两次销售房地产的纳税筹划

 

房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和增值税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高，因此，如果有可能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。

案例：

某房地产公司出售一栋房屋，房屋不含增值税售价为1000万，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法规定，该房地产开发业务允许扣除费用为400万，增值额为600万。该房地产公司应缴纳土地增值税、增值税、城市维护建设税、教育附加税以及企业所得税。土地增值率：600/400=150%。应当缴纳土地增值税：600*50%-400*15%=240万元。纳税筹划方案如下：

如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同，第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋不含税增值税出售价格为700万，允许扣除的成本为300万。第二个合同为房屋装修合同，不含增值税装修费用为300万，允许扣除的成本为100万。则土地增值率：400/300=133%。应缴纳土地增值税：400*50%-300*15%=155万。经过纳税筹划，减轻企业土地增值税负担：240-155=85万。

除此之外，将有限公司业务分流分包到有税收优惠的园区成立新公司或者分公司，享受财政扶持政策：

增值税：以地方留存的40%-80%扶持。（地方留存为50%）

企业所得税：以地方留存的40%-80%扶持。（地方留存为40%）

个人所得税：以地方留存的40%-80%扶持。（地方留存为40%）

个体工商户和个人独资企业个税可以享受核定征收：

个体户服务业&建筑业综合税负2.06%；个体户商贸业综合税负1.86%。办理周期7个工作日，方便快捷，无须银行开户！

个人独资企业服务业综合税负3.21%以内，建筑业综合税负2.62%，商贸业综合税负2.03%。办理周期10个工作日，开银行基本户，办理过程法人无须到场！