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银行贷款利率下降了，我的房贷需要提前还款吗？ 银行贷款利率下调了，我原来的房贷会跟着下调利率吗？ 上面的问题实际上非常容易回复。但另外一个问题就比较难回答了，那就是目前房贷利率LPR已经下调到4.3%，刚需人群是买房的好时机吗？三大因素需要进行分析： 首先，从银行的贷款利率趋势看，很多人容易得出不应该现在买房 如果单纯地从银行贷款利率现状和趋势看，似乎非常容易得出结论：现在不应该买房，特别是刚需人群可能将来会得到更低的贷款利率。 今年8月22日最新一期LPR报价公布，其中1年期LPR为3.65%，下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，下降15个基点。如果单纯地从目前4.3%的贷款LPR利率，与去年底的4.65%相比似乎应该抓紧买房。 但如果从银行贷款利率的趋势看，似乎仍然具有继续下调贷款利率的趋势。今年央行已经三度下调5年期以上LPR利率，与去年底的4.65%相比，5年期LPR已累计下调35个基点。这个下调频次与2019年相同，但下调的力度高于2019年度。 如果再看看2019年8月20日以来的贷款利率变化趋势，我们很容易得出贷款利率仍然处于下降的通道之中，5年期LPR利率从4.85%下调到2019年11月20日的4.8%、2020年2月20日的4.75%、2020年4月20日的4.65%，直到经过今年三次下调到4.3%。如果首套住房按揭基准利率再下浮20个基点，最低的首套房贷利率理论上可以达到4.1%。而面对我国经济下行态势，贷款利率仍然有一定的下调空间。 贷款利率LPR近年变动表
注：资源来源于公开报道 其次，从现实的买房情况看，房贷利率的下调和上涨从来都不是买房还是不买房的最重要原因 虽然买房时会考虑房贷的利率因素，但房贷利率从来不是买房与否的最重要因素。 如果从银行贷款利率上看，今年以来已经三次下调贷款利率，道理上应该促进房地产的销售和住房的购买，但是从房地产销售情况看，与贷款利率的变动趋势呈现反向运行，数据显示我国前7个月商品房销售面积和金额都有比较大的下降，今年前7个月，全国商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%；商品房销售额75763亿元，下降28.8%。可见，银行贷款利率的下调对买房的意愿刺激作用是非常有限的。 整体房地产形势和公众买房意愿，受我国的整体经济形势面临巨大的挑战，今年以来我国经济面对复杂严峻的外部环境和国内疫情多点散发的考验，内外部环境的挑战延缓了房地产市场的动能和买房意愿；今年前7个月我国整体经济受到很大的冲击和影响，部分中小企业生存艰难甚至破产倒闭，社会就业环境面临巨大的考验，房地产购买力必然受到很强的抑制；由于疫情的冲击和影响，部分接触型、聚集性服务业增长都有所放缓，房地产销售也必然受到影响而放缓。 可见，买房与否涉及到的因素是非常多的，贷款利率只是其中一项，也许还不是最重要的一项。 其三，对于刚需群体来说，买房与否最重要的是对未来房价趋势的判断 毕竟是刚需而不是投资，是否现在购买住房呢？个人认为目前应该买房。 一是目前的经济形势已经呈现出恢复的态势，从而对房地产市场的修复有非常积极的作用。根据数据显示，今年7月份我国经济已经呈现缓慢恢复迹象，拉动经济增长的三驾马车之三的内需消费已经呈现出复苏性增长，7月份社消零售总额同比增长2.7%，经济的进一步复苏对房地产市场无疑是一大利好。 二是目前的房价应该处于可以购买的阶段。目前的经济恢复期也说明是房价的较低时期，如果经济恢复以后必须面临一个房价的修复期。最近高层会议关于“稳定房地产”的表述将再一次对房地产市场起到稳定的作用，各地已经出现一些刺激和松动房地产的政策措施，标志着未来房地产应该比现在更具有购买价值。 三是既然是刚需，那么就应该早一些购买。毕竟以后再购买现在要付出租房成本，这对于买房是没有任何意义的付出，而现在的房租成本是非常大的，与其付出租房成本不如买房。 刚需群体要不要现在买房，仁者见仁、智者见智，但有一点需要说明的是，贷款利率并不是最重要的因素，房价才是需要考虑的最重要因素。（麒鉴）
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