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本文转载于“陈旺法律服务团队” 微信公众号，为陈旺法律服务团队原创出品 引语 “凶宅”一般是指发生过非正常死亡事件的房屋，包括发生自杀、他杀以及意外事件（如火灾、煤气泄漏、意外触电、溺水）等情况。 买房本是人生大事，也追求平安和吉利，没有任何一个人希望自己花大价钱买到的房子是“凶宅”！所以我们步步为营，但是房地产中介的“坑”依旧无处不在！如果中介隐瞒房屋是“凶宅”的事实，购房合同签订后无法继续履行，中介费能否退还？下面我们通过两个案例一同探讨。 案例展示 广州市中级人民法院（2017）粤01民终11048号民事判决 【基本案情】2015年7月2日，叶某作为卖方、与黄某作为买方、裕福公司作为经纪方，就番禺区某房屋签订了《房屋买卖合同》，约定买卖双方同意该物业成交价为183万元，定金5万元，首期楼价款48万元，中介费27000元（如因一方违约导致合同无法继续履行，由违约方支付中介费36000元）。合同签署后，黄某了解到该房屋曾发生非正常死亡事件，叶某、黄某未经裕福公司同意私下解除合同，叶某返还38000元定金给黄某，双方均未向裕福公司支付中介费。黄某称剩余12000元定金由叶某代黄某向裕福公司支付中介服务费。叶某对黄某的陈述予以否认。裕福公司向一审法院起诉主张叶某、黄某共同支付中介费36000元。 【法院认定及判决】一审法院认为裕福公司已提供中介服务，促成合同签订，本案无证据证明裕福公司对非正常死亡事件早已知情，但其未全面了解涉讼房屋情况并向黄某进行披露，未尽居间义务。叶某与黄某均未提供证据证明对方存在违约行为，或合同解除是因对方的违约导致，故而依据合同约定由买家支付中介费，裕福公司未全面尽到居间义务，酌情判决黄某向裕福公司支付中介费18300元及利息。黄某不服一审判决，上诉至广州市中级人民法院。二审法院认可一审法院的意见，最终判决驳回上诉，维持原判。 
武汉市中级人民法院（2019）粤01民终3440号民事判决 【法院认定及判决】德易居公司早已知悉房屋存在非正常死亡事件，但其未能举证证明已向邓某告知实情，邓某有权撤销合同，一审法院判决德易居公司向邓某返还中介费47000元。二审法院认定德易居公司刻意隐瞒房屋曾发生非正常死亡事件，导致邓某作出错误意思表示，最终判决驳回上诉，维持原判。 律师分析 《民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。 从民间习俗上看，中国人对“凶宅”十分忌讳，人们普遍对房屋内发生非正常死亡事件感到晦气和恐惧，也无法接受“凶宅”。因此，交易房屋是否发生非正常死亡事件不仅影响房屋的交易价格，也很大程度决定了买家是否购买，应当属于与订立合同有关的重要事实。因此，如果交易房屋曾发生过非正常死亡事件，中介人应当有义务就“凶宅”信息向买家进行披露。如中介人故意隐瞒“凶宅”事实，最终导致房屋买卖合同无法继续履行的，中介人不得请求支付报酬，且应当就委托人的损失承担相应赔偿责任。 司法实践中，对于中介人未如实披露交易房屋为“凶宅”，最终导致房屋买卖合同无法继续履行的，区分不同情况有两种处理意见： 2、如买方有证据证明中介人对房屋内曾发生非正常死亡事件早已知情，且中介人无法举证证明其已对买方进行“凶宅”信息披露，即中介人存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，使得买方基于错误的意思表示购买涉案房屋，则中介人无权主张中介费，法院一般也都会支持全额退还中介费。 
结语 房屋买卖交易过程中，买卖双方及中介人均应遵守诚实信用原则，并充分尊重中华民族善良无害的风俗习惯。如交易房屋为“凶宅”，卖方及中介人均应如实向买方披露，由买方决定是否继续购买。 另外，律师建议，买方应在购房前做好风险防范和必要的调查，了解交易房屋是否存在非正常死亡等瑕疵情况。同时，买方在签署房屋买卖合同时，可以在合同中约定卖方需保证房屋不属于“凶宅”，否则买方有权解除合同，要求卖方承担相应违约责任等等类似条款，从而充分保障自己的合法权益。如果买方实在不小心上当受骗买到了“凶宅”，则建议买方及时向专业律师寻求帮助，尽快做好证据收集工作，勇敢地拿起法律武器保护自身合法权益。 END 声明 陈旺法律服务团队原创出品！如需转载请注明文章作者及来源（“陈旺法律服务团队” 微信公众号），任何未注明文章作者及来源的转载均为侵权。 |
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