EOD火了！什么是EOD？

EOD一定会火。

这是薄著老师从去年就有的判断。

原因：一是我们高质量发展已经到了这个阶段；二是我们对于碳达峰碳中和的国际承诺；三是中央的政策导向。

对于建筑企业来说，EOD竞争的关键是设计能力。一个地块，怎样按照EOD的理念设计出来，怎样在实现生态保护、生态优美的同时，带动关联的、有收益的其它产业的发展。所以，设计能力是两个方面：一是项目的规划设计和工程设计，二是投融资模式(含财务平衡）的设计。

6月20日（昨天），某建筑央企举行EOD研究中心揭牌仪式，表明已有建筑企业认识到EOD模式以及构建EOD设计能力的迫切性和重要性。

当地方政府也明白EOD模式的重要性的时候，谁能够透彻理解EOD的理念，具备EOD的设计能力，就成为获取项目的关键因素。

EOD要火。那么，什么是EOD模式以及EOD项目如何实施，今天推荐一篇文章，作者：莫龙庭，来源：环保多巴胺

一、跟达康书记学习什么是EOD？

热播剧《人民的名义》中讲了一个达康书记将林城煤塌陷区改造成湿地公园和开发区，最终造福一方的故事。

事实上，这个故事是有原型的：即江苏省徐州市的潘安湖国家湿地公园。2010年起当地通过“挖深填浅、分层剥离、交错回填”等技术改造塌陷区，恢复土地生态调节功能，同时建起了湿地公园景观，接着又规划了污水厂、交通路线、幼儿园、医院等配套设施，打造集康养、休闲旅游、电子商务、高端住宅于一体的现代生态新城，实现了从一城煤灰半城土到一城青山半城湖的转变。

2017 年底，领导人视察潘安湖采煤塌陷区整治工程时，指出“资源枯竭地区经济转型发展是一篇大文章，实践证明这篇文章完全可以做好”，首次提出了“只有恢复绿水青山，才能使绿水青山变成金山银山”！

此处的潘安湖项目其实即可看作EOD的官方范本。

二、简介：传统补贴难维系，借鉴地铁商圈的开发模式

回过来讲，什么是EOD，套用官方解释，

EOD（Ecology-OrientedDevelopment）模式是以生态保护和环境治理为基础，以特色产业运营为支撑，以区域综合开发为载体，采取产业链延伸、联合经营、组合开发等方式，推动收益性差的生态环境治理项目与收益较好的关联产业有效融合。

在笔者看来，狭义的EOD模式其实主要就是将生态环境治理带来的经济价值内部化，以解决环保前期投入的资金问题，简单的说，EOD就是怎么让绿水青山真正变成金山银山！

长久以来，环保作为传统的正外部性产业（即给他人谋福利，自己却没有得到相应补偿），市场机制一直不能有效的进行资源配置，因此环保产业主要依靠政府的购买服务和补贴。

但依靠政府补贴，显然不是最佳策略，尤其是当政府缺钱的时候，整个产业都显得岌岌可危。

要想解决正外部性产业的困境，一个常用的现代化方法即是依据科斯定理，明确产权，通过市场机制来实现资源的最优配置。近年来发达国家推行的污染排放权即是很好的例证，我国目前也正积极推行排污权、炭排放权等交易制度来健全环境治理的市场体系。

在EOD模式中，项目公司通过改善环境，用优良的生态基底吸引产业和人口，并将环境效应带来的社会效益增值进行提前锁定，实现区域整体溢价增值，并以此实现对环保产业的反哺，以解决环保项目财政投入不足的突出问题，从而实现社会可持续发展。

如果回顾城市发展历程，我们其实可以发现EOD并不算是一种全新物种，类似的还有TOD（公共交通导向型开发模式），SOD（公共服务导向型开发模式）等等。以TOD为例，项目公司以火车站、地铁站等为中心，以400-800米为半径，打造集商业、文化、教育、居住等为一体的商业综合体，实现土地增值 物业增值。大家常见的各大地铁商场即是这种模式的典型代表，例如上海五角场的万达商场。

而运作这类项目的公司则以香港地铁公司为代表，港铁公司通过对轨交和物业的统一规划设计，并与政府协商，提前获得地铁站附近土地，锁定由于地铁开通预期带来的土地溢价收益，随后一边俢地铁，一边在地铁周边开发物业。在土地升值之后，港铁一方面通过拍卖方式将地铁上盖的土地卖给开发商，或自己做房地产开发，实现土地增值收益和房地产开发投资收益，另一方面，通过对开发出的地铁商业办公等自持物业运营，获得物业升值收益和物业租金收益。通过这种模式，港铁公司实现了持续盈利，建立了全球首屈一指的城市轨道交通体系。

内陆的深圳地铁也基本学习的是港铁模式，从2013年开始即实现盈利，成为我国为数不多的盈利的地铁运营商。值得一提的是，在2015年著名的万科股权之争中，万科曾计划引入深圳地铁，其背后同样有“地铁运营 上盖物业开发”的战略考量。

四、路径：看EOD如何化绿水青山为金山银山

由上可见， EOD模式与上述TOD类似，其实现路径基本分为三步走：

1)     重构生态网络：通过环境治理、生态系统修复、生态网络构建，为城市发展创造良好的生态基底，带动土地升值；

2)     整体提升城市环境：通过完善公共设施、交通能力、城市布局优化、特色塑造等提升城市整体环境质量，为后续产业运营提供优质条件；

3)     产业导入及人才引进：通过人口流入及产业发展激活区域经济，从而增加居民收入、企业利润和政府税收，最终实现自我强化的正反馈回报机制。

其对应的收益来源主要分两块：

1）土地溢价及土地出让收入。通过环境改善实现土地增值，再分享土地一级出让收益或者地产开发来实现资金需求平衡可以说是当前EOD模式的核心，这也是最直接的最快速的收益模式，但这可能将EOD项目做成生态环境治理类项目与地产项目的组合，没能将生态导向纳入项目前期规划、建设、运营、产业导入的全盘考虑，因此缺乏可持续发展的能力，且土地溢价及土地出让收入直接作为项目收入缺乏明确政策支持。

2）产业反哺分成收益。就目前来看，实现生态与产业有效融合的项目较少，这主要是由于产业培育周期较长，不确定性较大，且项目参与主体多，生态价值难以定量测算，主体之间难以确定收益类型划分，对参与主体的实力要求高，这方面还有待进一步探索。

4月28日，生态环境部等三家单位联合发布《关于同意开展生态环境导向的开发（EOD）模式试点的通知》，审核公布了36个试点项目，并且提出：

强化项目收益内部反哺机制。试点实施单位切实加强公益性生态环境治理项目与相关经营性产业开发项目一体化融合实施。实施中可适当优化试点依托项目，加大产业收益对生态环境治理的反哺力度。

随着国家对于EOD模式自平衡有挂支持政策的明确和强化，随着”生态产品价值实现机制“的逐步落实，在高质量发展、重视生态保护和生态优美、碳达峰和碳中和的背景下，相信EOD模式必将成为新型城镇化建设、乡村振兴的重要、乃至主流模式。地方政府、城投企业、银行金融、建筑企业必须予以重视。

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工 隆 建 通 智 库

【博主讲堂】

链接：政府和城投融资新逻辑

7月2日西安

主讲人：薄著

【课程内容】（开课时会根据最新情况调整）:

一、“十四五”地方政府投融资新逻辑与新方向

（一）“十四五”规划与政府投融资新理念

（二）重磅政策重塑逻辑

逻辑一：区分政府投资项目和非政府投资项目

逻辑二：区分隐性债务和市场化融资

逻辑三：规划有经营收入的项目

逻辑四：做大做强城投

逻辑五：改变政府资金使用方式

逻辑六：以土地的最终产出规划项目

应对一：发展EOD模式

应对二：开展城市更新

（三）“十四五“基建五个新特征

二、存量资产融资及项目现金流的构造

（一）流域治理项目存量资产变现案例

（二）公共服务网络存量资产变现案例

（三）盘活存量资产的政策依据

（四）存盘资产融资的创新模式及其意义

（五）到底是REITs还是银行贷款？

  (六）REITs试点的银行机遇

（七）如何为项目构建现金流?

三、城投ABO模式转型及基建融资新理念

1.ABO释义

2.京投ABO真相

3.ABO与PPP、特许经营甄别

4.ABO合规性分析

5.片区ABO 模式存在的问题

6.ABO市场化融资运用要点

7.片区开发授权 投资 EPC模式

8.片区开发授权 F EPC模式

四、城投通过片区开发做大做强的5种模式

1.园区运营商模式 案例

2.经营性项目城投委托代建模式 案例

3.授权开发 做大做强城投模式 案例

4.片区综合开发市场化融资模式 案例

5.园区“授权 封闭运行”模式 案例

五、隐性债务甄别与化解

1.隐性债务的概念

2.隐性债务的甄别

3.隐性债务化解要点

4.隐性债务化解难点

5.从银行审批角度看隐债

6.隐性债务置换案例

六、城投融资35个实务问题

（一）预算和债务管理20个问题（含专项债和隐债）

1.政府如何安排资金用于项目？

2.什么是政府预算？政府预算分哪几类？

3.政府预算的编制流程是什么？

4.怎样判断项目的资金已列入政府预算？

5.政府的预算只有1年，但资金支付期需要十年，这个问题如何解决？

6.能否签订超过三年的政府支付合同？

7.政府的合规举债方式有哪些？

8.政府债券分哪些品种？

9.哪些项目适合发专项债？

10.专项债必须用于有一定收益的项目吗？

11.专项债与市场化融资怎么搞？

12.专项债做资本金应注意哪些问题？

13.专项债由谁来还？专项债是否不用城投去还？

14.如何区分项目单位、建设单位、立项单位、实施主体、代建单位、承接单位？

15.城投怎样利用专项债资金？

16.专项债不得用于土储和棚改，如何应对？

17.专项债的信息披露和绩效考核需要注意什么问题？

18.专项债项目可以做流贷和供应链融资吗？

（二）土地一级开发15个问题

1.土地开发分为几个阶段？各阶段的管理要求是什么？

2.什么是土地储备业务？有哪些合规要求？

3.城投如何合规介入土储业务？

4.政府可否委托国企进行土地开发？

5.委托代建与授权开发有什么不同？

6.政府购买拆迁安置服务是否包括购买资金？

7.委托代建以及政府购买服务、政府采购工程能不能融资？

8.委托代建、政府购买服务、政府采购工程对城投的要求有什么不同？

9.土地出让金返还模式还可行吗？

10.土地出让金如何合规用于项目？

11.如何理解“平台公司不得以财政性资金作为偿债来源进行融资”？

12.什么算来自政府的收入？

13.政府如何合规地把钱给到城投？

14.财政如何给城投合法合规注资？

15.由政府设立的开发主体进行融资是否违反“政府投资项目不得由施工企业垫资”？

七、政府基建融资难点问题

1.无经营收入的基建项目的资金如何解决

2.土地一级开发阶段的资金如何解决

3.“ABO 投资 EPC”模式的整改

八、地方政府合理筹资33条路

九、新时代学校医院基建融资

（一）义务教育和公立医院融资的困境

（二）案例分析 案例

（三）以租代建模式 案例

（四）委托代建异化模式 案例

（五）政府合规补贴模式 案例

（六）医院学校融资模式总结 案例