 “别买南沙，买就是站岗。”多少人记住了这句话，以为南沙二手房卖不动。 但这句斩钉截铁的判断，最近被三组数据彻底动摇了： 南沙去年二手住宅平均成交天数，全市最短！（贝壳研究院） 南沙去年二手住宅单套房源平均涨价次数，跟天河并列第二!（贝壳研究院） 南沙今年前四个月的二手网签量，已经超过去年全年总量!（克而瑞） 一直不被看好的南沙二手房，终于觉醒了。从冷到热，天壤之别。 意外，还不止于此。 如果说4月税费新政对哪个区的打击最大，南沙当属第一。 南沙54%的二手房源，都是满2不满5，占比最多。（贝壳研究院） 从全市的情况来看，新政后，广州满2年不满5年的房源占比，从35%明显下降到27%。 说白了，房子不满5，抬高了税费成本，很多业主不肯卖了。 但在南沙，完全是另一番景象： 满2不满5的业主不仅继续放盘，还大大方方地涨价，40万，72万，甚至涨100万！ 反而是满5的业主，小心翼翼地涨7万，10万，不少还降价了。 （图源：贝壳链家） 这不是个例。 我从南沙各大板块的成交热门盘随机抽取39套在售二手房源，满2的房源数量不仅更多，而且更敢涨。 满5的房子放在市区明明是抢手货，为什么在南沙反而不吃香了？ 这要从南沙楼市的“年龄”说起。 十年前，住在南沙的人口还不到26万，房地产才刚起步。 十年后，南沙常住人口净增58.7万，开发的版图也越来越辽阔，大批新房涌入市场。 关键是，这个趋势将持续下去。 根据南沙区最新公布的“十四五”规划： “争取到2025 年，常住人口达到120万左右。” 人口增加，意味着楼市的置业需求增加。 因此，在南沙，最没必要的顾虑就是担心买不到新房，开发商一定会来建房子，你真正要面对的问题是： 新房价格一直在涨怎么办？ 事实上，截至今年4月底，南沙新房成交均价为28356元/平，比去年初涨了近4000元/平。（克而瑞） 相比之下，南沙二手市场网签均价倒是挺松动。这就促使想买新房的人，转投二手房。 据我们统计，目前南沙二手房涨动大的板块，有三个特征： 要么配套非常成熟，要么投资概念非常强，以及，板块内新货比较稀缺。 对应下来就是四个板块：金洲、区府、南沙湾、明珠湾。 金洲、区府、南沙湾得益于开发早，地铁、学校、商业基本都是“所见即所得”，最吸引自住为主的刚改客。 可是目前，三个板块没剩多少新货可选，暂时性进入了存量房竞争阶段，顺势抬高了二手房房价。 贝壳链家显示，这三个板块的热门成交盘，近半年平均涨幅超过2000元/平。 位于区府板块的叠翠峰就是因为近半年涨得太猛，直接被限价，开创了南沙“二手限价”先河。 不过，限了叠翠峰，其他楼盘就变乖了吗？怎么可能。 叠翠峰对面的中惠璧珑湾已经摆出接棒姿势，去年12月底到今年5月均价涨了6000元/平。 一套未满5的房源，挂牌前后一年更是大涨100万！ （图源：贝壳链家） 这边南沙湾也不甘示弱，星河山海湾一套未满5的房子同样提价100万。 这些不是个例。 贝壳研究院统计显示，南沙去年二手住宅单套房源平均涨价次数为1.1次，跟天河并列第二。
在南沙，还有一个涨动大的板块——投资客最爱奔去的明珠湾。 打开南沙金茂湾的在售房源页，眼前瞬间一灰：绝大部分都是毛坯房。
（图源：贝壳链家） 可见，金茂湾涨得狠，跟明珠湾投资概念强有很大关系。 整个明珠湾起步区拆分成四块： 今年才推新的“南沙制高点”横沥岛、去年推新的灵山岛、以及开发相对早一些的蕉门河口、慧谷西区。 南沙金茂湾，就是为数不多坐落在蕉门河口的次新盘。
还记得去年夏天去灵山岛看房，当时销售指着对岸的南沙金茂湾跟我说： “这个盘二手均价3.8万了，业主还很惜售，不肯卖。” 一晃眼，金茂湾的二手房挂牌价不少已经超4万/平。一套大平层甚至涨了145万，挂牌价直奔5万/平。
当前的南沙楼市，渐渐步入转型期。 最主要是，二手成交的量上来了，表现甚至超过一手。 2021年1-4月，南沙二手房网签2940套； 2020年全年，南沙二手房网签2413套； 2019年全年，南沙二手房网签731套…… 从原本以新房为主导，逐渐过渡到新房与存量房并存竞争，南沙楼市，终于出现了良性的信号。
进入今年3、4月份，南沙二手房的有效带看比是全市最高的。 “别买南沙，买就是站岗”这句话，很可能将彻底被改写了。 不过，即便如此，南沙也不能乱买。 落寞者如黄阁板块，就有点不温不火。 一来是板块规划逼格不够高，概念不够突出，二是周边配套始终没有完善起来，加之新房一大片，想大涨，有点难。 但凡你不是极致型刚需客，在南沙买房，还是要好好考虑转手问题。 要么选配套成熟的，要么选投资概念强的，并且最好不要离开“中心城区”（明珠湾区、蕉门河中心区、南沙湾片区）的范围。
你，对南沙“刮目相看”了吗？
▲ 实锤！广州二手“网红盘”被限价！贝壳链家出手，政府指导价会跟进吗？ |
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