助力企业快速发展保利想重回行业前三，投资拿地必须精准无误。只有拿到合适的项目，才能提高保利的发展速度，较快扩大自身规模。因此，对保利之后的投资策略做出如下建议 1. 投资项目体量：投资项目的体量适中 快周转决定了企业不能进行土地储备，因为储备的土地就是资金的积压，要快周转，必须拿地后迅速开发，所以体量太大的储备型项目，不适合快周转，除非企业能实现全面同步大开发，但体量太大，市场容量面临不足。 所以快周转项目，区分不同地段，总可售面积体量要适中。体量太小了管理费用上、成本上都不经济，太大了快速建造并同步出售存在难度。 2. 投资项目货地比：二三四线城市高货地比项目继续为投资重点 项目投资大致分为三种：“现金流型”或者“利润型”，以及“均衡型”。高货地比项目属于现金流型，这种类型项目货地比最好大于4。 逻辑很简单：1元钱拿地资金实现销售后，能获得4元钱销售回款，不考虑前期投入情况下，只要销售四分之一，就能回收股东拿地资金投入。 相反，利润型项目，由于货地比低，通常低于1.5，一线城市甚至低于1，以“改善”和“高端”产品为主，通过产品力打造实现真正的溢价来追求利润，不具备快速周转的基础。 目前，根据爱德地产研究院研究发现，2019-2020年间，一线城市的货地比最低，平均值和中位数均在1.8左右。二线城市货地比的平均值和中位数处于中间水平，分别为3.03和2.24。三四线城市货地比的平均数和中位数较高，分别为3.58和2.56。 整体而言，一线和二线城市地价基数（货地比的分母）更高，在激烈的土地市场竞争及热点城市市场限价的政策背景下，一二线高能级城市的项目要做到高货地比难度更大。像保利这样想冲击行业前三的企业，二三四城市高货地比项目必须是投资重点。 3. 投资项目方式：继续提高合作项目占比，利用股权合作资金杠杆提高资金周转效率 保利投资拿地中，合作拿地占比很大。这说明保利充分认识到利用股权合作，提升资金周转效率的重要性。保利在项目获取时，需要考虑项目自身情况，是否能寻求到同业合作，是否属于金融机构投资区域，是否属于低成本资金考虑范围，决定了其是否能够利用股东投入杠杆率进行股东资金高周转。 通过股权合作，通过小股操盘，利用合作方资金共同开发项目。保利做单一最大操盘股东，获得全口径签约销售额，取得全部的并表营业收入。规模会很好看，也会有助于降低融资利率； 保利可以通过前期融资，甚至在缴纳土地款前取得融资迅速置换股东资金，提升资金周转速度。只要融资成本低于项目自身IRR，通过融资加速股东资金周转同时还能提升保利股东资金IRR。 总结保利总体投资风格较为激进，2017-2021年，保利投资拿地力度逐年加大，三四季度为投资高峰期，规律性较强；区域布局上，保利持续投资中西部地区，二三四线发力明显；拿地方式上保利合作开发比率很高。 保利若想持续发力跻身行业TOP3，投资上要精准拿地，选择高货地比、体量适中的项目。可以继续提高项目合作占比，充分利用股权合作杠杆。
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