课件：借名购房纠纷相关法律问题

借名购房纠纷相关法律问题

文|赫少华，远闻（上海）律师事务所 合伙人

讲座课件，研讨交流

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一、借名协议的效力

借名购房，起因不一，多可能发生于熟人之间，如朋友、亲人或恋人关系等。借名者未必没有购房资格，虽登记一人名下，也可能是共有。

借名行为无效，案例：北京一中(2015)一中民终字第2861号，主张购房款项、差价损失。

二、法庭审理

1、案由：□物权说 □债权说

北京市高级人民法院发布《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》-

借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。……

2、合意形式：□书面协议 □无协议

个案中虽无书面协议，但当事人承认借名的存在，争议的只是房屋增值利益的分配。

须注意的是，明知借名买房可能导致合法权益受到损失，仍规避政策而为之，借名人应承担一定风险。

也有案件，以证人等证据落实口头借名协议的存在，再借助出资等证据，综合认定。如(2019)沪01民终8787号、(2018)沪01民终7*号。

3、诉请：□房屋过户 □折价款

不同主张的界定，在于房屋能否过户？影响该结果的主要因素，如实际产权人具有购房资格、该房屋客观上可以过户。

以(2018)沪01民终4716号为例，鉴于目前政策只允许香港居民在沪购买一套房屋，而郭*作为香港居民在沪已有房屋，故就其要求法院判令周*协助过户之诉讼请求，法院实难支持。

该案涉及到诉讼时效问题，需留意，解禁内销房是在2001年左右的现象。

须注意，当购房资格暂时受限时，法院驳回房屋过户的诉请。出资人可待条件成就时再行主张。但若不愿等待，主张折价款也是变通之策。

譬如(2018)沪0117民初7716号，鉴于原告仍处于限购状态，无法变更登记为权利人，可主张房屋增值部分。

另如(2019)沪02民终5430号，法院认为，确系借名买房关系，虽然无法直接确认系争房屋产权归施扬、王某某所有，但王民*要求施扬、王某某取得系争房屋相应折价款的诉讼请求合法有据，该款项应由目前系争房屋登记的产权人周筠负责支付，房屋折价款金额应以本案中评估的房屋市场价值为依据。

因王某某已经去世，其与施扬应得利益的夫妻共同财产分割以及继承问题不属于本案纠纷的法律关系范围，法院判令确认王某某与施扬共同获得上海市北苏州路XXX号XXX室房屋折价款。

□名义产权人去世，出资人可否主张房屋？

□实际出资人去世，继承人可否主张房屋？

4、证据

借名购房纠纷的证据准备，其实也是早期防患于未然的措施。多数案件都是此思路，书面凭证有时碍于某些原因未曾出具，出资有时是现金形式交付，数年后起争议时，法庭查明的法律事实与当事人印象中的“事实”难以吻合，权益可能受损。

特别强调一下，居住权的设立。（民法典）第366条，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

目前居住权登记的操作尚无实例，但不排除在借名购房纠纷中有所为。

三、借名购房风险

性质：借名购房协议，没有直接设立房屋所有权的法律效力。借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。

四、借名购房可以排除执行？

有观点提到，2019年8月的广东高院的《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》，倾向意见，金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，可以排除执行。

《江苏省高级人民法院执行异议之诉案件审理指南》第十九条，也持类同观点。在《当前民商事审判中部分法律适用问题的处理思路》，提到该观点。

但实务中，实际出资人能否排除执行？并没有定论。

最高人民法院民事审判第二庭在2019年8月6日的《全国法院民商事审判工作会议纪要（征求意见稿）》第119条中规定-

在金钱债权执行过程中，人民法院针对登记在被执行人名下的房产或者有限责任公司的股权等实施强制执行，案外人有证据证明其系实际出资人，与被执行人存在借名买房、隐名持股等关系，请求阻却执行的，人民法院应予支持。

九民纪要的正式稿中，并没有该保留该条款。

最高法院2020年03月30出具的(2020)最高法民申4号裁定，认为，关于孙越对案涉房屋享有的权益是否足以排除执行的问题。陈芸并非案涉房屋所有权人，鑫瑞公司基于其与陈芸之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房。

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