 集中采购是每个规模房地产企业都在做的工作，集中采购覆盖率反映了一个企业招标采购的管理水平和能力 集中采购无疑是房地产企业非常重视的一项工作，集采覆盖率的多少反映了一个企业招标采购能力的高低 集采不仅仅是打包招标，也不仅仅是招标采购部门一个部门的工作，做好集中采购对公司的整体运营能力要求很高，需要招标采购部门、成本部门、设计部门、工程部门、营销部门等群策群力才能做好 本文结合实际案例跟大家分享一下集中采购的相关知识 目录 01. 集采的意义 02. 集采项选择 03. 集采策划 04. 集采实施 05. 集采保障 01 集采的意义/有得管理分享汇 集中采购的意义简单来说就是“两提高、两降低”  提高质量：统一标准，保证质量，树立品牌；采购质量是项目品质的第一道关卡，一旦放松，即使后期再投入数倍的精力与成本都难以弥补 提高效率：拿来即用，省却了招标过程，大幅提高了项目运营效率 降低成本： 以规模换价格，降低成本，采购环节节约1%，项目利润将增加5%-10%； 降低风险：培养战略分供方，控制分散采购风险，同时可以降低分散招采带来的舞弊风险 02 集采项选择/有得管理分享汇 除垄断性事项外，几乎所有的供方都可以发展为集采，如何选择哪些做集采，优先做哪些集采呢？ 这里有三个原则： 优先比重大的 优先着急的 优先做材料设备类 优先比重大的 就是梳理公司需求，优先做集采期内使用量大的，总额高的事项，这是因为比重大的，金额高的对项目品质、成本影响更大 数据是解开疑惑最可靠的钥匙 要明确哪些事项比重大，那就要梳理集采期内的工程用量及金额，我们来看一个例子： 某公司集团拟进行管材的集中采购，工程中涉及到的管材种类繁多，且年度集采任务很重，需要优先对管材中比重大的进行集采，因而对未来两年各专业用到的管材工程量及金额进行了统计  针对这些材料的用量进行了分析：  从用量的分析上可以看出PP管和钢筋混凝土管用量最大，初步确定为拟集采事项 再对材料金额进行比较分析：  最后对需求区域进行分析  通过对已收集的需求从材质-数量、材质-金额及材质-区域3个维度进行分析，应用“二八原则”，选择需求量大、覆盖区域广的品类作为集采目标，故将“钢筋混凝土管”设定为优先集采事项 优先着急的 集采项的选择要除了考虑“轻重”也要考虑“缓急”，对于公司近期迫切使用的可以优先做为集采事项 当然，虽然很急迫但招标周期比较短的，不建议做为集采事项，因为集采影响的范围较广，一旦出现问题影响的面很大，不能捡了芝麻丢了西瓜 优先材料设备类 集采事项的选择应该优先材料设备类，其次再选择施工类 这是因为材料设备类区域性不强，且标准比较明确，而施工类受地域影响极大且普遍没有标准，判断难度极大，因而通常集采从材料设备类入手，当集采管理能力提升后再进行施工类的选择 03 集采策划/有得管理分享汇 集中采购绝不能理解为简单的招标采购，每单集采应做好充分的策划，主要包括： 数据分析（需求定义）： 需求统计；未来使用数据统计分析（见上文） 市场调研（清晰定位）： 市场供需关系；行业标杆企业分析 寻源策略（实施策略）： 选择合适的采购策略；确定目标；确定规则 通过数据分析确定集采事项在上文已经详细分析，数据分析更多的是说清楚“买方”，下面我们以外墙涂料集采为例说明一下市场调研，也就是说清楚“卖方”情况 外墙涂料集采示例 1、常用外墙涂料简介 1.1 效果及施工工艺  1.2 使用说明  1.3 指标要求  2、行业分析 2.1 市场现状  分析结论：我国涂料目前呈现容量性增长，进入成熟稳定发展期 2.2 发展趋势 国内涂料生产企业分布较为集中，品牌数量众多，且一家独大品牌格局尚未形成，前十强品牌市场占比不超过15%。行业壁垒正在强化，供给侧改革带来的产品品牌壁垒、技术壁垒、服务壁垒，价格壁垒，将加剧涂料市场竞争  3、品牌分析 3.1 品牌介绍 3.2 竞争力分析 4、标杆地产外墙涂料使用情况 5、本企业外墙涂料使用情况 5.1 常用外墙涂料品牌 各城市公司外墙涂料使用品牌：立邦、三棵树、富思特、嘉宝莉、固克、华润等 5.2 常用外墙涂料做法 6、外墙涂料集采实施方案 6.1 集采方式：云平台公开招标； 6.2 集采范围：项目外立面涂料供货及施工； 6.3 合作方式：主要合作方式：指定甲分包形式，涂料厂家指定各区域施工单位。集采与涂料厂家签约，项目合同与其指定施工单位签约，但涂料厂家承担材料及工程质量主要责任； 6.4 合作期限：二年； 6.5 使用方式：城市公司根据定位及效果要求，直接与集采单位指定施工单位签订合同； 6.6 集采清单组成：模拟清单（根据每年预计总量及设计提供的各做法所占比例进行工程量分布） 6.7 评标方式：综合评分法：分别对技术标及商务标进行评分，其中商务标评分占比70%，技术标评分占比30%，即综合评分=商务标评分*70%+技术标评分*30%。技术标评分低于60分的为不合格投标人，不合格投标人的商务标作废不进入商务标评标阶段。 6.8 定标方式：商务标开启后，报价最高的单位淘汰，取消中标资格。评标完成后对综合得分排名前四的投标人进行商务谈判，若综合得分排名前四的投标人经商务谈判后最终报价为当期合理市场价格，则四家投标人为集采中标单位。 6.9 有效标及拟定标单位数量：四家（经统计，我司每年外墙涂料面积约为150万平米，预估合同额1.2亿元，拟确定四家集采单位，确保各集采合作单位每年体量在一个合理范围内）。 6.10 重点关注：各单位、各类型投标样板 6.11 付款方式： （1）供货+施工模式 ① 预付款：无预付款。 ② 进度款：每月支付上月产值70%进度款。 ③ 验收款：工程竣工经验收合格并整体移交物业，支付至合同金额的85%； ④ 结算款：甲乙双方完成结算后，甲方乙方支付至结算总金额的97%，乙方应同时将结算全额发票一并提交给甲方； ⑤ 尾款：剩余合同结算总价款的3%作为工程质保金。保修期自自整体工程竣工验收合格且集中交房之日起计算，甲方项目公司在质保期两年满后，一次性无息支付（若有违约金或其他抵减款项的须进行抵扣后再行支付）。 （2）材料供货模式 如遇特殊情况（如项目总体采用EPC模式等），采用甲供材料方式时，付款方式如下： ① 预付款：合同签订后，第一笔订单发出前，支付合同金额10%的预付款。 ② 到货款：货到现场且检验合格后，支付到场货物金额70%到货款。 ③ 结算款：工程竣工经验收合格并整体移交物业，且甲乙双方完成结算后，甲方向乙方支付至结算总金额的97%，乙方应同时将结算全额发票一并提交给甲方； ④ 尾款：剩余合同结算总价款的3%作为工程质保金。保修期自自整体工程竣工验收合格且集中交房之日起计算，甲方项目公司在质保期两年满后，一次性无息支付（若有违约金或其他抵减款项的须进行抵扣后再行支付）。 6.12 资审要求 符合下列要求的申请人均可申请资格预审，不接受联合体投标。 （1）本次集采由外墙涂料生产厂家负责报名投标，由涂料厂家指定其长期合作外墙涂料施工单位作为后续项目施工单位。涂料厂家需在资审资料中指定各城市（具体城市公司详见附表）施工单位，并出具委托函件。 （2）生产厂家注册资金及生产要求：注册资金5000万元以上（含），有专用的外墙涂料生产车间及生产线（重点为：岩彩漆、真石漆、质感涂料、仿砖涂料、金属漆）； （3）指定施工单位需具备装饰装修二级资质； （4）质量保证要求：厂家已获得ISO9001系列质量管理体系、ISO14001环境管理体系认证证书；需提供2018年省、部级及以上的检测机构出具的合格产品检测报告（岩彩漆、真石漆、质感涂料、仿砖涂料、金属漆各一份）； （5）工程业绩：投标人具有全国各区域供货能力，投标人与其指定施工单位跟国内排名前50地产公司中近三年有不少于5个项目合作业绩（投标人必须为同一品牌，指定施工单位可以不是一家）。投标人与国内排名前50地产公司中不少于3家单位有战略合作关系 （6）禁止投标人单位负责人为同一人，存在控股关系、管理关系的企业同时参与投标 （7）开标截止时间前，被最高人民法院或中国执行信息公开网列入失信被执行人名单的 投标人，禁止参与投标 （8）其他要求：一般纳税人资格证明 6.13 供方报名及初步筛选情况 6.14 供方考察（以某品牌考察为例） （1）办公地点考察（需拍照） （2）加工厂及生产线（需拍照） （3）相关证照（需拍照） （4）合同原件（需拍照） （5）荣誉及地产合作情况 （6）完成考察表填写 （7）资审及考察结论 XXX为专业工程外墙涂料生产及施工企业。公司综合实力较强，总体管理体系健全，与标杆企业战略业绩较多。本次提交资料及18年考察情况均能满足入围要求，建议该司入围本次外墙涂料供货及安装集采招标 6.15 入围建议 通过资审及考察，最终建议外墙涂料供货及施工入围单位共十家，分别为： 附：集采流程如下图： 04 集采实施/有得管理分享汇 1、集采招标采购过程 有了集采策划和集采实施方案，后面就是具体的招标采购过程，相关知识点可详见： 2、集采确定后工作 集采一旦确定，就要开始执行，集采工作不是就到此为止了，后续还需要进行交底培训、封样移交、执行情况检查以及分供方管理 交底培训： 集采协议签订后2周内需要向集采使用单位进行交底培训，交底培训内容包括合同范围、工期、质量要求、产品数量、计价方式、付款方式、结算方式、保修期、验收标准等内容 封样移交： （1）集团采购管理部门负责集中封样后，自留存2份，发往地区公司各2份（招采、成本+工程）。 （2）集采产品必须封样（非常重要）。封样一般要求为实物（全系列产品仅提供主要规格），因占地大无法提供的，可提供图片和原材料配置清单等资料。 （3）封样标签，集采单位签字盖章，工程技术及质量管理部门、研发管理部门、成本及采购管理部门签字，方为有效。 （4）封样后，材设进场管理按《 进场材料设备检查管理规定 》 执行检查： （1）行为检查 ① 是否执行集采，原则上有集采的不得另行招标 ② 执行集采协议标准合同 ③ 执行集采技术标准 ④ 执行集采需求 ⑤ 新增需求（含新增集采单价）审批 （2）现场检查 ① 产品质量 ② 产品供货进度 ③ 集采协调配合和重大事项的跟踪 ④ 集采封样管理 供方管理： 05 集采保障/有得管理分享汇 集采涉及金额大，合同周期长，为了顺利推进集采工作，需要有一定的保障措施 1、制度保障 需要制定完备的集采制度以指导整个集采过程，制度中除应明确集采实施要求外，也应包含各相关职能职责以及集采成果使用说明 2、组织保障 集采是企业最高级别的招标采购活动，因而应由公司领导层组成集采领导小组，各职能中心及城市公司组成集采工作小组推动工作 领导小组：负责启动会纪要、入围名单、招标文件、定标报告、集采协议的审批； 工作小组：招标采购组为集采主经办，工程、研发、精装、景观参与人员提供相应的专业技术支持 06 总结/有得管理分享汇 集采对于每一家地产企业来说都非常重要，不仅能够保障招标采购项目的品质，大幅降低成本，提高效率，同时也能有效起到控风险，反腐倡廉的作用 集采体现了一个企业综合经营能力和运营能力，需要各企业花大气力增强自身内功，协同配合，只有这样集采工作才能呈现出其应有的作用 END |
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