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不少朋友预算有限或者有点闲钱，又或者没有购房资格，关注公寓市场，每每看到开发商也好，中介也好，不停给你推销公寓。价格看似便宜，总价低，还有各种优惠。让不懂房产的朋友很是心动，但是临到掏钱就要犹豫了，毕竟是40年产权商住。所以会到处问。 这篇讲讲公寓的投资，公寓是不是好地段的公寓可以投，比如攀成钢？比如金融城？比如其他核心位置？ 这里给大家看看金融城的公寓，复地金融岛湾流汇。 开盘价格可以在安居客查到，看盘价格25000。 然后我们看看最近成交了一套 我们算全款，亏了多少卖的？ 算上契税也是亏了9000多甩卖的。金融城的公寓尚且如此，此外还有誉峰的公寓，誉峰的公寓成本价9000-20000不等，部分也解套了，部分也亏损。同等的情况还可以看银泰中心等 然后再给大家看个周期很长的公寓投资，位于金沙板块的建发进沙里。 这个盘已经接近10年了，建发金沙里的住宅当初价格成本如下。 现在买入的人，目前二手已经接近三万 但在当初建发金沙里也有公寓，在住宅之后推出公寓，成本在8100-8700不等。 然后公寓的行情又是如何呢，和金融岛一样，最近也成交了一套。 无论是8100买的还是8700买的都要流泪，7年没有涨幅。算上成本其实已经亏死了。 核心地段尚且如此，遑论非核心地段的公寓。比如建发金沙里公寓7年没涨价，金融城公寓有含泪亏本卖的。 然后来给大家说下公寓的价格原因，比如誉峰与金融岛的公寓成交为啥是16000（当然成本也高），为啥金沙里的是8500。 这里就是住宅二手的价值问题，金融岛稳定成交在35000左右，誉峰目前成交稳定在40000。对应公寓价格在16000，建发金沙里目前在29000，对应价格在8500。 所以公寓的价格就在附近二手稳定顶峰价的1/3-1/2之间。1/2的情况也有，比如百草路的保利香槟国际，那个地段开补习机构是真好，毕竟成都外国语周围。所以比较好的公寓没准能达到1/2。 比如今后住宅6w，附近公寓预计20000能出手，位置比较实用的没准30000能跑（这种非常少数）。当然要交易肯定跑不掉很高的税负。 所以判定公寓价值一定要根据周围住宅情况，如果明显超过周边住宅的1/2那就没任何意思。肯定是消费品。1/3还没多大风险。当然价格低肯定不一定好租。 公寓，买了就别打算卖，安心收租，随片区成熟耐心等租金抬高，才是正确处理方式；当然，还没买的应该慎重了，除非价格低点。 比如给大家分析下金融岛那一套的操作方式。98w买的，目前的租金，当然这个租金很不错，普遍的公寓租金就在1500左右，有些还1000。 现在比较低，58平一室的稳定租金3000左右，98w购入，预估未来达到月租5000，回报率一年算6%。其实在商业中算不错的了。还是可以。当然你去买新的不会这么便宜啦，今后金融城均价60000，没准2.5w可以跑掉，当然很多成本价就在25000。就算回报率很高，但也是长远的回本道路，不知你自己觉得有意思不。如果首付低，想有个资产，租金能抵月供其实也还可以，毕竟也是资产。 我说了这个演算，你们知道该不该买公寓投资了吧。我相信很多朋友现在关注的一些公寓想想有点瑟瑟发抖，很多卖精装不说价格还不便宜。 公寓投资一定关注租金成长性，至于倒卖，除非你成本低得不好意思，否则也无利可图，毕竟税也不低，还不说面积这么小，总收入也不高，还是去折腾投资住宅好一点。是不是啊？ |
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