绵阳高热地带的中小楼盘，两个开发商联合开发，为何卖得不温不火

最近，有网友致电虎眼，他和朋友到小枧看房，无意中在小枧场镇片区看到有个叫公园府的楼盘，发现售楼部很冷清，觉得卖得不好。于是又上网查了一下楼盘和开发商的信息，想果断放弃。

他不可理解的是，像小枧这样的高热地带，这个楼盘不应该啊！

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对楼市而言，开发商扎堆开发，购房者扎堆去买，就叫高热地带。

小枧，围绕湿地公园和五里梁一片，在建在售楼盘就高达9个，汇集了置信、华宇、富临、朗诗、大发、东原、凯越、金科、中金龙翔、优品道、邦泰、阳光城等12家开发商，销售量占据全城近4成的份额。

不可谓不火，不可谓不热。随便哪个楼盘，只有到了销售期，售楼部就人声鼎沸，月均销售一二百套是常态。

据悉，公园府从开盘到现在，都是不温不火。具体表现在——

去年8月开盘，到现在已有9个多月近10个月时间了。据现场工作人员讲，1100多套房子，还剩300套左右。也就是说，月均销售不足100套。

这个成绩放在冷门片区，正常；但放在小枧，说是不温不火就毫不为过了。

为什么呢？记得小枧还没有大热的时候，比这个盘占地面积还要大一点的领地·蘭台府，从开盘到清盘，只用了10个月时间。比这个盘小不了多少的朗基·三江樾，从开盘到清盘，也就8个多月的时间。

而且，这个盘占地面积也就68.82亩，两家开发商联手开发，共同抬60多亩地，销售团队有自销，有两家代理公司（后来有一家选择退出），还有渠道，可谓机制健全，阵容强大，怎么着在小枧片区的销售榜上打头阵，在全城名列前茅。为什么业绩却波澜不惊，平淡无奇呢？

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其实，虎眼还是比较看好这个楼盘的。

1、从开发商讲，优品道和邦泰，都有拿得出手的作品，都是区域性的知名品牌。应该是强强联手，双娇联袂，也有“激荡一城美好”的态度。

2、从地段上讲，虽然离小枧湿地公园远了点，但与其他楼盘一样，可以共享湿地公园、山地公园，而且毗邻小枧场镇，市井烟火味很浓。

3、从容积率来讲，仅2.4，绝对的低容。1：1.05的车位配比，够用不浪费。

从产品形态上讲，由5栋14-18层的小高层、6栋花园洋房及3栋底商+1栋独立商业组合而成的。日常生活配套齐全，购房群体广，将刚需和改善一网打尽。

4、从物业上讲，邦泰物业国家一级物业管理公司和物业中的百强企业，购房后的后续管理应该的保障啊！

5、而且，开发商还承诺：高配交房。

公园府售楼部

比如，电梯，全球领先品牌迅达。中国国家体育场、上海世博轴、环球贸易广场等知名建筑的供应商。电梯速度：1.5m/s，相当于每上升一层楼只需2秒钟。

飞利浦智能门锁，开锁方式有指纹、密码、门卡、钥匙四种方式。安全、方便，无后顾之忧。

皇家蓝卡断热桥铝合金和LOW-E中空（6+12+6）玻璃，保温隔热，降噪隔音效果行业一流。

高配交房标准，将为业主后续的装修节约不少费用。

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那么，购房者为什么表现得不太积极呢？

是开发商宣传不到位？

也不是。首次开盘的时候，经开—小枧片区到处的电杆上、墙体上都张贴着公园府的小广告，还留了电话号话。当时我就想，这是谁搞的？简直是给公园府抹黑，按这个楼盘的定位，怎么能像打性病广告一样的操法呢？

已经封顶的公园府

前面的竞品

慢慢地，通过实地踩盘和向业界、购房者了解，不是公园府不好，也不是优品道和邦泰的项目团队不努力，而是现在的购房者真的太精，同时竞品也太强大！

1、从品牌上讲，优品道和泰邦算是区域性知名品牌。但在绵阳市场，还没有达到一定的号召力。加之地块太小，也不容易构成一定的号召力。

比如在这一片区的置信、东原、领地、朗基，要么在绵阳市场已经做成了老品牌，要么是一个项目按一个项目地开发，攻城掠地，招式凌厉，强劲有力。富临和凯越，本土企业，知耕知底，带有天然的信任感。阳光城，就目前来讲，地段有优势。

反观优品道和邦泰，进驻绵阳市场一年多了，没有任何动作，市场声音就日渐微弱。对于外来开发商，绵阳购房者最怕的就是蜻蜓点水的“割韭菜”似的开发方式，后续服务如何保障？没有深耕的决心，要做出匠心的产品，是难以说服人的。

不是购房者多疑，这是因为有前车之鉴的。就拿物业来说，口碑再好的物业公司，也必须用利润来决定服务。而且要根据利润的多少和楼盘的大小档次来调配工作人员和服务档次。

2从地段上讲，既有毗邻小枧场镇的便利，但也有靠近居民房的劣势。谁都知道，与居民房接壤的商品房，升值空间有限。

公园府左边的居民楼

3、最要命的就是被周边的竞品压了一头。

前面有个占地181亩的大楼盘，购房者来看公园府的时候，无论走那条道，都绕不过那个大楼盘。大盘和小盘门对门，你选谁？

而且这个大楼盘面前毫无遮挡，远在经开区都看得到它的倒影映在三江湖，形成一道绝美的风景线。这个大楼盘刚好挡住了公园府视线。人家是清一色的高层，容积率2.5，这个容积率做高层，楼间距就很宽，就有足够的空间来营造社区环境。真正做到低密低容，通风性和采光性都占优势。

公园府虽然容积率要低那么一点点，但由于限高，5栋小高层，6栋洋房，修出来就很密了。如果是2.0的容积率，这样修出来就比较合理了。楼盘又小，就没有较大的空间来小区景观。

但是，公园府小高层的均价却要比这个大楼盘高出一二百元。

虎眼一直没想明白，优品道和邦泰，这两家老道的开发商，为什么不全修小高层呢？也许两种购房群体都想抓，却忽略了产品的整体定位。

从洋房上讲，公园府均价在9600—9800之间，确实有价格优势。但洋房的竞争压力就更大了。

自领地·蘭台府后，小枧就成了绵阳洋房的大本营，富临、东原、华宇、金科、中金龙翔，都扎堆开发洋房，人家的容积率更低，盘子更大，大环境更好，每平米也就贵那么1000多块钱。而且，临高临远的印江山，也有9000多的洋房啊！

洋房，是改善族的标配，购买者为的是在洋房的雅境里，笑看繁华，悦享宁静的雅致生活，彰显菁英圈层尊崇的荣耀生活。

这部分购房者，哪在乎每平米多那几百一千钱呢？格调、环境和圈层，他们都要综合考量。

当然，公园府在洋房的摆布上还是下了功夫的。沿着背后的油坊河与惠泽堰修，目的是要达到玉带环腰、望水生财的效果。

但理想很丰满，现实很骨感，油坊河与惠泽堰可不是芙蓉溪哦，虽然河堤是打造好了，但这个油坊河实在是太小了，说白了就是一条窄窄的水沟，水源不丰富，流动性不强，水质就难以保障，从以下画面都感觉得出来水质如何。

公园府洋房面对的油坊河

4、前面说了，现在的购房者很精明。对于外来开发商，他们会上网去搜集信息。虽然，作为一个房产公司，有点负面信息很正常，没必要过分较真。但是，他们心里也不得不犯点滴沽。卖方市场，选择面那么广，他们必然会优中选优。

比如以下信息，一百度就跳出来一长窜，官方的，民间的，都有。这对公园府承诺的高配交房和企业诚信度都会受到一定的影响。

硬币有两面，对于购房者来讲，需要一分为二地看待。在这个世界上，既没有十全十美的企业，也没有十全十美的产品。而且，你眼中的优势，在别人那里或许又成了劣势。

买房子，有时可以不用考虑楼盘卖得好与不好，更不要跟风，觉得别人不买自己也不买，别人买自己就必须买。

适合自己的，才是最好的。

唉，购房者不容易，开发商也不容易，大家都换位思考吧？但愿开发商多一些情怀，多一点悲天怜人之心，愿购房者多一点理解，多一分包容。