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最近关于天府新区的文章很有意思！ 特别是米宅那篇啥在房圈是很多人批判！其实个人觉得天府新区这地方就是太火，成都如今的焦点都集中于此！以至于过渡研究与关注。 很多人说天府新区偏！其实这也是过渡研究的针对性偏见。 一.天府新区偏么？如图所示，若说偏，温江，双流，龙泉，郫县，新都谁不偏？在大五环环境下，西北与东南都有卫星城，如果你把天府新区理解成卫星城与远郊，这个方位与位置，真不算太偏，可能在于天府新区正南方向大片空地与拆迁，并无其余五环方位成熟居民区与农村安置房支撑人口还有成熟产业，如温江花卉植被，郫县粮食，龙泉工业，新都商贸物流，所以少了点生活氛围而已，所以很多人看了天府新区，觉得太新太平太多规划觉得并不成熟，所以理解的偏实际是“新”！天府新区规划产业实际是高新的复刻，如最看好的秦皇寺与科学城板块来说，今后会有如同大源的写字楼群，以前规划的诸多政府部门搬迁，天府新区可以理解为成都的行政中心规划。 天府新区如今的房价也是合理的，即使我们以天府广场为成都中心的逻辑来看，如五环图所显，这个区域不像温江新都郫县双流有大量安置房与老房子，入驻地产商大多是品牌，整体区域可以形成品牌干净居住区，房价高于同定位地段也是合理。 有人以火锅美食论谈天府新区确实有点无稽之谈，美食聚集之地即便确实为中心城区居多，但与房价与区域定位有啥矛盾？美食这东西口味主观性太强，有人喜欢银泰与太古里的高端美食，也有人对其无感，喜欢苍蝇馆子。如今诸多商业中心建成，吃的问题并不是所有人风格统一，并无偏爱某项美食者绝对与购买力品味挂钩。况且如今天府新区除却高品质绝版住宅，房价并无超越主城区。 这种价格，即使在郫县温江也有挂牌。所以觉得天府新区偏的着实有点太主城区优越感与针对性偏见。毕竟新区与老区历来有利益冲突，难免会引发争论，其他卫星城往往被选择性忽视。 这里插一个视高，因为天府新区概念火爆，仁寿视高成了眉山卖地的香饽饽，很多人觉得视高房价有问题，如果视高房价有问题，同地点区域的都江堰青白江新津简阳也是有问题的，但实际这些地方价格上其实并无多大差距！所以以天府广场为中心看房价，也不要只盯着南边觉得远，东西北也要估量！ 接下来 二.天府新区的逻辑与不确定性 对于这个新区虽说是国家级新区，其实我也比较讨厌有人玩这些政治概念的定位，我觉得纯属自我安慰，现在成都的热点已经从南拓移动到东进了，在龙泉山另一边有3个新城来造，目前关于成都大运会的利好几乎都在东边，也让很多“南吹”有点失落。 之前文章我也说过目前东进与南拓谁是主流不是凭各自主观臆想的，你在南边重仓肯定倾向性严重。我以前有几个问题针对了南拓。 1.为什么成都花大力气去把简阳划入，没把仁寿划入？如果真的以很多公众号的那个口号“一路向南”不是告诉你天府新区已经是尽头？ 2.为什么政府没把天府新区建成熟再去搞东进？两边搞，一定有偏向，目前来看，东进势头已经明显巨大了。 3.释放出锦江生态带的省级预留土地，这已经预告不会搬去天府新区，还把这土地卖了？用股票术语也可以理解为拉高出货，有种抛弃的感觉。最近皇冠湖改名东安湖，也是因为皇冠过于高调与敏感，政府有意向东边着落。 所以天府新区目前的处境与定位确实有些逻辑没法自洽的感觉，不能盲目的看好与抱有巨大期望！ 很多人的思维不喜欢对比所有区，盲目在一个区里自嗨，没法全方位感官一些事物，其实具体到主城区，也是有新城与老城的区分，比如青羊新城（蔡桥附近）——金沙浣花溪，武侯新城——红牌楼双楠，北部新城——九里提茶店子，龙潭寺——建设路二仙桥，三圣乡（要改名了，我可以肯定新名字绝对霸气）金融城三期——东大街春熙路。二圈层我就不举例了，也是存在的，要不然哪来的光华新城，怡心湖，大面。其实在各区内也是有新城与老城的概念的。如果你把大宏观来看，天府新区+高新区就类似于新城与老城概念，然后古城区的居民把各区域内新城与老城的琢磨下，就很清楚各自定位的思维了。三环内隔离三环外的新城就如同四环内的主城区隔离四环外的卫星城一般，成都土著打死不出二环，其实三环外很多人都觉得偏了，所以歧视链不仅仅是外斗还有内斗！红牌楼双楠的会觉得簇桥和机投是啥玩意儿？建设路的会觉得龙潭寺啥玩意儿？东大街的怎么看三圣乡？所以这些歧视链真的很有意思。 新城（这里统一说下新区与区域新城）的优势！拆迁成本低，极其容易打造新干净板块与品质板块，老区的拆迁成本巨高，因为老区土著的整体平均财富见识是高于新区土著的，老区因为历史问题所以会留下很多老旧建筑是跟不上城市发展与品牌引进的。比如成都著名的两大豪宅区域，攀成钢与金融城。 可以看出，房价高的区域几乎小区建设规划非常整齐干净品牌集中！区域内几乎没有过时的房子与品质底下的安置房！干净整齐的板块可以保证居住品质与优质人群集中。自然房价高！这也是双楠，桐梓林这类老牌富人区没落的原因，主要原因就是难逃时间岁月变“杂”！浣花溪就不要抬杠了，尼玛那准确说是别墅区。别墅是啥资源？ 所以新区域的好处是能跟上城市发展与品牌畅想！现在豪宅云集的武侯新城就是，金茂府，博翠府，瑞府，西派城，在成都新的容积率下，几乎新房只会是豪宅！这种产品在老城区是很少的，不会像新城那样可能集中。老城区土地太少，而且大多是成熟区域的边角料地段。所以我并不怀疑武侯新城今后肯定是武侯区高价盘最集中的区域。超过红牌楼与双楠是迟早的事！因为定位与土地优势与产品就已经高出老区域太多。同样，天府新区相比主城也有此优势，但板块之间没法区之间比，比如你说武侯新城与秦皇寺今后谁高房价多，毫无疑问应该是武侯新城。毕竟购房成本摆在那。 这里也说一下天府新区的一些劣势与不确定性。 1.新区的产业问题 秦皇寺虽然有修很多写字楼，但说实话，成都写字楼主城区与高新区的空置率是非常吓人的，你天府新区修一摸多，实际最后能入驻多少企业？现在大源也还在盖。所以有规划，不代表最后能落实，甚至出现效果。始终新区的发展很难自立门户，需要老城区与高新区辐射，天府新区的体量确实太大，这个辐射招商引资压力巨大。有些还烂尾了，更不用说还有其他区的新城跟你抢招商引资，比如上面有个新川。 2.人口问题 很多看好的人意淫的场景觉得天府新区今后会像主城区一样热闹，我是觉得太乐观了。即使新招来的人口会选择在天府新区发展还是未知数，我们不能太高估新区的吸引力，因为人过来要么赚钱要么就是生活。现在这两点我并不觉得新区有吸引力。配套缺乏，虽然有很多商业规划，但没人气的商业难成气候。虽然现在卖盘非常多，但买家是投资需求还是居住需求？你知道么？投资需求占比大还是居住需求占比大？如果新区的房子大多投资需求，难免成为鬼城，现在新区作为一个概念在炒吸引资金，过来的人抱着啥目的真不好说，当然你也可以反驳主城区也有投资需求，但主城区最大的优势是现成人口与配套。而且最近我看天府新区的新盘今后也不友好，项目越来越多，但都是高价高定位盘，之前很多人说吸引人才。。。现在的感觉是变成吸引土豪了，拿来打造豪宅区，年轻人大学生人才一定富有？摸得出200多万买单价2w左右的新房？如果你们对人才的定义太高，那确实只有期待了。落户本科的要求，大部分本科毕业家里可能是买不起的，成都相比于其他城市的吸引力在低房价，但今后陆续的盘都在200w以上确实有点乏吸引力。今天我卡地亚花园城买房的朋友也很担心这个问题，我就给他个指标，我说你要观察你们小区盘的车位卖得如何，如果车位卖得好，保证入住率不差的，如果车位卖得不咋的，投资客多。他说卡地亚二手房挂25000多无人问津，估计没多少买来住，都想投资。 3.开发商的质量 目前来看天府新区的开发商大多是造城开发商类型，之前有个v期待仁恒，绿城等入驻天府新区，我觉得是有点意思，这些开发商有去开荒的先例么？除非等天府新区开发的非常成熟我还相信他们会进来，这个阶段估计不可能。有人都反应看着天府新区全是万科，保利，中海都有点烦啦。这些开发商确实实力强，但不挑剔。而且以前的开发商也谈不上啥有定位。比如万华与卡地亚，万华最先的作品麓山国际，卡地亚成都的几个盘看看在什么位置？郫县。。。牧马山。。。基本上现阶段的开发商大多是开荒的思维与实力。 4.东进的影响 成都目前大部分主力利好都在东边，虽然我也常看天府发布，几乎都是啥签约啊，都是开发商的事，没啥政府动作。龙泉山右边的新城体量更大，如果政府想成形，必然会分心，毕竟资金有限，也可能忙着玩那边，这边你就自由发挥了，到处烂尾也怕可能，特别是商业，你看高新大源的商业拖着的拖。 那天府新区总结下可以买不？也是值得期待的，就是你看好的期限是多少？如果以10-20年，确实可以期待的，短时间就不清楚了，那值得购置房屋么？ 可以，因为成都总体东南发展的，肯定比你买温江郫县双流新都强多了，但天府新区有些区域也不能碰的，因为越往南越靠近眉山，所以天府新区买房一定要买板块，而非盲目买。目前个人觉得最优质的就是锦江生态带，还有秦皇寺！至于其他区域，天府新区体量巨大，如同主城区，就如同之前最先规划一样，那是一个新成都！如同目前高新区与主城区一样，你肯定优先买攀成钢，金融城，大源，金沙，桐梓林这种。肯定不愿意去碰九里提，二仙桥这种，就目前我常居天府新区的朋友也说，锦江生态带与秦皇寺还有点期待，其他区域很不确定！ 成都总体东南发展，特别新机场的作用巨大，我长时间也非常看重简阳与龙泉的！但如果你会看地图，这体量真的太大，需要太多人口，好在天府新区与龙泉，新三城都有人口规划。天府新区与龙泉的人口规划是很大的，所以如果规划落实确实值得期待，但规划赶不上计划，所以买新区一定要“赌”！就目前东进的激进就让很多“南吹”很意外与惊恐。 长远来看，成都东南方向发展，这里一定也是最具潜力的，最大的问题就是时间呈现！这个时间是多久？能和你的命同步么？价值实现之日你能享受么？ 而且我很搞不懂那些网上盲目看好的，啥突破7-8w，这种就是典型盲目唱多的！曾经遇到个傻逼，买了中海右岸，说5年时间，华府7.5w，现在还有3年！看能不能涨5倍？ 涨到7w，哪个来接盘？我觉得很多人全部家当都在房产上，欠了一屁股债，已经焦虑到出现幻觉了。 |
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