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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 栗川柚柚子 版权声明：本文首发于掘金日本房产（ID：Japan_gold），为原创作品，其他公众号转载此文时，需在正文前署作者名、标来源，并同时转载文末二维码，否则视作侵权。 提到镰仓，大家会想到什么？ 在不少国人眼中，镰仓跟奈良、京都一样是日本的历史古都。古色古香的镰仓平屋让人心生向往。 而陪伴一代国人青春的“灌篮高手”取景地就是在镰仓的海边。江之岛电车呼啸而过，咸咸的海风吹在脸上，这里就是各国粉丝的“朝圣之地”。 还有庄严神圣的镰仓大佛，历经700多年的风雨仍然伫立此处，用慈悲之眼注视着众人。 古都，特色建筑，大海，以及著名的旅游景点。在镰仓买房是不是很有“商机”？ 不仅如此，镰仓还是一个被丰富的自然环境所包围的高档住宅区。 搭乘横须贺线，从镰仓到东京只需要一小时，即使是要去东京通勤也不算远。而且，在首都圈的郊区地带，地价一般会变得更便宜。 镰仓市的地价平均在24万日元每平方米（约1.4万人民币），相比起东京23区113万日元每平方米（约6.6万人民币）来说简直是平价。 与此同时，镰仓还常年上榜日本“最想住的街道排行榜”。2017年，镰仓甚至打败了东京涩谷区，来到了第8名。 看起来，镰仓又便宜又省心，还有升值潜力，简直就是一个完美的投资标的。 但我要告诉你，镰仓投资的雷，在你意想不到的地方。  死气沉沉的镰仓 看一个城市值不值得投资，首先看人口。 人口增长与否，正是判断一个城市未来发展，以及一个城市有没有活力的重要指标。 镰仓的人口怎么样呢？ 镰仓是一个非常小的城市，跟其他同级别的城市比人口数量似乎有点不太公平，它的面积仅有39.6平方公里，比国内的一个区还要小得多。 人口数量对比不了，那么我们来对比一下人口密度。 镰仓市的平均人口密度在6454人/km²，而东京呢？9,153人/km²。比东京少41%。 这个人口密度，在神奈川县都只能排第30名，根本没法跟东京比。 而且，镰仓市在很长一段时间的人口增长都是一条直线——几乎没有变化。 甚至从2010年起，镰仓的人口就在不断下滑了。 （镰仓市的人口变化） 10年间，镰仓从17.43万的人口下降到了17.29万。虽然人口下降的速度不算快，但对比起一年能增长8.3万人的东京来说，镰仓市的人口变化只传达了一个消息： 镰仓市是一个死气沉沉的城市。
从去年1月到今年1月，神奈川县湘南地区的二手公寓成交量只有区区1273套，平均每个月的成交量不到100套。 而作为湘南地区的一个小城市——镰仓市，成交数量更是屈指可数，也就是找不到 “接盘侠”。 在人口增长如此疲软的城市，房地产市场规模真的有发展吗？投资房产真的有前途吗？  性价比的低谷 旅游城市的另外一个痛点，就是房价不低。 前面我们提到，东京的地价是镰仓地价的4.7倍。 那镰仓二手房的价格真的有像地价展示的这么便宜吗？ 前几天，日本现代周刊的一篇名为《最佳居住地之一的镰仓不适用投资的“常识”》的文章就点出来，由于要保护历史古都，镰仓对新建筑的建设进行了严格的规定。 首先，为了保护古都的历史气候，整个镰仓市55.5%的面积，即约2194公顷，已被指定为“风景区”。 在“风景区”的建筑必须受到以下限制。
其中，14.5％的城市被指定为“特别历史保护区”，不允许建造新的建筑物。 在这种情况下，镰仓市没有办法建造高层公寓，也没办法进行大规模的再开发，住宅区本身也是有限的。 因此在镰仓，想找到一个便宜的住房是非常困难的。 在日本最大的不动产网站Home’s上，镰仓的二手公寓基本都在2000万日元左右（约117万人民币）。
更贵的，还有3680万日元（约合215万人民币）的一套1LDK，面积55㎡的二手公寓。这个价钱，在东京23区已经可以买一套（甚至多套）的投资型小公寓了。
而镰仓市平均的租金呢？单间公寓也要6.41万日元。 即使按照上面这套1980万的单间公寓来计算，出租之后的表面收益率竟然只有3.88%左右。 如果再减去每月的管理费、修缮金等税费支出，在镰仓投资二手房的收益说不定还没有在银行存款的利率高。 这样的价格，在东京23区买一套更好的投资房，不香吗？ 自住可以吗？ 或许有人会说，我在镰仓买房，不为了投资，光用来自住不就行了。 在日本的海边买套别墅，有空的时候就去度假这样不行吗？ 收益什么的，我不考虑。 我的答案是：可以，但是也要做好心理准备。 为什么？ 第一，镰仓不像其他日本首都圈的郊区城市。在镰仓买栋一户建，一点不比在东京便宜。 之前就有客户来找我们，让我们帮忙找找镰仓海边的，最好是江之岛电车沿线的古建筑。 江之岛沿线这个地方一直是个人气很高的住宅区。但虽然不是豪宅，但价格并不便宜。 由于供应量小，人气很高，江之岛沿线的房屋价格都很高。一般来说，想要在5000万日元以内购买这个区域的一户建基本不可能。
（江之岛电车沿线的一户建） 即使买下来之后，维护也需要一大笔费用。 镰仓的魅力在于有大量的自然风光。湘南的大海在面前铺展，三面环山，绿意盎然。然而，这并不全是好事。 买了一户建，就必须得定期打理。即使不常住，除虫、除草、清洁还有建筑都得定期维护。住在海边，还需要担心海风带来的金属生锈问题。一年下来，每个都是要花大价钱的事情。 而住在镰仓，也没有我们想象的那么方便。 从东京到镰仓的唯一途径是乘坐JR横须贺线。万一横须贺线中断，想去东京就只能乘坐公交到另外一个站点，然后使用JR东海道线。或者乘坐江之岛电车到藤泽，然后使用JR东海道线或小田急线。 无论哪一种，都需要绕相当大的弯。 现在再回过头来回答这个问题： 我们在镰仓，或许可以拥有“面朝大海，春暖花开”的诗意，以及“看潮起潮落日升月降”的感性。但这一份诗意和感性，得花多少代价来维护？ 仔细想想，在镰仓买房的任何一个理由都可以有相应的“替代品”。 追求投资房的收益，不如去买东京。 追求旅游城市的民宿收益，不如去买大阪。 追求度假自住房，东京，京都或者其他郊区更便宜的地段哪个都比镰仓要好。 镰仓，就是一个“食之无味，弃之可惜”的日本城市。 …… 大家好，我是日本掘金负责人陈意。 本周四（24日）晚7点半，我们准备了一场关于【投资日本避坑】、【投资好房标准】、【移民注意点】的干货学习直播。 当晚我和我的同事晓煊会坐镇直播间，如果你感兴趣，欢迎扫码添加好友，获取直播链接。
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