从历次调控来看，为什么说政策一放松，房价将报复性反弹？

截至国庆长假结束，调控政策出台了一年时间，有近60个城市被纳入调控范围，出台了126条限购政策、166条限贷政策。不断加码的政策，落实了“房住不吵”的最高精神，使得市场走向横盘。奇怪的是，多年互喷口水的“多军”与“空军”，现在几乎没有了“空军”的声音！不妨问一下身边的朋友，除了没房子的人，似乎没有人相信房价会下跌！当前种背景下，有人觉得“太阳底下无新事”，政策将很快松绑并再次验证“越调越涨”；有人大呼“史上最严”，今后3-5年将是漫漫寒冬！没有人知道调控政策的具体走向，但我们可以再看看中国房地产历次调控政策，从而站位中国房地产全局的高度，理解乐观者所说的“为什么政策一旦放松，房价还会疯涨？”

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1980年代，中国房地产开始成为一个产业

说调控历史，首先要说中国房地产行业的历史，也就追溯到上世纪1980年代，房地产成为一个行业，具体时间点有3个：

1.1980年，邓小平同志力主推动下，房子被定义为商品，同时推动土改和房改。这一年可以称得上中国房地产的元年，房地产正式成为了一项产业。不过，因为当时的历史限制，很多人担忧文革重袭，不敢拥有大额私产，而是更为期盼单位免费分房。所以，相当长的一段时间内，房地产业的规模很小。

2.1984年，改革开放的伟人邓小平同志，充分肯定了房地产行业的意义，给住房人吃了一颗定心丸，并排除了杂音，从而迎来了中国房地产行业的第一个黄金十年。

3.1987年，中国改革开放试点城市深圳，在还没有修改宪法的情况下，以开拓者身份冒险打擦边球进行全国首次土拍，从而点燃了中国房地产行业加速前进的热情。以至于有人认为，中国房地产行业商业化的时间，应该定为这一年。

另外，需要补充的是，中国房地产行业最最重要的政策之一“土地财政”，是因为当时改革开放的大背景下，严重缺少建设资金，深圳等城市学习香港的结果。 

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1990年代：中国房地产行业的第一次疯狂

上世纪90年代，商品房制度得到确立，并由海南开始形成了第一次“疯狂”，引发了第一次调控！可以分为三个阶段：

1.1991-1993年，海南房地产泡沫引发调控，全国房价大跌。1991年，国务院批复24省市房改总体方案；1992年全面启动房改，全面推行住房公积金轨制；1993年开始启动“安居工程”，鼓励个人购买房屋，房地产行业开始起飞，首个泡沫开始吹起来。

以海南为例，1991年，海南房地产均价是1400元/平米，1992年是5000元，1993年达到峰值7500元！同时，银行和国企有近千亿元资金进入房地产行业！剧烈吹起的泡沫引发了中央的担忧。1993年6月，时任副总理朱镕基发表讲话，宣布终止房地产上市、全面控制银行资金进入房地产市场，严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资等。政策的出台，直接炸裂了海南房地产泡沫，致使海口1.3万家开发商有95%关门跑路，并引发坏账大约800亿元。更为甚者，泡沫从海南炸裂，却使得全国房价大跌，房地产市场第一次因为政策而进入寒冬。

2.1995-1997年，房地产调控以后，尤其是从上游切断了资金来源，导致1995年底，商品房累计空置面积达5031万平，随后的1996年出现了全行业的巨额亏损，到了1997年时已濒临全面崩溃。

3.1998-2000年，这个阶段开始，对世界影响最大的是金融危机。可谓是“经济不幸房产幸”！几乎频临全面崩溃的中国房地产行业再次迎来重大利好，1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布全面终止福利分房，实行住房分配货币化。这个措施的出台，不但解决了之前大量的库存，而且结果很意外，不但去了库存，而且造成房价再次疯涨——像不像2016年，说好的去库存，结果是房价疯涨？

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2001-2010年，调控政策极具戏剧性的十年

2000年之后，即便不是房地产行业相关的朋友，只要到了买房的年龄，相信或多或少的都会有印象。这个十年，比起上世纪八九十年代的稳步探索，和现在的逐渐成熟，调控政策简直有着可笑的戏剧性。为方便理解，同样分为三个阶段：

1.2001-2003年，全国房地产第一次因政策从夏天到冬天。2001年第一季度，北京房价涨幅达到了97.3%，引起全面整顿；2002年，从全国经济工作会议开始，调控政策出台，开始博弈：首先发布的是所谓的“217号文”，《关于加强房地产市场宏观调控、促进房地产市场健康发展的若干意见》，这个文件从土地和住房供给，以及房地产市场整顿等方面着手进行调控。之后，房价涨幅下降，仍然上涨。当年6月，央行印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》（银发【2003】121号）文，从开发贷、土地储备贷款以及个贷等方面进行调控。我们今天熟知的调控杀器“提高首付比例”、“利率调整”等，即是此文所出。效果很明显，房价应声下跌，行业立即入冬。

2.2003-2007年，从热到冷之后，犹如宿命一般！有时候，事情就是很奇怪，正如1993年调控之后5年，遇到了亚洲金融危机一样，2003年的调控犹如宿命一般，在调控后不久就遇到了非典。当时，出于保经济增长的考虑，在一些开发商不断抗议的声音中，住建部出台18号文《关于促进房地产持续健康发展的通知》，内容和之前的121号文完全相反，成了开发商的救命稻草！房价这次应声反弹，开发商弹冠相庆，迫于舆论压力，2005年，“国八条”出台，要求各地政府重视、追究领导责任等等等，结果你知道，当年房价上涨12%；2006年，“国六条”出台，重新强化“国八条”，第一次提出90/70的户型政策，结果你懂的！

直到2007年，《关于加强商业地产信贷管理的通知》出台，提高二套房首付比例为40%，调整利率到1.1倍，严格控制开发贷，项目资本金必须达到35%才发放贷款。房价应声下落，北上广深一线城市的中介门店犹如今天的燕郊，纷纷关门。

3.2007-2010年，房价在空调之中多次上涨！人算不如天算。这个有效政策出台半年后，2008年又一次迎来了全球性金融危机。房地产行业从降温变成了冰冻，土地流拍、地王退地，在2009年据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，全国大约6540万套住宅的电表读数连续6个月为0，按每套100平米计算等于09年住房竣工面积的11.3倍，哪怕全国立刻停工，房子都够用11年，如此巨大的空置商品房市场根本难以消化，整个行业濒临崩盘。同时中国的宏观经济环境恶化，经济增速下滑严重，政府开始再度救市，房地产去库存2.0版本开始了。这就是我们今天所说的“四万亿”大放水，同时扩大个贷利率下限，降低首付比例到20%，甚至有地方政府主导国企直接购买积压房源，结果是房价再次飙升，直到2009年12月和2010年1月，“国四条”和“国十一条”出台！这些政策，写的都很好，几乎都是站在穷人角度来写，看起来技能平息民怨，就是没有银根啊、贷款之类的，读懂了这些就能理解了2010年房价继续上涨，通州因为副首都概念，房价翻三番！

2010年4月，“国十条”出台，今天看来最为重要的一条是贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付比例不低于50%，三套及以上首付和贷款利率应大幅提高，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。是不是觉得很眼熟？这次调控，使得全国房价小幅下跌！为巩固成果，当年9月，国土部和住建部从土地供应角度发力出台政策；财政部、住建部、国家税务总局出台“新五条”，契税上浮，取消个税优惠。那时候的市场，和当下差不多，我不多解释。

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2011年迄今，已经完整的进行了一个半周期

之后的5年，属于横盘时间，一直持续到2015年底，国务院再次出台去库存政策，再到2016年国庆长假开始调控，到现在刚好一年的时间！

这里想说的是，我们经历的这个十年，如果房地产调控从冷到热是一个政策周期的话，那么我们刚刚开始这个十年第二个周期的上半场。从调控历史来看，如果没有1998年的亚洲金融危机，2003年的非典，2008年的金融危机，解绑不会来那么痛快。所以，奉劝过分乐观的人，要保持冷静。

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无论是买房，还是卖房，相信党相信政府！

从前几个部分可以看出，房地产发展伴随着改革开放而来，调控政策是行业到了一定阶段的产物。我们从过往来看，可以得到几点结论：

1.无论是买房，还是卖房，相信党相信政府！“党叫干啥就干啥”，你要充分明白这句话的含义，只要想管房地产，只要从房地产上游的金融口来发力，管住房价管住市场是分分钟的事情，这个在1993年调控之中得到了充分的证明。

2.“房住不炒”的精神是第一，房价稳定，或者温和上涨，或者略有下降都不重要，前提是不能影响大局。所以，稳定有多样性，房住不炒才是真！当然，伟大的政府不会坐视行业危机，或者影响经济，只要回到应有位置上即可。

3.房价上涨的根本原因，仍然在于金融放水。我甚至怀疑，整个行业的发展，都是金融在吊命，房地产行业是不是成了金融的副业？不然，想要真心调控时，只要从金融上游着手，不论是控制贷款总量，提高首付比例，还是上调利率，都能起到立竿见影的效果。

因此，郑州的我们在不断修炼内功、做好自己的同时，在谨慎中保持乐观，稳步前进才是王道。现在是卖房比买家着急的时候，我们都可以从自身位置出发，而寻找适合的房源，从而实现目标最优！唯一提醒的是，买房人不用过于乐观，胜利的大会就在眼前，别管政策让不让你买，丈母娘和将要出生的小朋友总是会让你买的！