房地产代建是指拥有土地使用权的企业由于没有房地产开发的经验、资金及人才等原因,委托房地产开发公司进行代建。 一、增值税方面,符合委托代建条件的,受托方取得的代建收入按照“现代服务业——商务辅助服务——经纪代理”缴纳增值税,企业按照一般纳税人,税率为6%,小规模纳税人适用3%征收率。委托代建应当同时符合以下五个条件:一是由委托方自行立项;二是不发生土地使用权或产权转移;三是受托方不垫付资金,单独收取代建手续费或管理费;四是事先与委托方签订有委托代建合同;五是施工企业将发票开具给委托建房单位。如果不能同时满足,不论开发商如何核算,一律按“销售不动产”税目缴纳增值税。 二、在土地增值税方面,委托方作为土地增值税的纳税主体,委托方支付的委托代建费用是否允许土地增值税税前扣除?《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财政部[1995]6号),第七条第(二)款中规定,“开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等”。根据上述规定,开发间接费用针对的是【企业内部独立核算单位】为开发产品而直接组织、管理开发项目发生的费用。但不包括支付给项目管理公司的项目管理费和工程监理费。即土地增值税开发间接费中没有明确提到代建管理费,因此各地税务机关对“代建管理费”能否计入开发成本,土地增值税前扣除”口径有很大差异,如广州地方税务局明文规定,代建费用可以在土地增值税前扣除。 来源:中汇武汉税务师事务所十堰所-声明:我们致力于保护作者版权,除我们确实无法确认作者外,未注明来源,如涉及侵权,请及时联系我们删除,并表示歉意,谢谢! |
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