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正在播出的热播剧《三十而已》里，为了缓解公司的现金流压力，顾佳决定把刚住进去的豪宅以法人资产的名义抵押给银行。  影视截图 但是顾佳口中的这套位于“君悦府”12楼的三居室豪宅并不是全款买入的，还在还银行按揭贷款。 这样也可以抵押给银行吗？可以。 这就是房屋二抵。 房子按揭没还完，还能贷款 一般来说，房屋的按揭贷款最高可以贷款6.5成（只针对首套购房资格，二套资格最高贷款三成），如果房屋的价值过高，按揭贷款最高可以贷款5成。 显然按揭贷款不会把房屋的金融价值一次用光，而二抵就是在一抵（按揭贷款）的基础上再向银行申请贷款，抵押总成数不会超过房屋本身价值的7成。 以顾佳家庭目前的情况来看，创业公司，之前买过上海房产，家庭年收入三四百万，只能使用二套房资格办理按揭贷款，最多也只能贷款3成。 也就是说，如果顾佳的豪宅，是以4000万买入的，使用二套购房资格，首付需要房屋总价的7成，需要2800万才能买到。 如果是首套贷款资格，按揭贷款最高可以贷到房屋总价的6.5成，首付只需要1400万左右（具体额度需要依据借贷人资质评定）。 对于顾佳来说，再办理二抵，最高可以贷款房屋总价的4成，大概1600万左右的贷款额度。 考虑剧中虚拟的“君悦府”属于优质楼盘，办理贷款时还会根据市场浮动的升值差价，来计算贷款额度。 这些钱，对于顾佳和沈幻山的公司来说，太重要了。 房屋二抵有什么影响 那么房屋二抵给银行后，会发生什么？ 顾佳一家不仅要还按揭贷款的月供，还要按时还二抵的月供。 一抵按揭贷款1200万，按照目前上海的信贷政策，按揭利率5.35%，授信30年，等额本息还款，可以计算出按揭贷款的月供为6.7万。 二抵贷款1600万，上海各银行产品都有所不同，利率一般在5.5%-7.4%之间，授信20年，等额本息还款，可以计算出二抵的月供为11-13万之间。 共计每月月供压力在17.7-19.7万，一旦发生断供，真的如同顾佳所说的那样，银行有权收房吗？  影视截图 其实，并不是收房，而是诉讼违约，向法院申请强制拍卖这套房产，变现后抵债，这也是大多数法拍房的来源。 如果《三十而已》里的顾佳没有搞定于太太，拿下大单，公司现金流断档，不仅公司会陷入破产危机，这套房子也会因还不起月供而面临银行起诉。 又因为证据简单清晰，基本上法院都会判处顾佳归还欠款，若无力偿还，那么涉及房产就会流入法拍房市场，被法院强制拍卖变现。 断供引起的法拍房 现实生活中，大多数法拍房都是由于类似这样的金融借贷纠纷引起的抵押物变现。 以目前的上海政策来看，法拍房不受房管局限制，是上海唯一一种不限购的合规房产，并且法拍房与二手房新房一样，可以办理按揭贷款，首套首付只需要3.5成。 既不限购，又能使用杠杆的法拍房成了房产市场上的香饽饽。 最近半年，刚需的法拍房基本都是超出市场价成交，只有一些1500万以上的大标的有可能七折成交（起拍价是市场价的七折）。 点击查看→《上海法拍房市场半年报》 那么，如果顾佳和许幻山真的被法院诉讼了，那么他们的这套“君悦府”的豪宅可以拍卖多少钱呢？ 考虑剧里的情节，我们推断，“君悦府”的位置应该在陆家嘴的核心区域附近，目前该板块内二手房价格为4000万，预计起拍价为2800万左右。 而这些年，在法拍市场上也出现过这样不少陆家嘴版块的豪宅。 上海｜陆家嘴四季汇 2020年3月13日，一套位于浦东新区世纪大道的豪宅和它附带的地下双车位以4002.4万的价格成交。  标的上拍页面 评估价4607.85万，成交价4002.4万，相当于在评估价的基础上打了8.7折。  二手房挂牌价格 但是在二手房市场上同小区同户型的挂牌价格已经高达6000万，可以说成交价是市场价的66折，足足便宜了近2000万，还可以再买一套房子。 提示：法拍房评估价不代表房屋真实市场价，由于法院评定评估价的时间与真实市场有所误差，因此法拍房评估价会有高评、低评等现象。 点击查看→《法拍房的评估价怎么定的？》 上海｜陆家嘴汤臣一品 曾经上海的楼王，也是各个富豪们的向往之地，但这几年却成了法拍市场的常客。 ①汤臣一品3号楼37楼顶层 2018年7月2日中午12点48分拍卖结束，共有6人报名参拍，竞价142次，395人设置提醒，5万多人次围观。  标的上拍页面 这套豪宅评估价7565.1万，起拍价5296万，最终成交价9676万，溢价27%。 ②汤臣一品3号楼36楼次顶层  标的上拍页面 2018年6月5日上午10点51分拍卖结束，共有11人报名参拍，竞价93次，296人设置提醒，近4万人次围观。 评估价7162.67万，起拍价5014万，最终成交价8534万，溢价19%。 ③汤臣一品5号楼6楼平层  标的上拍页面 2018年10月26日10点，位于汤臣一品5号楼6楼的豪宅结束拍卖，1人报名。 评估价8503.9万，一拍起拍价6803.12万，流拍。 评估价8503.9万，二拍起拍价5443万，1人报名，最终以底价5443万成交，相当于评估价的六四折。 拍卖时间相差5个月，为什么这套那么便宜？ 因为这套楼层较低，视野感官不好，总价又比较高，属于有钱的看不上，没钱的买不起一类，曾多次流拍，起拍价由原来市场价的七折6803.12万降到5443万。  第一次拍卖流标  第二次拍卖流标 但是在这个地段，5443万的价格成交已经相当划算了。 可见，决定房子价值的，不仅仅是所处的位置，楼层、房型都很重要，交易的时间也很重要。 即使在豪宅市场，也是有很多讲究的。 像这样被拍卖的豪宅还有很多很多，基本都会成交。 一是因为法拍房不限购，没有政策限制；二是上海豪宅类法拍房竞争者比较少，基本拍个一两套就能买到，比起1500万以下的刚需法拍房要冷门很多。 近期我们也推出了，关于这类房源的汇总解说，每周四晚20:30到21:30，我们会在知乎APP、哔哩哔哩、西瓜视频平台开始直播，主要讲解房源及上海各板块发展，欢迎大家关注。 |
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