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2021年起,提前还房贷按新规处理?有房者注意,房贷并非越长越好

2021-02-25  温暖南方

根据国家统计局给出的最新70城房价数据:4个一线城市新建商品房销售及均价环比上涨0.6%,同比上涨4.2%;31个二线城市新建商品房销售均价环比上涨0.4%,同比上涨4.1%;35个三线城市新建商品房销售均价环比上涨0.2%,同比上涨3.3%。总体来说,2021年70个重点城市房价有涨有落,整体房价依然平稳上涨,房地产市场运行总体平稳。

从楼市的发展方面来说,现在的楼市发展相对平稳,尽管房价依然有上涨的趋势,不过在经济快速发展的大环境下,稳定增长才是正常的发展趋势。

不过从房价的角度来看,房价本身就处于高位,即使现在房价涨幅收窄,实际房价依然处于上涨的状态,很多人还是难以承受高房价的压力。

面对现在的高房价,对于绝大多数人来说全款买房很不现实,现在稍微好一点的城市,一套房子就要一百多万,普通的打工者一个月也就能挣5千左右,即使不吃不喝一年也就能挣6万,二三十年才能全款购买一套房子。因此现在贷款买房的个人和家庭比较多,根据银行贷款的统计,现在大约有2亿家庭背负房贷,每个家庭有2个主力还贷款的人,因此现在中国14亿人中,有大约4亿人背负着房贷。

过去购房者还房贷都是按照基准利率(4.9%)加上浮的百分比来进行计算房贷利息,举个例子某城市的一个银行基准利率上浮的标准是15%,那么最终的房贷利率就是基准利率加上浮的利率为5.635%。自从国家出台LPR房贷新规之后,不管是现在的购房者还是已经买房的人,都可以转化成LPR(贷款市场报价利率)+上调基点来进行还房贷,贷款市场报价利率于每个月的20号报价,可在中国人民银行相关网站进行查询。

2019年8月20日,首次公布一年期的LPR利率为4.25%,5年期以上的LPR利率为4.85%;而最新的LPR利率是2021年2月20日公布的,一年期的LPR利率为3.85%,5年起的LPR利率为4.65%,相比于最初的标准下调了很多。上调的基点会根据地方的不同和银行的不同会有不同的标准,并且一个基点代表0.01%,如果一位购房者今年买房的上调基点为60,那么实际的房贷利率为4.65%+0.6%,最终的房贷利率为5.25%。

并且2020年8月12日,工行、建行、农行、中行和邮储五家国有大行同时发布公告,将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款,按照相关规则统一调整为LPR(贷款市场报价利率)定价方式。也就是说从2021年起,大多数人的房贷都已经基本转化完成,按照LPR房贷新规来进行还房贷。如果提前还款,比如30年房贷转化为20年的房贷或者转化为10年的房贷,也都要按照LPR房贷新规来进行提前还款。

不管是已经买房的家庭还是没有买房的家庭,都应该明白,房贷并非是时间越长越好。虽然房贷的时间越长,还房贷的压力越小,假如购买100万的房子需要贷款70万,房贷利率按照基准利率上浮15%(5.635%)来计算,如果按照30年等额本息还款,每个月的月供为4034.01元,房贷利息总额为75.22万元;如果按照20年等额本息还款,每个月的月供4868.74元,房贷利息总额为46.84万元;如果按照10年等额本息还款,每个月的月供为7643.75元,支付的总利息21.72万元。

根据以上数据很容易得知,虽然房贷年限越长,还房贷的压力越小,但是房贷的周期越长也就意味着更高的房贷利息,30年的房贷利息为75.22万元,甚至比70万的本金还要高。因此笔者认为房贷并非是越长越好,之所以大多数人选择30年房贷,都是因为还款压力太大,如果购房者有提前还款的能力,一定要尽可能提前还款。

因此一定不要相信某些专家的观点,有些专家认为房贷利息是老百姓能贷到的利息最低的贷款,能贷款买房一定要选择贷款买房,并且贷款时间越长越好,这其实是错误的观点。诚然房贷利息相比于其他贷款利息低确实是事实,但是如果我们有全款买房的实力,就真的没有必要去承担那么多的房贷利息。上文中我们提到过,70万的房贷30年分期,最后的房贷总利息是75.22万元,比贷款的本金还要高。

对于购房者来说,如何选择房贷利息才最划算呢?笔者认为如果有能力全款买房,就尽可能不要选择分期买房,有人认为分期买房可以省下很多钱去做其他投资,事实上全款买房虽然会花光身上的钱,但是如果想做其他投资,可以通过抵押全款的房子来进行贷款,全款房抵押贷款的利息真的非常低。如果没有全款买房的能力,必须要选择按揭买房,也一定要根据自己的能力,尽可能选择贷款年限比较短的还款方式,比如能选择20年分期还款,就不要选择30年分期还款;能选择10年分期还款,就不要选择20年分期还款,总而言之,只要在自己的能力范围之内,还款周期越短越划算。

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