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十大房企与国有大行联手，玩什么悬念？ 11月3日，晴，深圳 一家国有银行，以及包含碧桂园、万科、恒大在内的全国十大龙头房企，齐聚深圳，不是论坛，不是研讨，也不是政府官方会议，尤其，是在1 9大闭幕后的特殊节点上，这是一个什么动作和信号？
答案只有一个，就是制定新的“游戏规则”，而规则指向的目标是——“租售同权”。 “规则”要变，也不得不变，这是房地产新政的方向。 但如何去变？向那个方向去变？是否会对楼市产生哪些深远影响？值得关注。 在这样一个重塑楼市规则的“11月3日”，公众关注点，永远只有一个——房地产回归民生属性，新时代呼唤更民生的房子，又好又便宜的房子。 悬念1：回归民生，房企该扮演怎样新角色？ 有趣的是，中国住房的每一次标志性事件，大多发生在深圳。 1987年9月8日，深圳市以协商议标形式出让有偿使用的第一块国有土地；9月11日以招标形式出让第二块国有土地；12月1日又以拍卖形式出让第三块国有土地使用权……这是中华人民共和国成立后的首次土地拍卖活动，也是土地招拍挂制度的雏形。先行先试的深圳探路过后，关于住房的“新规则”终于在全国来临。 “98房改”只是第一枪！ 在住房 “顶层设计”所做的大拐弯是2003年8月月底《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。“通知”第一次把经济适用房由普通城市居民均可享有的“住房福利”，改变定性为“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”，并还特别具体要求各地“确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围”。
正是有了由服务民生保障到商品属性的过渡，才有了后面楼市的风云变幻。这种变化体现在两个方面：第一，以碧桂园、万科为代表的房企经过多年的努力，极大地提升了大众的生活空间品质；第二，高房价和获得住房的门槛一路提升，甚至住房被许多人视为“金融产品”、“投资产品”。 今天，“1103”，主流房企将与国字头银行聚首，筹划的“新规则”本质就是——在政府过去一再厘清住房是“生活产品”，不是“金融产品”之后。按照1 9大的新精神，将住房市场规则从“产品供应”，一定程度上回归到保障性“服务供应”，即”民生导向”。 今天“1103”所追求的“住房服务”概念回归，与“98房改”前的时代和背景，已经有截然不同。最主要差异在于中间多了银行和开发商两个主体，一个是金融服务的支持者，一个是高品质生活空间的专业保障。 因此，“1103”需要挑战的第一个命题是——在多元参与者，为各自找到合理的新定位。 他们在新规则中扮演什么角色？ 如何在这个角色中，各自有动力完成民生导向的使命？ 这也是今日龙头开发商与国字头银行在深圳聚首最令人遐想的地方。 悬念2：谁是“带头大哥”？ “大哥”的修为不是发号施令，而是责任。 在今日的聚首中，“带头大哥”将亲手带领地产行业狙击住房门槛。 房子从一定程度上由“市场产品”过渡到“民生服务”的过程中，如果要降低居住门槛，房子本身成本的消化，是绕不过去的一个关。 由置业者承担的房价，由开发商的成本和随市定价决定的利润两个部分决定。开发的成本的主要构成为土地成本和资本成本。土地成本是市场决定，资本成本由金融机构决定。自房改以来，有一个尖锐的争论从来就没有停止过： 一方面大多数人认为，土地成本攀升推高房价，面粉决定面包；另一方面有声音认为，房价拉升地价，从推升房价。 当下置业门槛高企，到底是房价的责任？还是地价的责任？ “1103”给公众带来的第二个悬念不是如何清晰地给“房价-地价”到底谁才是推手下一个定论，而是制定一系列的新规则，去打破“房价-地价”相互纠缠的联系。 这意味着，龙头房企与国字头银行汇聚在一起，探讨的不再是“融资给房企-房企购地-开发-销售-回款”这样一个传统的产业链条，而是在新政策背景中，寻求产业链条模式的“二次搭建”。 这种新的政策背景指的是，土地供应的多元化，为构建新的住房规则，政府土地供应甚至是定向化，降低土地成本。而在房价这一头，开发成本加上由随市决定的销售利润这套机制，也有望在“1103”得到调整。 事实上，开发商对利润的获取一直分为两种主流模式：以碧桂园、绿地为代表开发的销售型物业，通过销售回款达成利润目标；以华润置地、中粮为代表开发的持有型物业（购物中心），通过长线租赁获得回报。这其中的关键点在于资金成本，由于持有型物业“沉没成本”过大，回收周期较长，一般融资成本非常低的国企才比较擅长。 如果“1103”要给公众交一份满意的答卷，银行必定要先负起“带头大哥”的作用，从降低资金成本的方向打破原有产业链条，这种“带头大哥”所肩负的成本代价，银行能否接受？接受到何种程度？今天就能得到答案。 同时，以销售型物业为主业的开发商也需要做好长线回款的准备。 对于主流房企，并非简单的“跟随者”，需要主动、负责任地调整原有生存模式，从长远角度正确理解利润的获取模式，拒绝房价和销售回款进度指标的诱惑，而这些战略层面的改变，房企们是否展示这样的智慧和勇气？大众在等待答案。 悬念3：降低人居门槛是否会牺牲品质？ 所谓的大智慧，首先是懂得牺牲！ 完美主义者，往往无法走到最后一刻！ 从这个角度来看，“1103”并非是再造一种各自利益最大化的游戏规则，而是呼应政府“房子是用来住的”、“多主体供应、多渠道保障”的号召，追求一种社会利益最大化的共同目标。这种目标若能达成，是参与各方的责任和牺牲精神所驱动，值得尊敬。 “1103”追求的社会化目标是什么？可以简而言之，“又好又便宜的房子”。如果只是探讨如何控制居住成本，显然远远不够，高水准的居住品质是对这个好时代的最佳诠释。 不可忽视的是，房改之后，中国诞生了一批非常专业地开发商队伍，他们在前期规划设计、建造品质、后期物管有着丰富经验，构筑了对客户全生命周期的服务方案。每年都推进一批诸如垂直绿化、立体交通、SSGF新建造技术这样的生活方式迭代。 如何在做到“又便宜”的基础上，做到“又好”。这是参加“1103”的龙头房企和国字头银行需要思考问题。换句话说，这套新规则是否能将银行、开发商、客户各自擅长的优势发挥出来，共同为社会利益服务，是今日龙头房企们与国字头银行打造的新产业机制留给大众的第三个悬念。
最好的结果是，在这套机制中，开发商仍肩负人居打造和社区服务的分工，银行在运营和资本方面展现肌肉。各自有分工严密，责任共担。但问题是，他们有没有能力找出这样一套理想规则，并在实践中验证是可行的。 “98”过后，再看“1103” 国有大行与全国十大龙头房企联合作战，到底是什么合作，老潘后续文章马上揭晓！ |
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