【百闻不如一见】实地探房之——三林篇

环线的老朋友一定看过环二先生对三林中肯的分析，详见《三林，因为平庸而优秀》。

雪莉近期也亲自到三林实地感受了下，城市观感确实非常好，尤其是中外环间的核心居住区。

商品房集中，配套齐全，几个知名小区口碑都很不错。

各方面都不差的宜居板块。

今天雪莉就详细列举三个项目，走进三林。

1. 万科金色雅筑

项目信息卡

建成时间：2008年

体量：56栋，889户

均价：7.2W

车位极其紧张！

红色砖面的外立面，五层的小洋房和十层左右的小高层掩盖在郁郁葱葱的绿化中，万科金色雅筑在外观上透着时尚的英伦风，第一印象很不错。

这是万科在2008年竣工的项目，位于三林的核心居住区。

地段上属于中上水平。

位于11号线三林和三林东站中间的位置，到两个地铁站都有600多米，需要步行一段时间。

商业上到中房金谊广场700米，到新达汇三林800多米，而且两个商场能级不低，能满足日常的购物需求。

医疗上800米处就是三甲医院东方医院南院，要知道整个松江和嘉定区就一个三甲医院，家门口有三甲医院的地方不多了。

教育上不占优势，这也是导致万科价格不算高的原因之一。

对口示范级临沂八村幼儿园、林苑小学和三林中学东校。

其中林苑小学已经被明珠集团托管，未来的教育质量值得期待。

好处是幼儿园和小学都在家门口，方便了家长，幸福了孩子。

小区一面沿河，自身绿化率35%，旁边是三林公园，生活环境舒适。

万科的配套除了没有学区外，已经很齐全了，只是在周围小区的对比下显得离地铁和商业都较远。

但是和上海大部分的项目对比，生活不可谓不方便。

再来看小区内部。

万科最大的两个问题就是质量风波和停车位极度紧张。

在2009年业主纷纷入住之后，发现了很多质量上的问题，闹过一阵沸沸扬扬的维权风波。

主要就是万科使用了新工艺——装配式工艺。

同层排水，现场组装。

毕竟是很新的工艺方式，难免出现了问题。

入住后有隔音、漏水等问题，尤其是小高层的卫生间在前两年很多都进行了返工。

现在过去了十余年，已经很少再听见业主说有质量问题了。

万科强大的品牌号召力也使得这个项目的价格只高不低。

另一个严重的问题就是停车位太紧张了。

小区体量虽然很小，但是业主大都是中产阶级，家家都有车。

车位比是1：0.4，也没有人车分流，路面的停车位先到先得。

小区车位现在已经高达40万一个，可见车位有多紧张。

现在很多业主把车停在小区外面的断头路池河路上，有被贴条的风险。

优势是小区环境真的很棒，加上使用的是万科物业，生活有保障。

小区户型从69到137都有，刚需改善都有适合的房子，只是现在除了89平的洋房外，其他的房源并不多。

适合对学区要求不高的，想选择洋房改善生活的人群。

【雪莉一句话点评】

万科品牌和万科物业，洋房和小高层为主，环境很棒；

有过质量问题，停车位紧张，有车一族慎重。

2. 中房樱桃苑

项目信息卡

建成时间：2006年

体量：32栋，814户

均价：8.3W

三林标杆小区

没去樱桃苑之前，看名字雪莉以为这也是个动迁房。

实际上中房樱桃苑是三林数一数二的标杆项目！

除了价格贵，几乎没有硬伤。

开发商是上海中房置业股份有限公司，2003到2006年是它的高光时刻，获得过很多房地产荣誉。

樱桃苑就是2006年建造的项目。

小区地段自不必说。

出门就是11号线三林东站，到6号线华夏西路站1.3公里，妥妥的双轨交地铁房。

到三林印象城900米，加上小区门口三林路上有丰富的沿街底商，生活非常便利。

樱桃苑的高价有一部分是学区溢价。

对口东方尚博幼儿园、尚博实验小学和上海实验中学。

小学和中学属于第三梯队，东方幼儿园是第一梯队幼儿园，尚博是其分校。

三林本身就不是教育重地，这个教育配置已经算三林最好的了。

只是三个学校到樱桃苑1公里以上的距离，上学稍显不便。

樱桃苑的高价最大原因是项目自身品质非常高。

日式园林风格的设计，小区绿化率高达62%，非常优秀！

申能物业，管理严格，环境保养的非常好，可以看出物业的尽责。

小区北面临河，有小门可以直接去到河边享受风景。

只是河边没有设置栏杆，有点危险，家长们还是小心不要让孩子自己去河边玩。

不仅绿化非常好，小区的其他配置也都很高档。

纯人车分流，车位比能达到1：1.5！

除非家里有三四台车，正常的家庭完全不用担心停车的问题，这是非常大的优势了。

一梯一户的设计，私密性很强，但也影响了得房率。

虽然雪莉一直不太认可这样的设计，使得邻里关系越来越单薄，而且独居的人要是遇到危险都无法及时呼救。

当然上海的治安还是非常好的，尤其是小区自身安保做的不错，这种事情应该不会发生。

外立面设计的很时尚，有科技感。

可以看到几乎每家都有超大的阳台和落地窗，加上楼间距也很宽阔，采光完全没有问题。

小区只有100平左右的大两房和130平左右的三房两种户型。

现在均价8万以上，三房基本都要过千万，适合预算高的中产阶级改善住房。

【雪莉一句话点评】

三林标杆小区之一，人车分流，一梯一户，62%的绿化率，对口三梯队的学校。

除了贵没有大的毛病。

3. 金地湾流域

项目信息卡

建成时间：2008—2010年

体量：共4期，1800余户

均价：7-9W不等

产品类型丰富，有沿河大联排

金地湾流域也是三林板块的知名小区之一，金地的品质，共分为三期。

从位置上来看，金地是最靠近学校的小区。

和樱桃苑一样对口尚博幼儿园、尚博实验小学和上海实验中学，出门就是学校，学校旁边就是医院。

双轨交汇，11号线和6号线相伴两旁。

商业不便，到两大商场都在1公里之上，而且本身没有多少底商，旁边的金橘新苑楼下倒是有不少餐饮店，比较低端。

好在中环边上的位置，去哪都方便。

二期的位置最差。

尤其是最北面一排14层的高层，直接面向中环路，有很大的噪音和灰尘影响。

有了最后一排炮灰高层的遮挡，里面的花园洋房倒是影响不大。

二期和三期位置靠南，而且沿河，河对面就是三林公园，环境宜人。

金地的产品类型上非常多元化。

一期和三期是大平层和双拼别墅，二期主要是洋房和公寓，刚需到改善，总有一款适合。

小区的绿化率在35%到40%之间，绿化还不错。

但问题是楼栋间距小，房子过于密集，尤其是低层的洋房，房间内的采光被遮挡的非常严重。

整体给人非常压抑的感觉，尤其对采光很在意的人，会觉得不舒服。

停车位也是一个很头疼的问题。

拿面积偏小的二期为例，一共980户人家，车位658个，车位比只有1：0.7。

而且小区内的地上车位都是倾斜的，对于停车技术不太好的人有很大考验。

车位围在外围一圈，早晚高峰进出小区会拥堵。

金地的产权车位也被炒到将近50万一个。

还有一个硬伤是89平洋房中间套，卫生间的窗户是通到房间里的，让很多人无法接受。

这是因为当初设计的时候，那个房间是作为入户花园设计的，有一半面积赠送。

后来封起来做成了三房，也就有了这样房型上的硬伤。

金地的品质、物业倒不错，而且有小三房设计，能满足到大部分人的购房需求。

【雪莉一句话点评】

金地的品质，户型设计多样，到学校最近。

硬伤是真的硬：高层公寓靠中环路，房子密集，采光有影响，车位紧张。

 

除了这三个小区外，附近还有金谊河畔、盛源公寓等不错的项目，而且这里的动迁房也都是2000年后的，品质也还可以。

雪莉还是比较认可这个区域的，生活便利，房子品质不错，双轨相交。